Co wskaźnik ceny do czynszu mówi o nieruchomości inwestycyjnej?

Ostatnia aktualizacja 13 lipca 2021 r.

Wskaźnik ceny do czynszu jest wykorzystywany zarówno przez inwestorów na rynku nieruchomości, jak i potencjalnych nabywców domów w celu określenia, czy na danym rynku taniej jest wynajmować czy posiadać mieszkanie.

W tym artykule przyjrzymy się, jak obliczyć wskaźnik ceny do czynszu i jakie są najlepsze sposoby wykorzystania tego wskaźnika przez inwestorów nieruchomościowych podczas analizy potencjalnej nieruchomości inwestycyjnej w zabudowie jednorodzinnej.

Co to jest wskaźnik ceny do czynszu?

Wskaźnik ceny do czynszu porównuje roczny czynsz brutto w danym obszarze z ceną domów w tym samym obszarze. Inwestorzy używają wskaźnika ceny do czynszu jako metryki pozwalającej określić, czy bardziej opłacalne jest dla kogoś kupno czy wynajem nieruchomości.

W efekcie wskaźnik ten wskazuje potencjalny popyt na nieruchomości do wynajęcia w stosunku do kosztów posiadania domu.

Rekomendacja: Sprawdź ofertę sprawdzonej firmy remontowej MaksymBud (https://maksymbud.pl/)

Jeśli stosunek ceny do czynszu jest wysoki, rynek może być lepszy dla inwestycji w nieruchomości na wynajem. Z drugiej strony, jeśli posiadanie własnego domu jest tańsze niż jego wynajmowanie, popyt na nieruchomości czynszowe - i wskaźnik ceny do czynszu - będzie niższy.

Jak obliczyć współczynnik ceny do czynszu

Przyjrzyjmy się teraz, jak obliczyć wskaźnik ceny do czynszu:

• Mediana ceny domu / Mediana rocznego czynszu = stosunek ceny do czynszu
• 150 000 USD mediana ceny domu / 12 000 USD mediana rocznego czynszu = 12,5

Wskaźnik ceny do czynszu może być również użyty do obliczenia, jaka powinna być cena domu na podstawie tego wskaźnika oraz jaka powinna być wysokość rocznego czynszu.

Użycie wskaźnika ceny do czynszu do obliczenia ceny domu

• Stosunek ceny do czynszu = Mediana ceny domu / Mediana rocznego czynszu
• Mediana ceny domu = Mediana rocznego czynszu x stosunek ceny do czynszu
• 12 000 USD mediany rocznego czynszu x 12,5 ceny do czynszu = 150 000 USD mediany ceny domu

Użycie wskaźnika ceny do czynszu do obliczenia rocznego czynszu

• Stosunek ceny do czynszu = mediana ceny domu / mediana rocznego czynszu
• Mediana rocznego czynszu = mediana ceny domu / stosunek ceny do czynszu
• 150 000 USD mediana ceny domu / 12,5 cena do czynszu = 12 000 USD mediana rocznego czynszu

Najlepsze zastosowania wskaźnika ceny do czynszu

Wskaźnik ceny do czynszu jest łatwym sposobem obliczania, który inwestorzy w nieruchomości wykorzystują do oszacowania potencjalnego popytu na nieruchomości na wynajem. Dokonują tego poprzez oszacowanie, czy taniej jest wynajmować czy posiadać nieruchomość na własność. Ogólnie rzecz biorąc, im wyższy jest wskaźnik ceny do czynszu, tym większy będzie popyt na nieruchomości na wynajem.

Należy jednak pamiętać o kilku rzeczach przy korzystaniu ze wskaźnika ceny do czynszu:

1. Porównuje to ekonomikę kupna i wynajmu, ale nie przystępność cenową. Jeśli ceny domów są poza zasięgiem większości ludzi na danym rynku, to jedyną opcją będzie wynajem, niezależnie od tego, czy stosunek ceny do czynszu jest wysoki czy niski.
   
   
2. Historycznie rzecz biorąc, wskaźnik ceny do czynszu wzrasta i spada, gdy rynek mieszkaniowy rozgrzewa się lub ochładza. Na stronie Bureau of Labor Statistics W swoim raporcie "The Wall Street" (2007) opublikował doskonałą analizę cen mieszkań i wydatków na nie przed, w trakcie i po ostatniej recesji w 2007 roku.
   
   
3. Wskaźniki ceny do czynszu powinny być stosowane do porównywania podobnych nieruchomości na tym samym rynku lub podrynku. W dalszej części artykułu omówimy, dlaczego wysoki lub niski wskaźnik ceny do czynszu sam w sobie nie musi oznaczać, że potencjalna inwestycja jest dobra lub zła.

