Jak opodatkowany jest dochód z wynajmu? Korzyści z bycia właścicielem

Ostatnia aktualizacja 19 października 2021 r.

Czy kiedykolwiek zastanawiałeś się, dlaczego nieruchomości jest często określane jako schronienie podatkowe?

Chociaż większość z nas nie lubi płacić podatków, niektórzy inwestorzy w nieruchomości wręcz nie mogą się doczekać czasu podatkowego. To dlatego, że prawo podatkowe w USA jest bardzo przyjazny dla inwestorów nieruchomości. Istnieje wiele rzeczywistych odliczeń podatkowych nieruchomości, które pozwalają na legalne zmniejszenie kwoty podatku dochodowego zapłaconego.

W tym artykule omówimy, w jaki sposób inwestorzy mogą tradycyjnie obniżyć stawkę podatkową od dochodu z wynajmu i dochód netto podlegający opodatkowaniu z wynajmu nieruchomości.

Zastrzeżenie: To nie jest porada podatkowa. Przed dokonaniem jakiejkolwiek transakcji należy skonsultować się z własnymi doradcami podatkowymi, prawnymi i księgowymi.

Rekomendacja: Sprawdź ofertę sprawdzonej firmy remontowej MaksymBud (https://maksymbud.pl/)

Jak działa podatek od wynajmu

Nieruchomość, którą posiadasz i wynajmujesz lokatorom na 15 lub więcej dni każdego roku jest uznawana przez Internal Revenue Service za nieruchomość do wynajęcia. Nieruchomość wynajmowana jest definiowana przez IRS jako pojedynczy dom, mieszkanie, kondominium, dom mobilny, dom wakacyjny lub podobne mieszkanie.

Każdy dochód netto wygenerowany przez twoją nieruchomość do wynajęcia jest opodatkowany jako zwykły dochód na twoim zeznaniu podatkowym. Na przykład, jeśli Twój dochód netto z wynajmu wynosi $10,000 za rok, a Ty znajdujesz się w 22% progu podatkowym, będziesz winien $2,200 podatku.

To jest krótka wersja tego, jak działa podatek od dochodu z wynajmu. Jednak, prawdopodobnie słyszałeś o inwestorów nieruchomości, którzy posiadają setki lub nawet miliony dolarów w nieruchomości, ale płacą prawie nic w podatkach.

Co oni robią jest całkowicie legalne. W rzeczywistości, każdy właściciel nieruchomości do wynajęcia, w tym ty, może posiadać nieruchomość inwestycyjną, która generuje solidny przepływ gotówki każdego miesiąca, jednocześnie zgłaszając stratę na swoim zeznaniu podatkowym. Wszystko, co musisz zrobić, to przestrzegać zasad, które IRS ma dla wynajmu nieruchomości mieszkalnych.

Jak obliczyć dochód i wydatki z wynajmu

Zacznijmy od strony dochodowej równania. Istnieje kilka rodzajów dochodów z wynajmu, które może przynieść nieruchomość:

• Zwykłe płatności czynszu
• Zaliczki na poczet czynszu (np. za pierwszy i ostatni miesiąc)
• Dodatkowy miesięczny czynsz, w tym opłaty za zwierzęta domowe, parking lub opłaty za wypożyczenie urządzeń
• Opłaty jednorazowe lub kary za anulowanie umowy najmu
• Wydatki płacone przez najemcę zamiast czynszu, takie jak zagospodarowanie terenu, do którego normalnie zatrudnia się sprzedawcę
• Część kaucji, której nie zwracasz najemcy, na przykład, aby zapłacić za szkody spowodowane przez najemcę

Zwrotna kaucja nie jest traktowana jako dochód, ponieważ zamierzasz zwrócić ją najemcy po zakończeniu najmu. Zamiast tego, pojawia się ona w bilansie wynajmowanej nieruchomości jako zobowiązanie krótkoterminowe. Jednakże, jeśli najemca nie wywiązuje się z warunków umowy najmu, a Ty zatrzymujesz całość lub część kaucji, staje się ona dochodem z wynajmu w tym roku podatkowym.

