Dlaczego dentyści powinni rozważyć inwestowanie w nieruchomości

Ostatnia aktualizacja 30 maja 2022 r.

Dentyści mogą mieć dostęp do możliwości inwestycyjnych, takich jak kapitał wysokiego ryzyka, fundusze hedgingowe i możliwości biznesowe. Jednak jednym z narzędzi inwestycyjnych, które dentyści czasami pomijają, jest przynosząca dochód nieruchomość mieszkalna.

Istnieje ogromna ilość kapitału inwestowanego w sektorze nieruchomości na wynajem przez osoby prywatne, inwestorów instytucjonalnych i biura rodzinne.

Ten artykuł wyjaśni, dlaczego dentyści powinni rozważyć inwestowanie w nieruchomości, wraz z powszechnymi strategiami inwestowania w nieruchomości, które mogą pomóc zabezpieczyć Twoją przyszłość finansową.

---

Najważniejsze informacje

• Tworzenie wielu strumieni dochodów, zwiększanie kapitału własnego poprzez aprecjację oraz korzyści podatkowe to niektóre z powodów, dla których dentyści inwestują w nieruchomości.
• Dochód z nieruchomości może również skutkować niższym obciążeniem podatkowym, ponieważ w większości przypadków dochód z wynajmu nie podlega podatkowi od wynagrodzeń.
• Powszechne strategie inwestowania w nieruchomości obejmują posiadanie nieruchomości pod wynajem w zabudowie jednorodzinnej (SFR), dołączenie do grupy inwestującej w nieruchomości (REIG) lub zakup udziałów w funduszu inwestycyjnym nieruchomości (REIT).

---

Dlaczego dentyści inwestują w nieruchomości

---

Rekomendacja: Sprawdź ofertę sprawdzonej firmy remontowej MaksymBud (https://maksymbud.pl/)

---

Chociaż każdy inwestor ma inne cele i zadania, oto 3 powody, dla których dentyści powinni inwestować w nieruchomości.

Tworzenie wielu powtarzających się strumieni dochodów

Jak mówi Warren Buffet: "Nigdy nie polegaj na jednym dochodzie. Dokonuj inwestycji, aby stworzyć drugie źródło". Podczas gdy Twoja praktyka stomatologiczna może być Twoim chlebem powszednim, tworzenie wielu strumieni dochodów jest strategią stosowaną przez wielu inwestorów w celu realizacji celów finansowych i budowania długoterminowego bogactwa.

Potencjał powtarzających się dochodów jest jednym z głównych powodów inwestowania w nieruchomości. W większości przypadków dochód z najmu pobierany od najemcy pokrywa koszty operacyjne nieruchomości oraz spłatę kredytu hipotecznego (jeśli nieruchomość jest finansowana), a gotówka pozostaje na koniec każdego okresu.

Chociaż większość najemców prawdopodobnie nie myśli o tym w ten sposób, jako inwestor w nieruchomości, używasz pieniędzy zebranych od najemcy, aby zapłacić za koszty posiadania i obsługi nieruchomości do wynajęcia.

Zwiększanie wartości netto

Zwiększenie wartości netto poprzez reinwestowanie dochodów z najmu i czerpanie zysków z aprecjacji kapitału jest kolejnym powodem do inwestowania w nieruchomości.

Według tego wykresu z Rezerwy Federalnej, mediana ceny sprzedaży domów sprzedanych w USA wzrosła o 239% w ciągu ostatnich 20 lat. Zakładając, że dom jest dobrze utrzymany, możesz czerpać zyski z rosnących cen domów przez długi okres czasu, jednocześnie zbierając miesięczny dochód z wynajmu, aby opłacić rachunki.

Prawdą jest, że inne aktywa, takie jak akcje wzrostowe, mogą zwiększać swoją wartość w czasie, ale SFR historycznie oferowały bardziej atrakcyjne zwroty skorygowane o ryzyko niż S&P 500 i obligacje, ale z dużo mniejszą zmiennością. W rzeczywistości, od 1971 roku, ceny SFR i ceny akcji są niemal idealnie nieskorelowane. Nieruchomości mogą również zwiększyć dywersyfikację Twojego portfela.

