Lista kontrolna dla początkujących inwestorów w nieruchomości mieszkaniowe

Ostatnia aktualizacja 25 maja 2021 r.

Rezydentnej inwestowanie w nieruchomości jest coś, co jest niezwykle proste i złożone w tym samym czasie. Na poziomie koncepcyjnym, wszyscy rozumiemy cel końcowy, jakim jest zakup nieruchomości, umożliwienie jej docenienia w czasie, a następnie spieniężenie w późniejszym terminie.

Jednak przejście od kogoś, kto po prostu posiada nieruchomość do kogoś, kto strategicznie inwestuje i skaluje swoje portfolio wymaga nieco więcej pracy - zwłaszcza jeśli chcesz zmaksymalizować swoje zyski. Istnieje również wiele strategii inwestycyjnych z nieruchomościami, a zrozumienie opcji pomoże zawęzić najlepsze podejście dla Ciebie.

>>Powiązane: Kupowanie nieruchomości na wynajem vs. inwestowanie w REIT

Ale najpierw rzeczy pierwsze. W tym artykule, będziemy prowadzić przez start listy kontrolnej dla mieszkalnych inwestowania w nieruchomości, począwszy od strategii, wskazówki, jak przejść przez proces, i konwencjonalne porady może chcesz myśleć dwa razy o.

Szybkie linki:

• Strategia - co jest dla Ciebie odpowiednie?
• Szybka lista kontrolna
• Konwencjonalne mądrości, które należy zignorować... lub przynajmniej zastanowić się nad nimi dwa razy

Znalezienie strategii, która działa dla Ciebie

---

Rekomendacja: Sprawdź ofertę sprawdzonej firmy remontowej MaksymBud (https://maksymbud.pl/)

---

Istnieje wiele strategii inwestowania w nieruchomości mieszkalne, wszystkie różnią się złożonością. Przez wzgląd na ten artykuł, skupimy się na strategiach wysokiego poziomu, aby pomóc uzyskać koła obracające się o tym, który z nich może być wielki dopasowanie dla Ciebie.

Fix and Flip

Fix and Flip model biznesowy jest dokładnie tak, jak to brzmi. To jest, gdy znajdziesz nieruchomość, którą uważasz, że można wyremontować i odsprzedać z zyskiem. Jest to zazwyczaj krótkoterminowa strategia inwestycyjna stosowana przez doświadczonych inwestorów, którzy potrafią dostrzec dobrą ofertę. Dodatkowo, doświadczeni inwestorzy zazwyczaj mają połączenia i relacje z wykonawcami, które mogą zadzwonić od razu, aby uzyskać remonty wykonane w ramach budżetu.

Ważne jest, aby pamiętać, że krótkoterminowe transakcje na rynku nieruchomości są opodatkowane inaczej niż inwestycje długoterminowe (dłużej niż rok). Mamyskompilowane listę łatwych do zrozumienia wskazówek podatkowych dla inwestorów nieruchomości zalecamy czytanie.

Self-managed

Self-managed strategia jest jeden, w którym jako właściciel nieruchomości będzie również wziąć na obowiązki zarządzania. Podejście to jest często uważane przez inwestorów nieruchomości, którzy mieszkają w pobliżu swoich właściwości i mają przepustowość/moxie do obsługi rzeczy, takich jak utrzymanie, lokatorów przesiewowych, papierkowej roboty i marketingu nieruchomości, nie wspominając o byciu na bieżąco z aktualnymi prawami i przepisami landlord-tenant. Strategia ta ogranicza swój ślad zakupu, ponieważ będziesz chciał być w rozsądnej odległości jazdy w przypadku nagłych wypadków lub problemów fix-it. Z drugiej strony, otrzymasz 100% czynszu, biorąc na siebie pełną rolę właściciela.