Przyjrzyjmy się teraz kilku najczęstszym odliczeniom wydatków związanych z wynajmem nieruchomości, które można odliczyć od dochodu uzyskanego w danym roku podatkowym:

• Koszty sprzątania, napraw i konserwacji
• Opłaty za zarządzanie nieruchomością i leasing
• Opłaty za zagospodarowanie terenu
• Usługi komunalne, takie jak woda, śmieci, czy ochrona przed szkodnikami
• Koszty ubezpieczenia
• Odsetki hipoteczne
• Podatki od wynajmu lub sprzedaży
• Podatki od nieruchomości
• Opłaty na rzecz HOA lub kondominium
• Opłaty prawne i zawodowe, takie jak księgowy lub adwokat

Następnym krokiem jest odjęcie wszystkich wydatków od uzyskanego dochodu, aby uzyskać dochód do opodatkowania przed amortyzacją.

Na przykład, jeśli uzyskałeś dochód brutto w wysokości $18,000 rocznie, a wydatki związane z posiadaniem i eksploatacją nieruchomości wynoszą $8,000 za rok, Twój dochód do opodatkowania przed amortyzacją wynosi $10,000.

Istnieje jednak inna możliwość odliczenia podatku od wynajmu nieruchomości, aby obniżyć kwotę dochodu netto podlegającego opodatkowaniu.

Odliczenie amortyzacji

Amortyzacja jest niegotówkowym wydatkiem, który możesz odliczyć od dochodu netto jako rekompensatę za amortyzację lub zużycie wynajmowanej nieruchomości. Publikacja IRS 946 zawiera szczegółowe wyjaśnienie, jak działa amortyzacja nieruchomości do wynajęcia. Dla celów tego przykładu, uprościmy sprawę.

IRS pozwala na amortyzację nieruchomości mieszkalnej przez 27,5 roku. Tak więc, jeśli zapłaciłeś $125,000 za jednorodzinny dom do wynajęcia, a ziemia jest warta $25,000, twój odpis amortyzacyjny wynosi $3,636.36 rocznie ($100,000 / 27.5 roku). Wartość ziemi nie jest liczona jako amortyzacja, ponieważ ziemia nigdy się nie zużywa.

Po odjęciu kosztów amortyzacji w wysokości $3,636.36 od dochodu do opodatkowania przed amortyzacją w wysokości $10,000, dochód do opodatkowania po amortyzacji wynosi $6,363.64.

Zamiast płacić $2,200 podatku, zapłaciłbyś teraz $1,400, zakładając tę samą stawkę podatkową 22%. Oznacza to, że właśnie zaoszczędziłeś $800 w podatkach dzięki odpisom amortyzacyjnym, co daje Ci więcej pieniędzy na reinwestycje w nieruchomości.

Odliczenie dochodu z działalności gospodarczej

Qualified Business Income Deduction (QBI), znany również jako Sekcja 199A lub odliczenie od dochodu pass-through, jest kolejną przerwą podatkową inwestorzy nieruchomości mogą podjąć.

Odliczenie QBI pozwala na dodatkowe odliczenie do 20% kwalifikowanego dochodu z działalności gospodarczej po odliczeniu wszystkich kosztów operacyjnych i własnościowych nieruchomości oraz amortyzacji. Właściciele firm jednoosobowych, spółek osobowych, korporacji typu S oraz niektórych trustów i majątków ziemskich mogą kwalifikować się do odliczenia dochodu z kwalifikowanej działalności gospodarczej.

Zasady korzystania z odliczenia QBI mogą być skomplikowane, więc upewnij się, że przeczytałeś co IRS mówi o QBI lub skonsultuj się z doradcą podatkowym, aby upewnić się, że korzystasz ze wszystkich przysługujących Ci odliczeń.

Przykład obliczenia podatku od wynajmu

Na koniec przyjrzyjmy się szczegółowemu przykładowi obliczania podatku od dochodu z wynajmu. W tym przykładzie nie uwzględnimy QBI, ponieważ nie każdy inwestor kwalifikuje się do dodatkowego odliczenia od dochodu z działalności typu pass-through.

Dochód i zakup nieruchomości

• Zakup nieruchomości pod wynajem za $125,000 w dniu 1 stycznia
• Zapłacił $1,500 za ubezpieczenie tytułu własności i opłaty rejestracyjne jako koszty nie podlegające odliczeniu
• Wartość działki (gruntu) wynosi 25 000 USD
• Dochód z wynajmu wynosi $1,500 miesięcznie
• Podstawa nieruchomości używana do amortyzacji = $101,500 (cena zakupu $125,000 + $1,500 kosztów nie podlegających odliczeniu - $25,000 wartość działki)
• Całkowity roczny dochód z wynajmu = $18,000

