Dlaczego należy rozważyć długoterminowe inwestowanie w nieruchomości

Ostatnia aktualizacja 5 lipca 2021 r.

Początkujący inwestorzy nieruchomości często radzą, że powinni inwestować tylko na rynku, na którym mieszkają. Problem z tym "darmowe porady" jest to, że może skończyć się pozostawiając dużo pieniędzy na stole przez inwestowanie tylko w swoim własnym podwórku.

W tym artykule przyjrzymy się, jak udane inwestorzy nieruchomości czynszowych można zrobić najbardziej z długiej odległości inwestowania w nieruchomości.

Co to jest Long Distance Real Estate Investing?

Podobnie jak nazwa wskazuje, długa odległość inwestowanie w nieruchomości oznacza badania rynków w innym mieście lub stanie, a następnie zakup i wynajem domów geograficznie zdywersyfikować portfel nieruchomości do wynajęcia.

---

Rekomendacja: Sprawdź ofertę sprawdzonej firmy remontowej MaksymBud (https://maksymbud.pl/)

---

Jeśli mieszkasz w stanie wysokich kosztów utrzymania, takich jak Kalifornia czy Nowy Jork, może być trudno znaleźć prawdziwe oferty nieruchomości, które "mają sens" w lokalnym rynku.

Podczas gdy popyt może być wysoki w miejscach takich jak San Francisco lub Dolny Manhattan, ceny nieruchomości również poszły przez dach. Drogie rynki, takie jak te, mogą sprawić, że niezwykle trudno jest znaleźć mieszkania na wynajem z wyższą stopą kapitalizacji, które generują rozsądny ROI.

Oczywiście, rzeczywistość jest taka, że jeśli masz dobrze płatną pracę na dużym rynku, to prawdopodobnie nie jest praktyczne, aby zrezygnować i przenieść się gdzieś indziej tylko po to, aby zainwestować w nieruchomości do wynajęcia. Dobrą wiadomością jest to, że z długiej odległości inwestowania w nieruchomości można mieć najlepsze z obu światów - pod warunkiem, że używasz odpowiedniego podejścia.

Technicznie rzecz biorąc, długa odległość prawdziwe inwestowanie w nieruchomości może pasować do każdej strategii inwestycyjnej, takich jak przebudowa i sprzedaży lub hurtowych. Jednak ze względu na czas i odległość zaangażowanych, zatrudniając długoterminowego buy-and-hold strategii ma najwięcej sensu finansowego.

To dlatego, że inwestowanie w nieruchomości na odległość jest doskonałym sposobem na zminimalizowanie ryzyka poprzez dywersyfikację i maksymalizację zysków z szerszego wyboru nieruchomości do wynajęcia na szybko rozwijających się rynkach, gdzie ceny są nadal przystępne.

Dlaczego wielu inwestorów spoza stanu szuka nieruchomości wykończonych pod klucz

Mówiąc najprościej, nieruchomość pod klucz to dom, który jest dobrze utrzymany i już generuje solidny przepływ gotówki od wykwalifikowanych najemców.

Inwestor musi tylko zidentyfikować atrakcyjny rynek, przeprowadzić normalne badanie due diligence, nabyć nieruchomość pod klucz i pozwolić lokalnemu profesjonalnemu zarządcy nieruchomości zadbać o codzienne szczegóły.

Zalety kupowania "pod klucz" obejmują:

• Wygodne i łatwe do zainwestowania domy są natychmiast gotowe do wynajęcia.
• Obecni najemcy tworzą natychmiastowy przepływ gotówki dzięki dostępowi inwestora do historii płatności czynszu, dokumentów aplikacyjnych i umowy najmu.
• Zaufane zespoły zarządzające nieruchomościami zajmują się codziennymi operacjami, naprawami i konserwacją.
• Mądrzejsze inwestycje na rynkach oferujących najlepsze zyski pozwalają inwestorom skupić się na zwiększaniu pasywnego strumienia dochodów.

Istnieją dziesiątki firm oferujących wynajem nieruchomości pod klucz, a na Roofstock Marketplace można również znaleźć nieruchomości w stylu "pod klucz". Wystarczy kliknąć na wstępnie ustawiony filtr "pod klucz" na górze strony:

Każda nieruchomość wymieniona na Roofstock Marketplace posiada proformę wbudowaną w profil nieruchomości. Ważne analizy finansowe, takie jak przewidywany wzrost wartości, przepływy pieniężne, rentowność brutto, stopa kapitalizacji, roczna stopa zwrotu (IRR) i całkowita stopa zwrotu w ciągu 5, 10, 20 i 30 lat są na wyciągnięcie ręki.