Niższe obciążenia podatkowe

Dobrze prosperująca praktyka stomatologiczna to z pewnością powód do dumy. Ale dochód W-2 z praktyki stomatologicznej podlega potrąceniom, takim jak federalny i stanowy podatek dochodowy, podatek od bezrobocia oraz Social Security i Medicare.

Z drugiej strony, Internal Revenue Service (IRS) generalnie traktuje dochód z wynajmu jako dochód pasywny, który nie podlega opodatkowaniu u źródła. Podczas gdy dochód jest nadal opodatkowany, podatki są naliczane na podstawie przedziału podatkowego, w którym się znajdujesz. Jednakże, przed zapłaceniem podatku, posiadanie nieruchomości do wynajęcia zapewnia kilka korzyści podatkowych, które mogą być wykorzystane do obniżenia kwoty dochodu netto podlegającego opodatkowaniu.

Na przykład, można odliczyć koszty operacyjne, takie jak opłaty za zarządzanie nieruchomością, naprawy i konserwację, odsetki od kredytu hipotecznego, podatki od nieruchomości i ubezpieczenie właściciela. IRS pozwala również inwestorom na odliczenie uzasadnionych wydatków właściciela, takich jak podróże do i z wynajmowanej nieruchomości, zakwaterowanie podczas wizyty w mieście oraz kontynuowanie edukacji w celu zdobycia wiedzy o nieruchomościach.

Kolejną korzyścią podatkową wynikającą z posiadania nieruchomości inwestycyjnej jest możliwość ubiegania się o amortyzację. Amortyzacja jest niegotówkowym odliczeniem wykorzystywanym do obniżenia dochodu przed opodatkowaniem.

Mieszkaniowe nieruchomości inwestycyjne są amortyzowane przez okres 27,5 roku. Tak więc, jeśli SFR została zakupiona za 150.000 dolarów (bez wartości gruntu), roczny koszt amortyzacji stosowany do obniżenia dochodu przed opodatkowaniem wyniósłby 5.455 dolarów. W niektórych przypadkach inwestor nieruchomości może mieć niewielki lub żaden podlegający opodatkowaniu dochód netto z nieruchomości do wynajęcia, a jednocześnie mieć dodatni przepływ gotówki, dzięki mocy amortyzacji.

Potencjalne wady inwestowania w nieruchomości

Jak w przypadku każdej innej inwestycji, nieruchomości mają pewne wady. Podczas gdy krzywa uczenia się inwestowania w nieruchomości nie jest prawie tak strome jak stomatologia, pewna ilość czasu i wiedzy jest nadal wymagane.

Zarządzanie nieruchomościami

Istnieją aspekty prawne, takie jak federalne prawa mieszkaniowe fair oraz lokalne i państwowe prawa właściciela i najemcy. Musisz także wiedzieć, jak ustawić odpowiednią miesięczną cenę czynszu, aby utrzymać wysoki poziom obłożenia bez zaniżania opłat, przeprowadzać okresowe kontrole nieruchomości i dokonywać napraw, aby zapewnić, że dom jest bezpieczny i nadaje się do zamieszkania dla najemcy.

Chociaż ważne jest, aby zrozumieć podstawowe obowiązki i zadania takie jak te, nie musisz być ekspertem.

Inwestor może czerpać korzyści z inwestowania w nieruchomości bez tradycyjnych kłopotów związanych z byciem właścicielem, wynajmując zaufanego zarządcę nieruchomości, który zajmie się codziennymi obowiązkami, takimi jak naprawy i konserwacja, komunikacja z najemcami oraz przestrzeganie lokalnych, stanowych i federalnych przepisów.

Kapitał

Zaliczki na finansowanie nieruchomości inwestycyjnych są zazwyczaj co najmniej 20% ceny zakupu nieruchomości, plus koszty zamknięcia i do 6 miesięcy kosztów operacyjnych i płatności hipotecznych przechowywanych na rachunku rezerwowym.