Outsourcowany

Istnieją niezliczone korzyści, aby przejść z profesjonalnym zarządcą nieruchomości. Oszczędzają czas, stres, a nawetpieniądze, unikając problemów, które mogą prowadzić do opłat prawnych, pustostanów i szkód związanych z nieumiejętnymi naprawami. Praca z doświadczonym zarządcą nieruchomości, który zna lokalny rynek i dynamikę wynajmu, pozwala również inwestować bez barier geograficznych i posiadać nieruchomości dochodowe na rynkach, które spełniają Twój budżet i cele inwestycyjne. (Kupno poza głównym rynkiem jest również świetną strategią z punktu widzenia dywersyfikacji). Zdalne inwestowanie w nieruchomości mieszkalne jest rosnącym trendem i coraz częściej spotykamy się z nim w Roofstock. W rzeczywistości większość naszych nabywców mieszka w odległości ponad 1000 mil od swoich nieruchomości.

>>Powiązane: Co robi dla Ciebie firma zarządzająca nieruchomościami?

Pomocna lista kontrolna dla początkujących na rynku nieruchomości

1. Uzyskaj wstępne zatwierdzenie

Jeśli poważnie myślisz o zakupie nieruchomości inwestycyjnej, pomocne jest uzyskanie wstępnej zgody na kredyt hipoteczny. Robiąc to, będziesz miał pojęcie o tym, co można i nie można sobie pozwolić. Skontaktuj się z lokalnym bankiem lub oficera hipotecznego, aby dowiedzieć się, co górny koniec zakresu cenowego jest tak, że wiesz, gdzie stoisz. Możesz również skorzystać z gotowych do użytku rynków nieruchomości, takich jak Roofstock, który zapewnia zaufanych partnerów we wszystkich aspektach procesu inwestycyjnego - w tym finansów, ubezpieczeń i zarządzania nieruchomościami.

Warto również omówić z kredytodawcą rodzaj kredytu, który ma dla Ciebie sens. Na przykład, kredyt hipoteczny na 15 lat może mieć niższe oprocentowanie i pozwolić na szybszą spłatę nieruchomości inwestycyjnych. Z 30-letnim kredytem, jednak, twoje pieniądze nie są tak związane. Możesz cieszyć się wyższym miesięcznym przepływem gotówki i dodatkową elastycznością, aby wykorzystać ten dochód na fundusz awaryjny lub zaoszczędzić go na kolejną zaliczkę na inną nieruchomość inwestycyjną. To wszystko zależy od budżetu i mieszkaniowych kryteriów inwestowania w nieruchomości i wiedząc, że z góry pomoże przenieść rzeczy wzdłuż. Pamiętaj, aby skonsultować się z profesjonalnym doradcą finansowym o tym.

Wskazówka:

Przy zakupie nieruchomości inwestycyjnej na Roofstock, możesz korzystać z własnego kredytodawcy lub jednego z naszych certyfikowanych kredytodawców. Możesz wykorzystać zasoby i partnerów Roofstock w takim stopniu, w jakim chcesz.

2. Wyznacz kilka celów

Te nie muszą być ustalone w kamieniu i będzie prawdopodobnie ewoluować, jak stać się bardziej zorientowany w mieszkaniowej przestrzeni inwestowania w nieruchomości. Ale ogólnie rzecz biorąc, określając, co jest naprawdę ważne dla Ciebie od samego początku będzie ułatwić proces decyzyjny, a także pomóc uniknąć paraliżu analizy podczas zawężania morze opcji nieruchomości inwestycyjnych. Oto przykład kilku podstawowych rzeczy do rozważenia na początku swojej podróży inwestycyjnej:

• Budżet:
Ustaw próg, który ma sens dla Ciebie (i Twojego portfela) i trzymaj się go. Jeśli finansujesz, nie chcesz nadmiernie się zadłużać.
• Tolerancja ryzyka/zwrotu: Nie jest to absolutna wartość, ale czasami nieruchomości o niższej rentowności mają tendencję do bycia bezpieczniejszymi inwestycjami, a domy o wyższej rentowności wiążą się z nieco większym ryzykiem. Obie potencjalnie mają miejsce w Twoim portfelu najmu - to tylko kwestia tego, dlaczego inwestujesz w nieruchomości dochodowe i co masz nadzieję osiągnąć. Czy szukasz wyższego miesięcznego przepływu gotówki, większej stabilności, czy czegoś pomiędzy?
• Appreciation: Jest to wzrost wartości nieruchomości inwestycyjnej w czasie. Jeśli wyższy miesięczny przepływ gotówki nie jest tak krytyczny i bardziej zależy Ci na budowaniu kapitału własnego w czasie, możesz skupić się na nieruchomościach o wyższym potencjale aprecjacji. Wiedza na ten temat pomoże Ci w zawężeniu opcji. Na przykład, możesz skupić się na stosunkowo "nowszych" nieruchomościach (na przykład - zbudowanych po określonym roku, takim jak 1980), określonych rynkach, cechach sąsiedztwa, itp. a mniej na stopie kapitalizacji lub miesięcznym przepływie gotówki.
• Cap rate: Jest to szacunkowa stopa zwrotu na nieruchomościinwestycyjnej. Cap rate oblicza się poprzez podzielenie przepływów pieniężnych netto z działalności operacyjnej w pierwszym roku przez cenę zakupu nieruchomości. Na Roofstock, nasz rynek oferuje różne stopy kapitalizacji, zazwyczaj w zakresie od 4 do 11%. Jak wspomnieliśmy wcześniej, różne stopy kapitalizacji (w teorii) mogą oznaczać różne poziomy ryzyka. Wyższe stopy kapitalizacji mogą korelować z większą ilością ryzyka przy zakupie i odwrotnie. Dlatego warto rozważyć swój próg ryzyka w stosunku do zwrotu.

Wskazówka:

Roofstock zapewnia wszystko, czego potrzebujesz z góry, aby ocenić nieruchomości inwestycyjne pod wynajem, w tym szacowane zwroty, wzrost wartości, raporty z inspekcji, dane rynkowe i dane o okolicy oraz wiele więcej.

3. Naucz się trochę branżowego lingo

Jak wielu początkujących inwestorów w nieruchomości, prawdopodobnie przeglądałeś fora na Bigger Pockets, sprawdzałeś artykuły z Landlordology, ściągałeś podcasty Listen Money Matters i spędzałeś trochę czasu z Investopedią (lub nie... nie oceniamy). To, co może wydawać się dużą ilością branżowego żargonu i niekończących się akronimów - 1031s, REI, REITs, NOI, dźwignia, LTV, amortyzacja, Cap Ex - w odpowiednim czasie stanie się znajomym terytorium. Dowiadując się więcej o języku, którym posługują się inwestorzy - nie tylko o tym, czym on jest, ale dlaczego ma znaczenie - poczujesz się pewniej i będziesz w lepszej pozycji do podejmowania świadomych decyzji.

>>Powiązane: Top Real Estate Investment Terms and Why They Matter

4. Bądź konserwatywny, jeśli chodzi o szacowanie kosztów

Od kosztów zamknięcia, przez niespodziewane pustostany, po remonty i naprawy, istnieje duża szansa, że koszty operacyjne będą większe niż początkowo zakładałeś. Nie oznacza to, że dokonałeś złej inwestycji, oznacza to jedynie, że Twoje oczekiwania dotyczące potencjalnych kosztów operacyjnych mogły być od początku niedoszacowane. Niektóre koszty są łatwe do przewidzenia. Należą do nich podstawowe koszty operacyjne, koszty zamknięcia transakcji i inne założenia przedstawione w proformie finansowej, takie jak podatki od nieruchomości, opłaty za zarządzanie i ubezpieczenie (Wskazówka:

Roofstock zapewnia wszystkie te informacje z góry, co pomoże Ci odpowiednio zaplanować budżet, gdy będziesz przygotowywał się do zakupu nieruchomości inwestycyjnej). Innych wydatków nie da się przewidzieć i są one po prostu związane z posiadaniem nieruchomości na wynajem. Sugerujemy utrzymanie minimalnego funduszu awaryjnego w wysokości około 1-2% ceny zakupu.

