7 popularnych strategii inwestowania 200 tys. dolarów w nieruchomości

Ostatnia aktualizacja 12 lutego 2022 r.

Zainwestowanie 200 000 USD w nieruchomości może być dobrym sposobem na wygenerowanie dodatkowego dochodu przy jednoczesnym zachowaniu kapitału inwestycyjnego. Przy odpowiednich inwestycjach, 200 tys. dolarów może znacznie wzrosnąć, gdy nieruchomości są utrzymywane przez dłuższy czas.

W tym artykule omówimy sposoby inwestowania 200 tys. dolarów w nieruchomości, a także unikalne korzyści finansowe wynikające z inwestowania w nieruchomości.

Najważniejsze informacje

• Korzyści z zainwestowania 200 tys. dolarów w nieruchomości mogą obejmować zabezpieczenie przed inflacją, generowanie powtarzających się dochodów z wynajmu, wzrost wartości nieruchomości w długim okresie oraz korzyści podatkowe.
• Inwestowanie w nieruchomości może być aktywne i praktyczne lub pasywne poprzez powierzenie codziennej pracy innym specjalistom.
• W większości przypadków dochód uzyskany z nieruchomości jest zwolniony z podatku FICA i podatku od bezrobocia.
• Strategie inwestowania 200 tys. dolarów w nieruchomości obejmują wynajem domów jednorodzinnych (SFR), krótkoterminowy wynajem wakacyjny, fundusze inwestycyjne (REIT) oraz prywatne pożyczki pieniężne.

Dlaczego nieruchomości mogą być świetnym sposobem na zainwestowanie 200 tys. dolarów

Istnieje wiele sposobów na zainwestowanie 200 tys. dolarów, w tym tradycyjne akcje i obligacje, metale szlachetne, mała firma lub kryptowaluty. Jednak spośród wszystkich różnych aktywów do wyboru, nieruchomości są często preferowaną klasą aktywów inwestycyjnych z kilku powodów:

• Niska korelacja między nieruchomościami a rynkiem akcji może pomóc inwestorom uniknąć zmienności.
• Nieruchomości mogą pomóc inwestorom zabezpieczyć się przed inflacją, ponieważ wartości nieruchomości historycznie rosną szybciej niż wskaźnik cen towarów i usług konsumpcyjnych (CPI).
• Czynsze również zazwyczaj rosną szybciej niż inflacja, a inwestorzy często są w stanie przenieść zwiększone koszty operacyjne na najemców poprzez podwyżki czynszów.
• Powtarzające się przychody z czynszów i długoterminowy wzrost wartości mogą pomóc inwestorom w budowaniu długoterminowego bogactwa.
• Określone strategie inwestowania w nieruchomości mogą być stosowane w celu stworzenia zrównoważonej mieszanki zysków skorygowanych o ryzyko.
• Dzięki technologii zdalne inwestowanie w nieruchomości stało się łatwiejsze niż kiedykolwiek wcześniej, a ograniczenia geograficzne są mniejsze.
• Korzyści podatkowe obejmują odpisy od wydatków właściciela, odpisy amortyzacyjne obniżające dochód netto podlegający opodatkowaniu, zwolnienie z podatku FICA od samozatrudnienia oraz zamianę 1031, która pozwala odroczyć zapłatę podatku od zysków kapitałowych w momencie sprzedaży nieruchomości inwestycyjnej.
• Samodzielnie zarządzane indywidualne konto emerytalne (SDIRA) może być wykorzystane do inwestowania w nieruchomości, zapewniając bardziej bezpośrednią kontrolę nad sposobem wykorzystania oszczędności emerytalnych.

Strategie inwestowania w nieruchomości

Rekomendacja: Sprawdź ofertę sprawdzonej firmy remontowej MaksymBud (https://maksymbud.pl/)

Istnieją dwie ogólne strategie inwestowania w nieruchomości:

Aktywna

Inwestorzy, którzy bezpośrednio inwestują w nieruchomości, są uważani za aktywnych inwestorów. Przykładami aktywnych strategii inwestowania w nieruchomości są: samodzielne zarządzanie wynajmowaną nieruchomością, sprzedaż hurtowa nieruchomości oraz naprawa i obrót domem.

