Jak znaleźć przepływ gotówki właściwości i uczynić je bardziej opłacalne

Ostatnia aktualizacja 13 października 2021 r.

Cash flow to ilość pieniędzy, która zostaje na koniec dnia (czyli Twój zysk po opłaceniu wszystkich wydatków). Choć brzmi to dość prosto, znalezienie dobrej nieruchomości z przepływem pieniężnym nie jest tak proste, jak mogłoby się wydawać.

Kupno niewłaściwej nieruchomości inwestycyjnej może spowodować "ujemny" przepływ gotówki, co oznacza, że każdego miesiąca będziesz musiał wpłacać pieniądze z konta osobistego. To jest sytuacja, że żaden inwestor nieruchomości nie chce być w.

W tym artykule pokażemy, w jaki sposób inwestorzy zazwyczaj znajdują i analizują nieruchomości o pozytywnym przepływie gotówki.

Co to są nieruchomości z przepływem gotówki?

Rekomendacja: Sprawdź ofertę sprawdzonej firmy remontowej MaksymBud (https://maksymbud.pl/)

Istnieją dwa główne sposoby, w jakie inwestorzy nieruchomości na wynajem zarabiają pieniądze:

1. Przepływ gotówki pozostały po pobraniu czynszu od najemców i opłaceniu wydatków z tego dochodu z wynajmu.
2. Wzrost wartości rynkowej w długim okresie czasu.

Cash flow property to nieruchomości na wynajem, które generują wyższy poziom zwrotu gotówki niż porównywalne nieruchomości i zazwyczaj niższy poziom aprecjacji.

Dlaczego przepływy pieniężne są ważne

Inwestowanie w nieruchomości z przepływem środków pieniężnych jest w pewnym sensie podobne do posiadania akcji przynoszących dywidendę. Im wyższy poziom przepływów pieniężnych netto, tym więcej pieniędzy będziesz miał do reinwestowania i tym szybciej będziesz w stanie spłacić kredyt hipoteczny i zdywersyfikować swój portfel nieruchomości.

Przepływy pieniężne netto są również wykorzystywane w różnych innych obliczeniach dotyczących inwestycji w nieruchomości, takich jak:

• Zwrot gotówki z gotówki = Przepływy pieniężne netto / Zainwestowana gotówka.
• NPV = Wartość bieżąca netto zdyskontowanych przyszłych przepływów pieniężnych
• IRR = Wewnętrzna stopa zwrotu używana do obliczania ROI (zwrotu z inwestycji)
• DSCR = Wskaźnik pokrycia obsługi zadłużenia obliczany jest poprzez podzielenie NOI (bez uwzględnienia spłaty kredytu hipotecznego) przez spłatę zadłużenia

Obliczanie przepływów pieniężnych z nieruchomości

Przepływ gotówki w nieruchomości oblicza się poprzez dodanie wszystkich źródeł potencjalnego dochodu razem, a następnie odjęcie wszystkich wydatków. Dolna linia to przepływ gotówki netto, który generuje nieruchomość.

Oto jak wygląda uproszczony rachunek przepływów pieniężnych dla domu jednorodzinnego:

• Roczny czynsz = $12,000
• Szacowana stopa pustostanów 5% = <$600>
• Roczna rata kredytu hipotecznego (PITI) = <$7,000>
• Roczne wydatki eksploatacyjne i naprawy = <$1,400>
• Przewidywany przepływ gotówki netto = $3,000

Jak znaleźć i przeanalizować nieruchomości z przepływami pieniężnymi

Teraz, weźmy dogłębne spojrzenie na to, jak znaleźć i przeanalizować właściwości przepływu środków pieniężnych.

Kluczowe cechy, których inwestorzy szukają, aby znaleźć najlepsze rynki nieruchomości dla nieruchomości z przepływem gotówki, to zazwyczaj

• Zróżnicowana gospodarka, nie zależna od jednego głównego pracodawcy
• Silny wzrost populacji i rynku pracy
• Silny popyt na nieruchomości do wynajęcia, gdzie liczba gospodarstw domowych wynajmujących jest większa niż gospodarstw domowych zamieszkałych przez właścicieli
• Przystępne ceny nieruchomości, ponieważ płacenie za dużo może zmniejszyć przepływy pieniężne netto
• Drill down to the neighborhood level because cash flow can vary from one zip code to the next

Roofstock Marketplace jest bezpłatnym źródłem informacji, z którego można korzystać w celu znalezienia nieruchomości do wynajmu z przepływem gotówki. Szukasz domów jednorodzinnych i małych nieruchomości wielorodzinnych z najwyższą stopą zwrotu, aby porównać zwroty między różnymi rynkami przepływów pieniężnych.

Analizując każdą możliwość, można zauważyć, że nieruchomości czynszowe o najwyższym przepływie gotówki mają zazwyczaj bardzo niski wskaźnik przewidywanego wzrostu wartości, często mniejszy niż 2%. Jest to jeden z powodów, dla których nieruchomości z przepływami pieniężnymi noszą również nazwę "krowy gotówkowe".