>>Powiązane:

4 ważne lekcje, których nauczyłem się podczas mojego pierwszego roku posiadania nieruchomości na wynajem

5. Miejsce, które kupujesz nie musi być w miejscu, w którym byś mieszkał

Osądzanie nieruchomości w oparciu o atrakcyjność tylko jest częstym błędem nowych inwestorów nieruchomości często zrobić. Chociaż jest to naturalne, aby utworzyć opinię opartą na osobistych uprzedzeń, pamiętaj: Nie jesteś tym, który jest wprowadzanie się. Zamiast tego, zadaj sobie pytanie: "Czy nieruchomość, którą kupuję, będzie pożądana przez jakiś zestaw najemców? Czy jest to emeryt, grupa studentów, rodzina z dziećmi w liceum lub ktoś, kto musi mieszkać blisko lotniska, różne rzeczy będą miały znaczenie dla różnych ludzi. Jako inwestor nie chodzi o osobiste preferencje - chodzi o to, czy nieruchomość będzie napędzać rodzaj zwrotu, którego szukasz.

Nie przechodź do nieruchomości na podstawie samej estetyki, ponieważ niektóre z najbardziej dochodowych domów czynszowych nie wyglądają tak wyjątkowo na pierwszy rzut oka.

"To nie jest emocjonalny zakup, jak w przypadku domu, w którym zamierzasz mieszkać, gdzie zakochujesz się w blacie lub podwórku. Patrzysz na to, jakie są dane, jaki jest mój zwrot i gdzie chcę zainwestować?"

-Gregor Watson, współzałożyciel i prezes Roofstock

>>Powiązane: Beyond the numbers - określanie ROI nieruchomości inwestycyjnych

6. Skup się na okolicy, nie tylko na samym domu

Jako inwestor, lokalizacja powinna być ważnym czynnikiem przy podejmowaniu decyzji o zakupie. Czy miasto się rozwija? Czy ma zróżnicowaną gospodarkę? Czy duża firma niedawno przeniosła tam swoją siedzibę lub otworzyła drugą? Co z okolicą? Jak są szkoły i jakie rodzaje udogodnień w pobliżu są tam? Zrób małe badania na rynku (rynkach), które bierzesz pod uwagę (to może być rzeczywiście rodzaj zabawy i ekscytujące), aby uzyskać pojęcie o tym, co dzieje się w okolicy. Możesz nawet porozmawiać z lokalnym zarządcą nieruchomości i uzyskać ich opinię na temat dynamiki rynku wynajmu. Wskazówka:

W Roofstock możemy połączyć Cię bezpośrednio z jednym z naszych certyfikowanych zarządców nieruchomości, który z przyjemnością udzieli Ci dodatkowych informacji.

>>Powiązane:

Jak wybrać nieruchomość inwestycyjną w sąsiedztwie

7. Partnerstwo

Firma, którą utrzymujesz zdefiniuje kim jesteś jako inwestor i pomoże Ci uzyskać jak najwięcej z Twoich nieruchomości inwestycyjnych.

Wykorzystując narzędzia i dane z dnia dzisiejszego z wiedzy i usług tradycyjnych specjalistów rynku nieruchomości, możliwości rosną dziesięciokrotnie. Od zarządców nieruchomości i agentów nieruchomości, do poręcznych aplikacji i oprogramowania, do innowacyjnych rynków, które pozwalają na zakup nieruchomości pod klucz w pełni online, wszystkie one mają wartość do zaoferowania.

Konwencjonalna mądrość zignorować ... lub przynajmniej pomyśleć dwa razy o

1. Powinieneś posiadać gdzie mieszkasz, zanim kupisz wynajem

Udany inwestor nieruchomości Grant Cardone mówi, "należy wynająć gdzie mieszkasz i właścicielem tego, co można wynająć innym." Mówi to, ponieważ daje to większą elastyczność w skalowaniu jako inwestor nieruchomości. Nie ma nic złego w posiadaniu własnego miejsca, oczywiście. Ale sugerując, że jest to konieczne, aby posiadać swój dom, zanim będzie można stać się inwestorem jest coraz bardziej przestarzała szkoła myślenia.