Istnieje również wiele zdjęć nieruchomości, informacje o okolicy i okręgu szkolnym oraz czynsz rynkowy dla najbliższej okolicy. Ponadto, Roofstock posiada listę preferowanych kredytodawców i sprawdzonych lokalnych profesjonalnych zarządców nieruchomości, aby zakup i posiadanie nieruchomości było tak gładkie, jak to tylko możliwe.

Inne możliwości znalezienia nieruchomości do wynajęcia

W żadnym wypadku nie musisz kupować nieruchomości pod klucz, aby inwestować na odległość. Inne zasoby online do znalezienia potencjalnej nieruchomości do wynajęcia obejmują Redfin i Craigslist z mamą i sprzedawcami, a Zillow i Realtor.com, aby zlokalizować domy wymienione przez osoby prywatne i lokalnych agentów nieruchomości.

Jednak, oprócz ponownego wynalezienia koła i konieczności zrobić wszystko na własną rękę, istnieje kilka potencjalnych wyzwań z go samodzielnie.

Po pierwsze, podczas gdy lokalny agent nieruchomości będzie szczęśliwy, aby sprzedać Ci dom, większość z nich nie ma doświadczenia w pracy z prawdziwymi inwestorami nieruchomości. Oznacza to, że krytyczne informacje finansowe, takie jak czynsz rynku, plonów i stóp kapitalizacji może skończyć się dzikie zgadywanie w najlepszym przypadku.

Drugim problemem jest to, co dzieje się po zakupie domu. Próba znalezienia i wynajęcia wykwalifikowanych najemców i znalezienie dobrego zarządcy nieruchomości może być niezwykle trudne, gdy jesteś setki kilometrów od domu. Przepływy pieniężne mogą łatwo okazać się ujemne z powodu wysokiej liczby pustostanów lub zawyżonych kosztów utrzymania.

To nie znaczy, że nie można zrobić to wszystko samemu, ale ważne jest, aby wziąć pod uwagę te wyzwania.

3 krytyczne kroki przy inwestowaniu w nieruchomości poza stanem

Długie inwestowanie w nieruchomości na odległość jest dobrą opcją dla początkujących inwestorów i dla doświadczonych właścicieli skalujących i dywersyfikujących swój portfel nieruchomości.

Oto trzy główne kroki, które udanych długodystansowych inwestorów nieruchomości follow:

1. Badania i wybrać rynek

Tylko dlatego, że rynek jest daleko od domu, nie oznacza, że będzie to dobre dla długodystansowego inwestowania w nieruchomości. Inwestorzy nieruchomości czynszowych zazwyczaj celują w rynki mieszkaniowe z:

• Rosnąca liczba ludności
• Zróżnicowana gospodarka
• Rosnąca siła robocza
• Dobre dzielnice szkolne
• Niskie wskaźniki przestępczości
• Wysokie wskaźniki obłożenia wynikające z dużego popytu na nieruchomości na wynajem

2. Przeanalizuj liczby

Po wybraniu rynku, przeanalizuj potencjalne wyniki finansowe dostępnych nieruchomości na wynajem do zakupu. Kluczowe wskaźniki finansowe stosowane przez inwestorów nieruchomości obejmują:

• Stopa kapitalizacji
• Rentowność brutto
• Przepływy pieniężne netto
• Zwrot gotówki z gotówki
• IRR (annualized return)
• ROI (zwrot z inwestycji)
• Przepływy pieniężne
• Całkowita stopa zwrotu

(Jeśli chcesz dowiedzieć się więcej o tych metrykach finansowych, przeczytaj to).

3. Partner z lokalnymi ekspertami

Jedną z potencjalnych wad inwestowania w nieruchomości na długich dystansach jest to, że nie można być w dwóch miejscach w tym samym czasie. Jednak ta przeszkoda jest łatwo pokonać, gdy inwestorzy nieruchomości wynajem partnerem z lokalnymi agentami nieruchomości i profesjonalnych zarządców nieruchomości.

Faktem jest, że każdy rynek nieruchomości jest inny i mając lokalnego eksperta jako część zespołu pomaga usprawnić cały proces długodystansowych inwestycji w nieruchomości.

Dzisiejsze narzędzia sprawiają, że długodystansowe inwestowanie w nieruchomości jest łatwe

To nie było tak dawno temu, że agenci nieruchomości przechowywane informacje aukcji ręcznie pisane na kartach indeksowych zamkniętych w ich dolnej szufladzie biurka. Z agentów działających jako gatekeepers do pożądanych aukcji, przepływ prawdziwego kapitału inwestycyjnego nieruchomości został zdławiony, a długa odległość inwestowanie w nieruchomości było znacznie trudniejsze niż dzisiaj.

