Kiedy Właściciel powinien skorzystać z usług Zarządcy Nieruchomości?

Ostatnia aktualizacja: 11 lutego 2020 przez Mark Ferguson

Nieruchomości do wynajęcia to świetna inwestycja, ale zarządzanie nimi wymaga pracy, zwłaszcza jeśli nie korzystasz z usług zarządcy nieruchomości. Jestem właścicielem ponad 20 nieruchomości do wynajęcia (komercyjnych i mieszkalnych) i zarządzałem moimi wynajmami, dopóki nie miałem 7.

Moje nieruchomości czynszowe w tym czasie były nieruchomościami jednorodzinnymi i stosunkowo łatwymi w zarządzaniu, ale nadal wymagały czasu. Musisz zwracać uwagę na szczegóły i być stanowczy wobec najemców, aby z powodzeniem zarządzać wynajmowanymi nieruchomościami samodzielnie. Nie można być łatwe na swoich najemców, i nie można ignorować problemów, bo to jest, gdy nieruchomości czynszowe mogą zmienić z wielkiej inwestycji do bardzo biednych inwestycji.

Kiedy zatrudniłem zarządcę nieruchomości, aby przejąć kontrolę nad moimi czynszami, to była jedna z najmądrzejszych rzeczy, jakie kiedykolwiek zrobiłem. Nie zdawałem sobie sprawy, jak dużo czasu zabierały do zarządzania lub jak słabo robiłem w zarządzaniu nimi. Zarządcy nieruchomości będzie kosztować pieniądze, ale koszt jest zazwyczaj warto. Żałuję, że nie przekazałem zarządzania dużo wcześniej w mojej karierze.

Czym zajmuje się zarządca nieruchomości?

Istnieje wiele zadań związanych z zarządzaniem wynajmowaną nieruchomością. Jednak większość zadań pojawia się przy pierwszym wynajmie nieruchomości; kiedy dom jest już wynajęty, jest znacznie mniej pracy. Oto podział podstaw zarządzania wynajmowaną nieruchomością.

Naprawy

Określić, co do naprawy przed nieruchomość jest wynajęta. Chcę kontrolować, co jest naprawione, czy zarządzać nieruchomością do wynajęcia lub zrobić to, co zarządca nieruchomości robi. Zarządca nieruchomości może pomóc z naprawami przed wynająć nieruchomość, ale mogą one również pomóc tylko z konserwacji i napraw po dom jest wynajęty. Nawet przed zakupem nieruchomości do wynajęcia, należy mieć dobre wyobrażenie o tym, co będzie naprawiane i ile to będzie kosztować. Poza stanem, właściciele wynajmowanych nieruchomości mogą być zmuszeni do polegania na kimś innym, aby zarządzać procesem naprawy wynajmowanej nieruchomości.

Stawki czynszu

Określenie, co dom będzie wynająć za jest jedną z najważniejszych części inwestowania w wynajem. Lubię mieć kontrolę nad tym, czy zarządzam domem, czy też korzystam z usług zarządcy nieruchomości. Zarządca nieruchomości chce, aby domy wynajęte szybko, ponieważ zbierają pieniądze w oparciu o czynsz. Nie mogą starać się uzyskać najwyższą dolara, choć niektórzy mogą. Agent w moim zespole niedawno sprzedał dom do inwestora, a inwestor użył menedżera nieruchomości.

Powiedzieliśmy inwestorowi dom będzie wynająć za 1.500 dolarów, zanim go kupili. Zarządca nieruchomości wynajęli powiedział, że będą go wynająć za $ 1,200! Namawialiśmy inwestora, aby wynająć go na więcej, a oni skończyli prosząc o 1.600 dolarów miesięcznie. Wynajęli go na 1.600 dolarów w ciągu dwóch dni, a oni byli bardzo szczęśliwi, że nie ślepo wziąć, że rada zarządcy nieruchomości. Dobry zarządca nieruchomości będzie wiedział dokładnie, co stawki czynszu są i uzyskać najwyższą dolara dla swoich klientów.

Znalezienie lokatorów

Wynajmowanie domu jest najtrudniejszą częścią zarządzania, a przynajmniej tak powinno być. Jeśli wziąć czas na ekranie najemców i wybrać najlepszych najemców, to będzie Ci więcej pieniędzy i zaoszczędzić wiele przyszłych bólów głowy. Musisz reklamować nieruchomość, pokazać dom, sprawdzić referencje, sprawdzić kredyt, stworzyć umowę najmu i zbierać pieniądze. Nie wybieraj lokatora, ponieważ są one jedynymi, które będą płacić, co prosisz. Nie wybieraj pierwszego najemcy, który chce domu, bo jesteś zmęczony pokazując go. Wybierz najlepszy najemca, a nie przekonać się najemca masz wątpliwości, o będzie działać, więc można rozpocząć zbieranie czynszu. Zarządcy nieruchomości powinny mieć ścisłe wytyczne dla kogo wynajmują domy i mnóstwo doświadczenia znalezienie wielkich najemców.