Pasywni

Pasywni lub pośredni inwestorzy w nieruchomości delegują większość pracy na innych profesjonalistów. Przykłady pasywnych strategii inwestowania w nieruchomości obejmują zdalne inwestowanie w SFR i zatrudnianie lokalnego zarządcy nieruchomości, inwestowanie w spółkę komandytową lub zakup akcji REIT.

Należy pamiętać, że bardzo niewiele inwestycji jest naprawdę "pasywnych". Większość z nich wymaga od inwestora włożenia pewnego wysiłku, np. przeanalizowania potencjalnych zysków z inwestycji, sprawdzenia partnerów w obrocie nieruchomościami lub przejrzenia miesięcznych i rocznych raportów zarządcy nieruchomości.

Jak zainwestować 200 tys. dolarów w nieruchomości

Możliwości zainwestowania 200 000 dolarów w nieruchomości zależą od strategii inwestora, poziomu tolerowanego ryzyka w zamian za większe potencjalne zyski oraz długoterminowych celów inwestycyjnych.

1. SFR

W Stanach Zjednoczonych jest prawie 94 miliony domów jednorodzinnych, a domy są najbardziej rozpowszechnionym rodzajem nieruchomości. Można je łatwo znaleźć, sfinansować, wynająć i zarządzać nimi, a także łatwo refinansować lub sprzedać, gdy nadejdzie odpowiedni moment.

Jednak nie wszystkie domy jednorodzinne oferują takie same potencjalne zyski. Kalkulator wynajmu Roofstock Cloudhouse ułatwia prognozowanie potencjalnego zwrotu z każdego domu jednorodzinnego w USA. Wystarczy wprowadzić adres, aby otrzymać natychmiastowe dane i kluczowe wskaźniki prognozujące potencjalny zwrot z inwestycji, nawet jeśli dom nigdy wcześniej nie był wynajmowany.

2. Krótkoterminowy wynajem wakacyjny

Ubiegły rok był rekordowy dla inwestorów wynajmu krótkoterminowego - zyski wzrosły o ponad 37% w stosunku do roku poprzedniego, a obłożenie wynajmowanych obiektów wyniosło prawie 61%. Według AirDNA, prognozy na ten rok zapowiadają kontynuację dobrych wyników, z przewidywanym solidnym wzrostem zarówno popytu krótkoterminowego, jak i średnich stawek dziennych (ADR).

Trzy dobre sposoby na znalezienie nieruchomości na wynajem krótkoterminowy (STR) to:

1. korzystanie z tradycyjnych serwisów ogłoszeniowych, takich jak Zillow i MLS
2. Nawiązywanie kontaktów z innymi inwestorami na rynku nieruchomości
3. Korzystanie z internetowych platform rynkowych, takich jak Roofstock Short-Term Rental Marketplace, w celu znalezienia nieruchomości na najlepszych rynkach STR

3. Fix and flip

Fixing and flipping może być dobrą strategią inwestowania w nieruchomości dla osób, które lubią być aktywne i praktyczne. Flipping domu oferuje możliwość uzyskania dużych zysków krótkoterminowych w zamian za wyższy poziom ryzyka. Po zakupie nieruchomości po cenie niższej niż rynkowa, flipper szybko dokonuje napraw, a następnie sprzedaje nieruchomość innemu inwestorowi lub właścicielowi-mieszkańcowi, mając nadzieję, że przyniesie to zysk.

4. Sprzedaż hurtowa

W przeciwieństwie do mocowania i flipping, prawdziwy hurtownik nieruchomości nigdy nie chce zamknąć na nieruchomości lub dokonać wszelkich wymaganych napraw. Zamiast tego, hurtownik wyszukuje zmotywowanego sprzedawcy, kontraktuje nieruchomość z umową sprzedaży, a następnie przypisuje umowę do innego inwestora w zamian za opłatę hurtową. Choć hurtowa sprzedaż może brzmieć łatwo, sukces wymaga dużo czasu, doświadczenia i szczęścia - i, w niektórych stanach, wymaga licencji na rynku nieruchomości.

5. Pożyczki prywatne

Znane również jako hard-money lending, prywatni pożyczkodawcy pożyczają pieniądze innym inwestorom nieruchomości - takim jak home flippers - w zamian za stałą stopę zwrotu. Na przykład, jeśli prywatny pożyczkodawca pożyczyłby 200 tys. dolarów na 6 miesięcy przy stopie procentowej 9% i 10-letniej amortyzacji, wygenerowany dochód z odsetek wyniósłby około 9 tys. dolarów.