Nieruchomość prawdopodobnie nie będzie widział duże zyski w wartości rynkowej, ale będzie rzucać stałe strumienie gotówki, które można wykorzystać do zwiększenia kapitału na przyszłe inwestycje. Poza niską stopą aprecjacji, dwa inne wskaźniki finansowe, które można wykorzystać do znalezienia solidnej nieruchomości z przepływem gotówki to:

• Stosunek ceny do czynszu: Stosunek ceny do czynszu jest obliczany poprzez podzielenie średniej ceny nieruchomości przez średni czynsz. Ogólnie rzecz biorąc, im wyższy jest ten wskaźnik, tym lepiej dla ludzi jest wynajmować, a nie zostać właścicielem domu. Jednak w przypadku inwestycji w nieruchomości z przepływem gotówki, zbyt wysoki wskaźnik ceny do czynszu może utrudnić znalezienie nieruchomości z dodatnim przepływem gotówki, ponieważ ceny nieruchomości w okolicy będą również zbyt wysokie.
• Zwrot gotówki z gotówki: Ten procent porównuje ilość wygenerowanej gotówki do ilości gotówki, którą zainwestowałeś. Na przykład, jeśli zapłacisz wszystko gotówką za 80.000 dolarów domu z rocznym przepływem pieniężnym w wysokości 6.000 dolarów, Twój cash on cash return wynosi 7,5% (6.000 dolarów / 80.000 dolarów = .075). Im wyższy jest Twój przepływ gotówki w porównaniu do zainwestowanej gotówki, tym większy jest Twój cash on cash return.

Porównawcza analiza rynku (CMA) pomoże Ci zrozumieć, jakie są rzeczywiste czynsze rynkowe, jakie możliwości wyboru mają najemcy, gdzie chcą wynająć nieruchomość (innymi słowy, kto jest Twoją potencjalną konkurencją) oraz jaka jest rozsądna cena za nieruchomość z dobrym przepływem gotówki.

Dokładność CMA zależy od tego, jak dobrze dobrane są porównywalne nieruchomości. Porównywarki powinny być tak podobne, jak to tylko możliwe, do przedmiotowej nieruchomości, która jest kupowana, w tej samej okolicy i z bardzo niedawnymi datami zamknięcia. Również potencjalne kompakty, które mają ceny sprzedaży znacznie wyższe lub niższe niż przedmiotowa nieruchomość powinny zostać odrzucone.

Po tym, istnieje osiem kroków do naśladowania przy tworzeniu CMA do analizy potencjalnego zakupu nieruchomości z przepływem pieniężnym:

• Zbierz szczegółowe dane dotyczące przedmiotowej nieruchomości
• Przeanalizuj poprzednie daty sprzedaży przedmiotowej nieruchomości oraz ostatnie oszacowanie dokonane przez rzeczoznawcę podatkowego
• Przeanalizuj okolicę pod kątem udogodnień i potencjalnych problemów, które mogłyby wpłynąć na rentowność
• Starannie wybierz porównywalne nieruchomości, które najbardziej pasują do przedmiotowej nieruchomości
• Dokonaj korekty wartości porównywalnych nieruchomości, aby można było dokonać porównania jabłek do jabłek z przedmiotową nieruchomością
• Oblicz średnią cenę za stopę kwadratową dla każdego komp.
• Porównaj comps do przedmiotowej nieruchomości
• Mieć członka swojego zespołu nieruchomości zobaczyć nieruchomość

Po określeniu godziwej ceny zakupu nieruchomości z przepływem pieniężnym, stwórz pro-forma P&L (zysk i strata), aby wyszczególnić przychody i wydatki.

Zacznij od stworzenia indywidualnej pozycji dla każdego przychodu i kosztu. Na przykład, zamiast używać jednego wpisu dla "dochodu z wynajmu", rozbij dochód na poszczególne składniki, takie jak miesięczny czynsz, opłaty za zwłokę, opłaty za wniosek itp.

To samo należy zrobić na stronie wydatków w proformie. Zamiast mieć jeden wydatek oznaczony jako "naprawy i konserwacja", wyszczególnij każdy wydatek, taki jak kształtowanie krajobrazu, wymiana zamków i czyszczenie kanalizacji. To zajmie więcej czasu, ale biorąc czas, aby szczegółowo każdy dolar przychodzących i wychodzących pomoże Ci odblokować ukrytą wartość - i dodatkowy potencjał przepływu gotówki - z nieruchomości myślisz o inwestowaniu w.

Strona internetowa Rentometer jest dobrym źródłem informacji, jeśli kupujesz nieruchomość pod klucz, która jest już wynajęta najemcy. Wprowadzając adres nieruchomości i aktualny czynsz, można sprawdzić, czy najemca płaci zbyt wysoki czynsz, zbyt niski lub sprawiedliwy czynsz rynkowy w porównaniu z innymi lokalnymi nieruchomościami. Jest to również dobry sposób, aby przewidzieć, jakie będą Twoje przyszłe przepływy pieniężne z nieruchomości.