Nieruchomości to także aktywa amortyzujące, które mogą stracić na wartości, jeśli nie są odpowiednio utrzymywane. Z czasem inwestor może potrzebować dokonać napraw kapitałowych, takich jak wymiana dachu lub ogrzewania, wentylacji i klimatyzacji (HVAC). Aby zapewnić dostępność środków w razie potrzeby, wielu inwestorów wpłaca część miesięcznego dochodu z najmu na konto wydatków kapitałowych (CapEx).

Ryzyko związane z odpowiedzialnością

Podobnie jak w przypadku prowadzenia praktyki stomatologicznej, istnieje również pewne ryzyko odpowiedzialności, które wiąże się z posiadaniem nieruchomości do wynajęcia. Ktoś może doznać obrażeń na terenie nieruchomości i zdecydować się na wniesienie pozwu, lub najemca może twierdzić, że jego prawa zostały naruszone i podać właściciela do sądu.

Aby zmniejszyć potencjalne ryzyko odpowiedzialności, inwestor nieruchomości może zakupić polisę ubezpieczeniową dla właściciela i posiadać nieruchomość w spółce z ograniczoną odpowiedzialnością (LLC). LLC tworzy dodatkową warstwę ochrony poprzez oddzielenie osobistego bogactwa inwestorów od ich aktywów biznesowych, unikając jednocześnie podwójnego opodatkowania poprzez przekazywanie dochodów i strat bezpośrednio do akcjonariusza.

Strategie inwestowania w nieruchomości dla dentystów

Istnieje wiele sposobów, w jakie ludzie inwestują w nieruchomości, takie jak house hacking, real estate wholesaling oraz fixing and flipping homes. Jednak wielu inwestorów szuka mniej aktywnych sposobów inwestowania w nieruchomości, aby umożliwić więcej czasu na skupienie się na ich codziennej pracy.

Choć nadal trzeba będzie poświęcić czas na monitorowanie wyników inwestycji, oto 4 popularne strategie inwestowania w nieruchomości, które mogą wymagać minimalnego zaangażowania.

REIT

REIT to publiczna lub prywatna spółka, która posiada i obsługuje nieruchomości, takie jak SFR, budynki mieszkalne, nieruchomości komercyjne i budynki specjalnego przeznaczenia, takie jak centra danych i chłodnie.

Akcje publicznych REIT są kupowane i sprzedawane na głównych giełdach papierów wartościowych, w taki sam sposób jak inne akcje. Prywatne REIT, takie jak Roofstock One, są niezarejestrowanymi papierami wartościowymi dostępnymi dla akredytowanych inwestorów i mają ograniczoną płynność, ponieważ nie są w obrocie publicznym.

REIT-y są prawnie zobowiązane do wypłacania akcjonariuszom większości swoich dochodów netto każdego roku i mogą być dobrym źródłem powtarzających się dochodów, pod warunkiem, że REIT jest rentowny. Jednak posiadanie REIT nie daje takich samych korzyści jak bezpośrednie posiadanie nieruchomości, takich jak odliczenia podatkowe wykorzystywane do zmniejszenia osobistego dochodu netto przed opodatkowaniem.

REIG

REIG jest podobny do prywatnego REIT, ale na mniejszą i bardziej kameralną skalę. Inwestor może dołączyć do REIG, aby połączyć kapitał z innymi inwestorami na różne przedsięwzięcia, takie jak zakup i renowacja SFR lub budowa nowych domów od podstaw.

Niektóre z korzyści płynących z przystąpienia do REIG obejmują inwestowanie kapitału w różne projekty, aby pomóc zminimalizować ryzyko spadkowe, udział w przychodach i zyskach, gdy projekt zostanie sprzedany, oraz uczenie się, jak działa biznes nieruchomości od bardziej doświadczonych inwestorów.

Podczas sprawdzania REIG ważne jest, aby przeanalizować, jak udane były poprzednie inwestycje grupy i upewnić się, że strategia inwestycyjna REIG i apetyt na ryzyko odpowiadają Twoim własnym.