Gdzie znaleźć dane dotyczące wskaźnika ceny do czynszu

Znalezienie dokładnych danych na temat stosunku ceny do czynszu dla konkretnego obszaru wymaga trochę pracy. Na szczęście Zillow i Departament Pracy Stanów Zjednoczonych wykonały już znaczną część tej pracy.

Zillow

Zillow udostępnia bezpłatny raport online na temat aktualnych cen i wartości domów w Stanach Zjednoczonych, natomiast Zillow Research zapewnia wszystkie dane, których inwestorzy w nieruchomości potrzebują do analizy potencjalnych inwestycji w nieruchomości na wynajem na każdym rynku w USA.

W oparciu o te raporty, 16 października 2019 r. aktualna mediana wartości domu w USA wynosiła 229 600 USD, a aktualny miesięczny czynsz wynosił 1 569 USD.

Oznacza to, że mediana rocznego czynszu wynosi: $1 569 x 12 miesięcy = $18 828, a stosunek ceny do czynszu w USA wynosi: $229 600 mediana wartości domu / $18 828 mediana rocznego czynszu = 12,2 (w zaokrągleniu).

Strona Zillow Research jest doskonałym źródłem informacji na temat danych mieszkaniowych w podziale na obszary metropolitalne, stany, hrabstwa, miasta, kody pocztowe i dzielnice. Raporty dotyczące danych mieszkaniowych dostępne online obejmują:

• Wartości domów
• Oferty domów i sprzedaż
• Wartości wynajmu
• Oferty wynajmu
• Prognozy
• Przystępność cenowa kredytów hipotecznych i czynszów
• Oprocentowanie kredytów hipotecznych
• Mediana dochodu gospodarstwa domowego
• Stosunek ceny do dochodu

Departament Pracy Stanów Zjednoczonych

Inwestorzy na rynku nieruchomości, którzy chcą porównać dane o nieruchomościach w czasie rzeczywistym z Zillow z historycznymi trendami na rynku mieszkaniowym i w gospodarce, znajdą wszystko, czego potrzebują w Biuro Statystyki Pracy w Departamencie Pracy Stanów Zjednoczonych.

W ostatnim Beyond The Numbers BLS zebrało dane z Narodowego Biura Badań Ekonomicznych i Biura Spisu Powszechnego Stanów Zjednoczonych. W raporcie prześledzono wskaźniki wydajności rynku mieszkaniowego i dane ekonomiczne z lat 1995-2016 (ostatni dostępny rok):

• Mediana i średnia cena nowych domów
• Wskaźniki własności domów według regionów
• Wskaźniki własności domów według MSA (metropolitalny obszar statystyczny)
• Wskaźniki własności domów w podziale na obszary miejskie i wiejskie
• Średnie miesięczne nakłady na kredyt hipoteczny
• Średnie miesięczne wydatki mieszkaniowe właścicieli domów według MSA
• Odsetek osób, które wynajmują mieszkania według regionów
• Średni miesięczny czynsz płacony przez najemców według regionów
• Miesięczne wydatki na wynajem dla obszarów miejskich, śródmiejskich i wiejskich
• Miesięczne wydatki na wynajem według MSA

Jak inwestorzy na rynku nieruchomości wykorzystują wskaźnik ceny do czynszu

Ogólne dane na poziomie miasta dostarczają cennych informacji na temat potencjalnych możliwości inwestycyjnych w nieruchomości czynszowe. Jednak pogłębianie i analizowanie danych w mniejszych obszarach geograficznych, takich jak dzielnice i kody pocztowe, dostarcza inwestorom cennych informacji, których potrzebują podczas badania konkretnego obszaru rynku nieruchomości.

Oto przykład, w jaki sposób można wykorzystać wszystkie dane dotyczące nieruchomości mieszkaniowych, które zostały zebrane w celu zbadania i ukierunkowania nieruchomości przynoszących przepływy pieniężne na inwestycje. Aby skorzystać z tej metody, potrzebna jest podstawowa wiedza na temat obsługi arkuszy kalkulacyjnych, takich jak Excel czy OpenOffice.

1. Pobierz raport arkusza kalkulacyjnego Zillow ZRI (Zillow Rent Index) dotyczący wynajmu nieruchomości jednorodzinnych według kodu pocztowego lub dzielnicy.
   
   
2. Pobierz raport arkusza kalkulacyjnego Zillow ZHVI (Zillow Home Value Index) dla wartości domów jednorodzinnych według kodu pocztowego lub okolicy.
   
   
3. Zapisz arkusz kalkulacyjny ZRI pod inną nazwą, np. "Wskaźnik cen do wynajęcia" (PRI), aby w razie potrzeby móc wrócić do oryginalnego arkusza ZRI.
   