2. Powinieneś kupować lokalnie

Mówiąc o przestarzałych rzeczach, oto kolejna z nich: Pomysł, że musisz kupić wszystkie swoje nieruchomości do wynajęcia w pobliżu miejsca zamieszkania, ponieważ da ci to dostęp i bezpieczeństwo, aby poradzić sobie z problemami, gdy się pojawią.

Ta rada byłaby o wiele bardziej przydatna, zanim mieliśmy Internet, lub end-to-end prawdziwe rozwiązania inwestowania w nieruchomości, takie jak Roofstock. Dzisiaj możesz posiadać nieruchomości inwestycyjne tysiące kilometrów od miejsca zamieszkania, co zwalnia Cię z inwestowania na rynku, który jest dla Ciebie odpowiedni. Jest to łatwe dzięki zaufanemu lokalnemu zarządcy nieruchomości i inteligentnej technologii, która pozwala monitorować i śledzić wyniki portfela najmu z dowolnego miejsca.

3. Musisz poświęcić dużo czasu na pracę/zarządzanie swoimi nieruchomościami

To jest tak i nie mit. Jeśli zdecydujesz się iść z self-managed podejścia inwestycyjnego, to bez wątpienia zegar wiele godzin do prowadzenia nieruchomości - zwłaszcza, gdy skala portfela, aby włączyć więcej niż kilka domów. Alternatywnie, można przyjąć bardziej pasywne podejście i oddzielić inwestowanie od codziennych zadań bycia właścicielem wynajmując firmę zarządzającą nieruchomościami.

>>Powiązane: Kiedy powinieneś zatrudnić firmę zarządzającą nieruchomościami?

4. Potrzebujesz dużo pieniędzy, aby zacząć

Nieruchomości inwestycyjne, które przepływ gotówki i kosztują mniej niż $ 100K naprawdę istnieją - trzeba tylko wiedzieć, gdzie szukać (wskazówka: to Midwest i South). Już za 20 tys. dolarów w dół, można posiadać wysokiej jakości nieruchomości inwestycyjnych , który generuje pasywny dochód i pomaga budować długoterminowe bogactwo. Wiemy, że $20K nie jest chump change dla codziennego inwestora, ale zapisywanie się do tego zaliczki jest zdecydowanie osiągalne z planu i budżetu.

5. Powinieneś poczekać na następny krach zanim zaczniesz inwestować

Jeśli jest jedna gwarancja mamy zamiar zrobić w tym poście, to jest to: nikt nie może w pełni przewidzieć przyszłego rynku nieruchomości. Raczej podoba nam się podejście najlepszych umysłów inwestycyjnych, takich jak Ray Dalio i Warren Buffett: Skupiają się oni na tym, że nie można przewidzieć przyszłości, ale można się do niej przygotować. A jak mówi stare chińskie przysłowie: "Najlepszy czas na zasadzenie drzewa był 20 lat temu. Drugi najlepszy czas jest teraz".

6. Powinieneś zapłacić za seminarium, które jest Ci reklamowane

Przerwa przed forking ponad tysiące dolarów, aby uczestniczyć w lokalnym seminarium nieruchomości lub otrzymać coaching od "guru". Trudno jest zmierzyć, jaki rodzaj ROI dostaniesz z tego, jeśli w ogóle. Obecnie istnieje tak wiele fantastycznych (i darmowe) zasobów edukacyjnych dla inwestorów nieruchomości, niektóre z naszych ulubionych podcastów, forów i blogów.

*****

Dla nowicjuszy, inwestowanie w swoją pierwszą nieruchomość do wynajęcia może być równie ekscytujące i przerażające. Jedną z najlepszych korzyści, jakie możesz sobie dać, jest ciągłe poszukiwanie edukacji, społeczności i nowych technologii, które usprawniają procesy i umożliwiają lepsze podejmowanie decyzji. To jest podróż, i nie musisz iść przez nią sam.