Crowdfund

Crowdfund nieruchomości jest kolejnym narzędziem do inwestowania grupowego. Crowdfunds zbierają kapitał od dużej puli inwestorów, aby rozwijać, posiadać i obsługiwać różne rodzaje nieruchomości, takie jak pododdziały build-to-rent (BTR), budynki mieszkalne i przemysłowe centra dystrybucyjne.

Chociaż crowdfunds oferują inwestorom możliwość uczestniczenia w projektach, które zazwyczaj byłyby poza zasięgiem, inwestycje crowdfunds mogą podlegać kilkuletnim okresom blokady. Podobnie jak w przypadku prywatnych REIT, niektóre możliwości crowdfundingu są ograniczone do akredytowanych inwestorów.

Nieruchomości na wynajem

Bezpośrednie posiadanie nieruchomości do wynajęcia może być dobrym rozwiązaniem dla inwestorów poszukujących powtarzających się dochodów z najmu, wzrostu wartości kapitału w długim okresie oraz licznych odliczeń podatkowych, z których korzystają inwestorzy w nieruchomości, aby zmniejszyć dochód netto podlegający opodatkowaniu.

Inwestor, który chce posiadać nieruchomość do wynajęcia bez aktywnego zaangażowania w inwestycję, może wynająć zarządcę nieruchomości, aby cieszyć się korzyściami płynącymi z posiadania nieruchomości do wynajęcia bez bycia właścicielem. Zarządca nieruchomości zajmuje się codziennymi zadaniami, takimi jak leasing, pobieranie czynszu, zarządzanie najemcami i utrzymanie nieruchomości. Zatrudnienie zarządcy nieruchomości pozwala na mądrzejsze inwestowanie poprzez zakup na rynkach, które oferują najlepsze zyski.

Ważne metryki inwestowania w nieruchomości, które powinni znać dentyści

Zwroty z wynajmu nieruchomości mogą się różnić w zależności od domu ze względu na czynniki takie jak demografia lokalnego rynku, lokalizacja i oceny sąsiedztwa.

Kalkulator wynajmu Roofstock Cloudhouse to bezpłatne narzędzie online, którego inwestorzy mogą używać do prognozowania potencjalnego zwrotu z dowolnego domu jednorodzinnego w USA, nawet jeśli dom nigdy wcześniej nie był wynajmowany.

Kluczowe metryki inwestowania w nieruchomości udostępniane przez Cloudhouse obejmują:

• Przepływy pieniężne
• Zwrot z gotówki
• Dochód operacyjny netto (NOI)
• Stopa kapitalizacji
• Potencjalny wzrost wartości
• Rentowność brutto
• Zwrot roczny
• Całkowity zwrot

Wnioski końcowe

Istnieje wiele powodów, dla których dentyści mogą być zainteresowani inwestowaniem w nieruchomości, w tym uzyskiwanie powtarzających się dochodów, wzrost wartości nieruchomości i korzyści podatkowe. Z reguły inwestowanie w nieruchomości jest dobrym rozwiązaniem dla strategii inwestycyjnej "kup i trzymaj", ponieważ nie można ich szybko sprzedać.

Podczas gdy znalezienie nieruchomości inwestycyjnej na tradycyjnych platformach ogłoszeniowych, takich jak Zillow i lokalny multiple listing service (MLS), jest możliwe, inwestorzy szukający nieruchomości SFR mogą uznać Roofstock za lepsze dopasowanie.

Od 2016 r. kupujący i sprzedający z Roofstock zrealizowali ponad 5 miliardów dolarów w transakcjach na ponad 70 rynkach nieruchomości w USA. Nieruchomości do wynajęcia na sprzedaż na Roofstock mają już wykonaną znaczną część due diligence. Domy certyfikowane przez Roofstock posiadają 30-dniową gwarancję zwrotu pieniędzy, a niektóre nieruchomości kwalifikują się nawet do ochrony przed pustostanami. Często domy na rynku Roofstock są już zajęte przez najemcę, więc możesz zacząć zbierać dochody z wynajmu w dniu zamknięcia escrow.