   
4. Wstaw kolumnę w arkuszu PRI obok najnowszych danych dotyczących czynszu.
   
   
5. Wytnij i wklej najnowsze dane o wartości domu z ZHVI do nowej kolumny w arkuszu PRI.
   
   
6. Utwórz kolejną nową kolumnę w arkuszu kalkulacyjnym PRI i wprowadź obliczenia dzielące wartości domów z ZHVI przez czynsze z ZRI.
   
   
7. Arkusz kalkulacyjny PRI zawiera teraz współczynnik ceny do czynszu dla każdego kodu pocztowego lub dzielnicy w raporcie, w zależności od typu raportu, którego używasz.

Wykorzystanie wskaźnika ceny do czynszu do identyfikacji inwestycji

Znajomość wskaźnika ceny do czynszu w obszarze docelowym pozwala na szybkie zawężenie potencjalnych nieruchomości inwestycyjnych w zabudowie jednorodzinnej. Na przykład, powiedzmy, że mediana ceny domu na Twoim rynku docelowym wynosi 135 000 USD, a mediana rocznego czynszu 16 800 USD (1 400 USD miesięcznie), co daje wskaźnik ceny do czynszu na Twoim rynku docelowym równy 8,0:

• $135,000 Mediana wartości domu / $16,800 Mediana rocznego czynszu = 8.0 (w zaokrągleniu)

Jeśli widzisz nieruchomość do wynajęcia na sprzedaż ze wskaźnikiem ceny do czynszu 7,4, oznacza to jedną z dwóch rzeczy: 1) nieruchomość może być niedoszacowana, lub 2) czynsz w tej konkretnej nieruchomości jest wyższy od rynkowego:

1. Wartość domu 125 000 USD / 16 800 USD rocznego czynszu = 7,4
2. Wartość domu 135 000 USD / roczny czynsz 18 243 USD = 7,4

W pierwszym przykładzie stosunek ceny do czynszu jest niższy niż norma rynkowa, ponieważ nieruchomość jest niedoszacowana i potencjalnie stanowi dobrą okazję dla inwestora.

W drugim przykładzie stosunek ceny do czynszu jest niski, ponieważ roczny czynsz jest wyższy od rynkowego. Stwarza to ryzyko, że najemca nie przedłuży umowy najmu lub będzie musiał obniżyć czynsz, aby zatrzymać najemcę.

Inne obliczenia i czynniki, które należy wziąć pod uwagę

Wskaźnik ceny do czynszu jest tylko jednym z kilku wzorów, które inwestorzy powinni stosować do analizy wyników finansowych jednorodzinnych nieruchomości czynszowych. Inne wskaźniki dotyczące nieruchomości inwestycyjnych, które należy wziąć pod uwagę, to m.in:

• Przepływy pieniężne: Kwota pieniędzy pozostała po opłaceniu wszystkich wydatków, w tym kredytu hipotecznego.
• Dochód operacyjny netto = Przychody z wynajmu + Inne przychody - Straty z tytułu pustostanów - Koszty operacyjne (z wyjątkiem spłaty kredytu hipotecznego)
• Cap Rate = NOI / wartość nieruchomości
• Mnożnik czynszu brutto = Cena nieruchomości / Roczny przychód brutto z czynszu
• ROI = Roczny zwrot / Całkowita inwestycja
• Zwrot z gotówki (Cash-on-Cash) = Roczny przepływ gotówki przed opodatkowaniem / Całkowita zainwestowana gotówka

Inwestorzy powinni również badać ogólne wyniki ekonomiczne każdego rynku docelowego. Cechy charakterystyczne silnego rynku nieruchomości na wynajem obejmują:

• Stały wzrost liczby ludności powyżej średniej krajowej
• Zróżnicowana gospodarka z rozwijającym się rynkiem pracy
• Niski wskaźnik przestępczości i dobra ocena sąsiedztwa
• wysoki stosunek liczby najemców do liczby właścicieli domów

Ważne jest poszukiwanie realistycznego stosunku ceny do czynszu

Niektóre z najlepszych rynków najmu charakteryzują się średnim wskaźnikiem ceny do czynszu. Wynika to z faktu, że niski wskaźnik może być oznaką słabego popytu na nieruchomości na wynajem. Z drugiej strony, bardzo wysoki wskaźnik może utrudnić osiągnięcie zysku ze względu na wysoką cenę zakupu.

Strona Rynek Nieruchomości Inwestycyjnych Roofstock to świetny sposób, aby rozpocząć naukę o wskaźnikach ceny do czynszu na rynkach, na których myślisz o inwestowaniu. Dane dotyczące nieruchomości obejmują również bieżący czynsz, stopę kapitalizacji i całkowitą stopę zwrotu.