Inwestowanie w zadłużenie na rynku nieruchomości ma swoje zalety, takie jak przewidywalny, podobny do obligacji zysk, ale niesie też ze sobą pewne ryzyko. Jeśli pożyczkobiorca nie wywiąże się ze spłaty pożyczki, prywatny pożyczkodawca może znaleźć się w sytuacji, w której dom będzie w połowie wyremontowany, co zmusi pożyczkodawcę do dokończenia prac i odsprzedania nieruchomości, aby spróbować odzyskać kapitał pożyczki.

6. Konsorcja nieruchomości

Konsorcja nieruchomościowe, zwane czasem crowdfundingami, powstają, gdy grupy inwestorów łączą swój kapitał w celu zainwestowania w jeden duży projekt, taki jak budowa domu jednorodzinnego lub budynku mieszkalnego w systemie build-to-rent (BTR).

Konsorcjum nieruchomościowe może być dobrym sposobem na uczestnictwo w dużej transakcji, która jest poza zasięgiem wielu inwestorów indywidualnych, oraz na otrzymywanie regularnych wypłat w okresach miesięcznych, kwartalnych lub rocznych. Jednak pieniądze zainwestowane w konsorcjum są często zablokowane na kilka lat i nawet przy zachowaniu najwyższej staranności inwestorzy są zdani na łaskę sponsora konsorcjum nieruchomościowego, który musi znaleźć odpowiednią transakcję, zorganizować finansowanie, zrealizować projekt i osiągnąć zysk.

7. REIT-y

REIT-y posiadają i zarządzają różnymi rodzajami nieruchomości, w tym domami jednorodzinnymi, budynkami mieszkalnymi, centrami handlowymi, biurowcami oraz nieruchomościami o specjalnym przeznaczeniu, takimi jak magazyny samoobsługowe czy centra danych. REIT-y mogą być prywatne lub notowane na głównych giełdach papierów wartościowych.

Zgodnie z prawem, REIT-y są zobowiązane do przekazywania większości swoich dochodów netto inwestorom w formie dywidendy, co daje możliwość stałego strumienia dochodów, pod warunkiem, że REIT jest rentowny. Akcje REIT-ów znajdujące się w obrocie publicznym charakteryzują się wysoką płynnością i mogą być dobrym sposobem na zdywersyfikowanie portfela inwestycyjnego pod względem geograficznym i klasy aktywów nieruchomościowych.

Z drugiej strony, REIT-y nie oferują tych samych bezpośrednich korzyści podatkowych, takich jak możliwość odpisania wydatków inwestora lub skorzystania z amortyzacji w celu zmniejszenia dochodu netto podlegającego opodatkowaniu. Ponadto, chociaż REIT-y generalnie nie są skorelowane z rynkiem akcji, inwestorzy mogą mieć pokusę sprzedaży w niewłaściwym momencie, jeśli rynek akcji spadnie.

Rzeczy, które należy rozważyć przed inwestowaniem w nieruchomości

Istnieje wiele sposobów na inwestowanie w nieruchomości. Jednak przed zainwestowaniem jakiejkolwiek kwoty pieniędzy warto najpierw zrobić kilka rzeczy:

• Stworzyć plan inwestycyjny, opisujący konkretne i osiągalne krótko- i długoterminowe cele oraz strategię inwestycyjną. W miarę powiększania się portfela nieruchomości niektórzy inwestorzy dywersyfikują go o inne rodzaje nieruchomości do wynajęcia lub strategie, takie jak zakup STR lub inwestowanie w spółkę komandytową.
• Spłać jak najwięcej długów, w tym wysoko oprocentowane karty kredytowe i inne zadłużenia odnawialne. Czasami nie jest finansowo wykonalne, aby uwolnić się od długów od razu. W takich przypadkach można rozważyć przeniesienie salda na jedną kartę z niskim oprocentowaniem początkowym, a następnie jak najszybszą spłatę zadłużenia.
• Załóż konto awaryjne do użytku osobistego i konto rezerw kapitałowych do użytku służbowego. Posiadanie funduszu "na czarną godzinę" może zmniejszyć ryzyko, że w razie nagłego zapotrzebowania na gotówkę będziesz zmuszony sprzedać wynajmowaną nieruchomość w najgorszym możliwym momencie lub narazisz się na zadłużenie na karcie kredytowej.