Jeśli inwestujesz w jednorodzinny dom z przepływem gotówki, możesz skorzystać z kalkulatora Roofstock Cloudhouse, który pomoże Ci określić potencjał wynajmu nieruchomości i pełną prognozę potencjalnego zwrotu.

Pustostany w wynajmowanej nieruchomości mogą znacznie uszczuplić potencjalne przepływy pieniężne. Skuteczni inwestorzy cash flow wiedzą, że zawsze lepiej jest zatrzymać dobrego najemcę, niż ryzykować znalezienie innego.

Upewnij się, że Twój zarządca nieruchomości regularnie odwiedza nieruchomość, szybko reaguje na problemy z utrzymaniem i jest zawsze przyjazny i profesjonalny. Nie dając najemcom powodu do rozejrzenia się, przechodzisz długą drogę w kierunku przedłużania umowy najmu rok po roku, nawet w przypadku corocznych podwyżek czynszu.

Jak uniknąć ujemnego przepływu gotówki

Tak jak woda może płynąć w dwóch kierunkach, tak przepływ gotówki również. Jako inwestor w przepływy pieniężne, ostatnią rzeczą, jakiej pragniesz, jest ujemny przepływ gotówki, który spływa w dół.

Niektóre z najczęstszych przyczyn ujemnego przepływu gotówki obejmują:

• Najemcy, którzy zawsze płacą z opóźnieniem lub dokonują częściowych płatności czynszu
• Wskaźnik pustostanów wyższy od prognozowanego
• Nieuwzględnienie w budżecie napraw awaryjnych lub wydatków kapitałowych
• Finansowanie z LTV wyższym niż 75% skutkuje większą ratą kredytu hipotecznego, która pozostawia zbyt małą rezerwę na wypadek niskich dochodów lub wysokich wydatków.

Cztery sposoby na zwiększenie przepływów pieniężnych z nieruchomości

Czy wiesz, że na rynku z 6% stopą kapitalizacji, dla każdego dodatkowego $1 w przepływie gotówki, który spada bezpośrednio do dolnej linii, wartość Twojej nieruchomości wzrasta o $16,67?

Oto jak działa matematyka przy użyciu formuły cap rate:

• NOI / Wartość rynkowa nieruchomości = Cap rate
• NOI / Cap rate = Wartość rynkowa nieruchomości
• $ 1 / 6% = $ 16,67 wzrost wartości rynkowej nieruchomości

Tak więc, zwiększenie rocznego przepływu gotówki o 120 dolarów - tylko 10 dolarów miesięcznie - podnosi wartość rynkową nieruchomości o 2.000 dolarów.

Jeśli nieruchomość jest w 5% rynku cap rate, każdy dodatkowy $ 1 dodaje $ 20 do wartości rynkowej, i $ 14,29 w 7% rynku cap rate.

Sztuczka w zwiększaniu wartości nieruchomości przy większym przepływie gotówki polega na tym, aby upewnić się, że NOI (dochód operacyjny netto) również wzrasta. Na przykład, jeśli zwiększysz przepływ gotówki brutto o 100 dolarów rocznie, ale również zwiększyć wydatki o 100 dolarów rocznie, nie zyskał nic dla swoich wysiłków.

Niektóre z najlepszych sposobów na zwiększenie przepływu gotówki obejmują:

Bez długoterminowego planu i strategii osiągnięcia celu, jakim jest zbudowanie przepływu gotówki, można znaleźć się na zakup nieruchomości do wynajęcia, który kończy się stratą czasu i pieniędzy.

Niektóre rynki nieruchomości są dobre dla wzrostu wartości, inne dla potencjalnych przepływów pieniężnych. W ramach tego samego rynku, można znaleźć kilka dzielnic, które są ładowane z "krów pieniężnych" czynszów, podczas gdy zaledwie kilka bloków dalej można ledwo złamać nawet, ponieważ ceny są tak wysokie.

Twoim celem z przepływem środków pieniężnych nieruchomości jest maksymalizacja pieniędzy, które masz w lewo na koniec dnia. Oczywiście, chcesz dać swoim najemcom ładne miejsce do życia w zamian za sprawiedliwy czynsz rynkowy, ale nigdy nie wydawać więcej pieniędzy, niż trzeba.

W rzeczywistości, z wielu najlepszych właściwości przepływu środków pieniężnych, robi dużą ilość aktualizacji nie zwiększy czynsze, po prostu ze względu na charakter okolicy lub najemców.

Kiedy inwestujesz w nieruchomości na odległość, ważne jest, aby mieć lokalny zespół, którego interesy i wynagrodzenie jest bezpośrednio wyrównane z tobą.

Upewnij się, że agent leasingowy, broker nieruchomości i zarządca nieruchomości wiedzą, że Twoim celem jest większy przepływ gotówki. Następnie rozważ opracowanie planu motywacyjnego, który nagrodzi Twój zespół w miarę wzrostu przepływów pieniężnych.