Kiedy Internet stał się publicznie dostępny na początku lat 90-tych, rynek mieszkaniowy naprawdę zaczął się rozkręcać.

To jest dekada, że Realtor.com został uruchomiony, a następnie kilka lat później przez ogólnopolskich witryn nieruchomości, takich jak Zillow, Redfin, Trulia i Roofstock. W rzeczywistości, od 1990 roku, mediana ceny sprzedaży domów sprzedawanych w USA wzrosła z 120.000 dolarów do ponad 310.000 dolarów, według Banku Rezerwy Federalnej w St Louis.

Internet i inne narzędzia technologii nieruchomości (proptech) pomogły inwestorom wynajmującym nieruchomości jednorodzinne zwiększyć skalę swoich portfeli nieruchomości przy jednoczesnej dywersyfikacji geograficznej i minimalizacji ryzyka:

• Internet pozwala, aby wszystkie etapy procesu inwestowania w nieruchomości na długich dystansach odbywały się całkowicie online.
• Szacunki i dane dotyczące czynszu rynkowego są łatwe do znalezienia na stronach takich jak RENTCafé, Zillow Research i nieruchomości na sprzedaż na Roofstock.
• Wysokiej jakości zdjęcia nieruchomości, filmy, wycieczki 3-D i plany pięter mogą potwierdzić stan nieruchomości bez konieczności spędzania godzin lub dni podróży tysiące kilometrów.
• Lokalni agenci nieruchomości, zarządcy nieruchomości, sprzedawcy i kredytodawcy mogą być recenzowani online za pomocą Yelp oraz na Społeczności Partnerów na Roofstock.
• Metryki wykorzystywane do opracowania porównywalnych sprzedaży, takich jak aktywne oferty, ostatnich sprzedaży i wygasa, specyfikacji nieruchomości i informacji o własności można łatwo znaleźć w Internecie.
• Kształcenie ustawiczne prawdziwe kursy nieruchomości dla inwestorów są na stronach takich jak BiggerPockets, NAR's Center for Realtor Development i Roofstock Academy z on-line interaktywne wykłady w połączeniu z 1 na 1 coachingu i rozwoju.

Najczęstsze błędy popełniane przez ludzi

Chociaż istnieje wiele korzyści z długiej odległości inwestowania w nieruchomości, istnieją pewne potencjalne wady, jak również. Oto niektóre z najczęstszych błędów, które długodystansowych inwestorów nieruchomości zrobić:

1. Wybieranie rynku z niewłaściwych powodów

Zamiast wybrać rynek dla obiektywnych powodów, takich jak silna gospodarka i rynek pracy, inwestorzy wybrać miasto dla subiektywnych powodów, takich jak obszar jest popularnym miejscem na rodzinne wakacje.

2. Akceptowanie miernych stóp zwrotu

Czasami inwestorzy próbują zracjonalizować płacenie więcej za nieruchomość, ponieważ jest ona wykończona pod klucz i ma już najemców. Pieniądze są wykonane w inwestowaniu w nieruchomości poprzez zakup w odpowiedniej cenie w celu maksymalizacji zysków. Jeśli zyski nie są wymierne, po prostu przejdź do innej nieruchomości do wynajęcia, gdzie liczby mają sens.

3. W zależności od członków rodziny

Wybór dalekiego rynku do inwestowania tylko dlatego, że mieszka tam członek rodziny, jest kolejnym częstym błędem.

Długodystansowi inwestorzy mają nadzieję, że krewni staną się najemcami, aby utrzymać niski poziom pustostanów lub zajmą się wszelkimi kwestiami związanymi z zarządzaniem nieruchomością, które pojawią się w celu zmniejszenia kosztów operacyjnych. Przez faktoring w "zniżki rodziny", właściciele tworzą nierealistyczne prognozy finansowe dla ich długodystansowych inwestycji w nieruchomości.

Jak sprawić, by długodystansowe inwestowanie w nieruchomości pracowało dla Ciebie

Dzięki dzisiejszej technologii i narzędziom internetowym, inwestorzy wynajmujący nieruchomości jednorodzinne nie są już ograniczeni do inwestowania na własnym podwórku.

Inwestowanie w nieruchomości na odległość pozwala właścicielom znaleźć niedrogie nieruchomości pod klucz na silnie rozwijających się rynkach w całych Stanach Zjednoczonych. Badanie rynku i wybór, analiza finansowa i zatrudnienie zaufanego lokalnego zespołu zarządzania nieruchomościami to trzy kroki, które sprawiają, że inwestorzy w nieruchomości na odległość odnoszą sukces.