Wydatki operacyjne i koszty własności

• $1,200 za sprzątanie, naprawy i koszty utrzymania
• $1,440 za zarządzanie nieruchomością i opłaty leasingowe
• 600 dolarów w opłatach za zagospodarowanie terenu
• $100 za kontrolę szkodników z najemcą płacącym wszystkie inne media
• 960$ koszty ubezpieczenia nieruchomości i odpowiedzialności cywilnej wynajmującego
• $2,640 w płatnościach odsetek hipotecznych
• $1,200 na podatki od nieruchomości
• $500 prowizja za przygotowanie podatku dla Twojego księgowego
• $1,200 koszty podróży bezpośrednio związane z wizytą w nieruchomości poza miastem
• Suma rocznych kosztów do odliczenia = $9,840 rocznie

Obliczanie podatku od dochodu z wynajmu

• Krok 1: Odejmij całkowite koszty uzyskania przychodu w wysokości $9,840 od całkowitego rocznego dochodu z wynajmu w wysokości $18,000 = $8,160 dochód netto przed amortyzacją.
• Krok 2: Oblicz amortyzację - $101,500 podstawa nieruchomości / 27,5 roku = $3,691 roczny koszt amortyzacji.
• Krok 3: Oblicz dochód do opodatkowania - $8,160 dochód netto przed amortyzacją - $3,691 roczny koszt amortyzacji = $4,469 dochód do opodatkowania.
• Krok 4: Oblicz podatek od dochodu z wynajmu - $4,469 x 22% (małżeństwo płacące wspólnie z dochodem pomiędzy $80,251 a $171,050) = $983.

Jak zgłosić dochód z wynajmu na swoim zeznaniu podatkowym

Inwestorzy w nieruchomości zgłaszają dochód lub stratę z wynajmu nieruchomości, spółek osobowych, korporacji S, majątków i trustów za pomocą Schedule E: Supplemental Income and Loss, Form 1040 lub 1040-SR. Będziesz także potrzebował formularza 4562, aby zgłosić swoje wydatki na amortyzację lub odpisy amortyzacyjne.

Schedule E ma miejsce na trzy nieruchomości. W miarę zwiększania skali działalności związanej z wynajmem nieruchomości można w końcu mieć więcej niż trzy wynajmy. Kiedy dojdziesz do tego punktu można złożyć dodatkowy formularz Schedule E, gdy masz więcej niż trzy.

Ważne jest, aby zapewnić IRS z dokładnych informacji, więc należy pamiętać, aby zachować rekordy dla nieruchomości, w tym czynsz kontrole, rachunki wydatków i sprawozdań finansowych. Twój zarządca nieruchomości dostarczy Ci zestawienie zysków i strat na koniec roku, które możesz wykorzystać do celów podatkowych.

Zawsze przeglądaj raport P&L i uwzględniaj wszelkie dodatkowe wydatki, o których zarządca może nie wiedzieć, takie jak opłaty za planowanie podatkowe, które zapłaciłeś, a które odnoszą się do inwestycji, lub wydatki na podróże związane z nieruchomością.

Im dokładniejszą dokumentację prowadzisz, tym lepiej będziesz w stanie odliczyć wszystkie przysługujące Ci ulgi i uniknąć płacenia dodatkowych podatków lub kar. Jeśli są kiedykolwiek kontrolowane, o dokładne szczegółowe rekordy pokazuje IRS, że jesteś prowadząc swój prawdziwy biznes nieruchomości profesjonalnie.

Ostateczna myśl na temat opodatkowania dochodów z wynajmu

Istnieje wiele korzyści z posiadania nieruchomości na wynajem, a odliczenia podatkowe i korzyści, które otrzymujesz są postrzegane jako jedne z największych. Prawo podatkowe w USA jest niezwykle przyjazne dla inwestorów w nieruchomości, co jest jednym z powodów, dla których tak wiele osób inwestuje dziś w nieruchomości na wynajem.

Korzystne przepisy podatkowe, które otrzymują inwestorzy w nieruchomości są również dużym powodem, dla którego tak wielu zamożnych ludzi posiada nieruchomości przynoszące dochód. Mądrze wykorzystując dźwignię finansową, możesz wykorzystać swój kapitał inwestycyjny do zakupu więcej niż jednej nieruchomości na wynajem, jednocześnie odliczając koszty odsetek hipotecznych. W końcu będziesz płacić mniej podatków, jednocześnie zwiększając swój portfel inwestycji w nieruchomości.

Kiedy myślisz o tym, to jest zrozumiałe, dlaczego tak wiele osób myśli o nieruchomości jako idealne schronienie podatkowe.