Zbieranie czynszu

Kiedy wynajmujesz dom, musisz upewnić się, że najemcy płacą na czas i pobierać opłaty za zwłokę, jeśli nie. Jeśli pozwolisz późno czynsz slajd, najemcy będą myśleć, że to jest w porządku, a oni będą nadal płacić późno. Będą się później i później z czynszem, jeśli nie ma żadnych konsekwencji i może przestać płacić całkowicie.

Musisz być surowy bez względu na to, kto się spóźnia i jaka jest jego historia. Jeśli lokatorzy są zbyt daleko w tyle, nie bój się rozpocząć proces eksmisji. Rozpoczęcie procesu eksmisji zazwyczaj przyciąga uwagę najemców, a oni zaczynają płacić czynsz. Zarządca nieruchomości będzie zbierać czynsz i nie powinien mieć problemu z naliczaniem opłat za zwłokę. Będą również wiedzieć dokładnie, jak radzić sobie z eksmisją w razie potrzeby.

Eksmisja

To nigdy nie jest zabawa, aby eksmitować nikogo, i staram się go uniknąć, ponieważ eksmisja jest tylko prośbą o najemcy do śmieci domu. Staram się wypracować wzajemnie uzgodnione na wyprowadzki. Jeśli mogę mieć lokatora wyprowadzić się na dobrych warunkach, są one bardziej prawdopodobne, aby dbać o dom i ewentualnie zapłacić mi, co jest należne. Wolałbym stracić najemcę, który nie płaci czynszu i wynająć dom najemcy, który zapłaci mi, niż wynająć go do najemcy, który jest stale w tyle. Zarządca nieruchomości będzie obsługiwać kolekcje czynszu i eksmisji.

Częste wizyty

Tylko dlatego, że masz najemcę, który zawsze płaci na czas i nigdy nie powoduje problemu, nie oznacza to, że dbają o swoją własność. Zawsze piszę w umowie najmu, że mam prawo do inspekcji nieruchomości z odpowiednim wyprzedzeniem. Wykorzystuję ten czas, aby upewnić się, że dom jest dobrze utrzymany i że mogę zmienić filtry w piecu, sprawdzić czujniki dymu i upewnić się, że nie są potrzebne żadne inne naprawy.

Niektóre z największych problemów pochodzą od właścicieli, którzy wynajmują dom i nigdy go nie sprawdzają. Ten sam lokator jest w nieruchomości przez lata, i absolutnie zniszczyć dom, a właściciel nigdy nie wie. Możliwe jest szybkie zniszczenie domu, ale zazwyczaj najgorsze szkody pojawiają się na przestrzeni lat. Niektórzy najemcy, którzy zawsze płacą na czas, robią to, ponieważ nie chcą, aby właściciel zobaczył dom. Mogą oni zaśmiecać nieruchomość lub robić coś nielegalnego, jak sprzedaż lub produkcja narkotyków. Zarządcy nieruchomości powinni sprawdzić na swoich domach często, aby upewnić się, że są w przyzwoitej formie i nic nielegalnego nie dzieje się dalej.

Konserwacja

Mam wykonawców naprawić wszystkie moje właściwości przed wynajmu ich, ale nadal mam problemy z utrzymaniem. Rzeczy łamią się, gdy jesteś właścicielem wynajmu, i trzeba je naprawić. Nie jestem zainteresowany w byciu slumlordem, który nie dokonuje napraw. Zawsze planuję pustostany i planuję konserwację, kiedy obliczam przepływ gotówki. W ten sposób, kiedy pojawiają się koszty, nie szkodzi mi to, ponieważ już je obliczyłem. Jeśli są problemy z wodą, problemy z dachem, problemy elektryczne, lub jakikolwiek problem, to go naprawić.

Chcesz, aby Twój dom był bezpieczny i dobrze utrzymany. Jeśli nie możesz sobie pozwolić na utrzymanie nieruchomości do wynajęcia, nie powinieneś mieć czynszów. Problemy będą się zdarzać o każdej porze dnia i nocy, a jeśli są zarządzania wynajmu, trzeba będzie podjąć te połączenia. Zarządca nieruchomości będzie obsługiwać kwestie konserwacji, i należy sprawdzić z właścicielem nieruchomości na wszelkie kwestie niezwiązane z nagłymi wypadkami, zanim praca jest wykonywana.

Rachunkowość

Kiedy zarządzasz własnymi nieruchomościami, musisz śledzić wydatki, czynsze, zyski, straty, itp. Dobry zarządca nieruchomości da Ci raport na koniec roku, który ma wszystkie informacje podatkowe, zyski, straty i informacje księgowe. Zawsze wysyłam wszystkie moje informacje do księgowego, aby upewnić się, że wydatki i podatki są obliczane prawidłowo. Nie jest łatwo obliczyć podatki od nieruchomości do wynajęcia, ponieważ można amortyzować strukturę, która jest niesamowita korzyść podatkowa.

Poniżej znajduje się filmik o tym, jak znaleźć zarządcę nieruchomości

Ile kosztuje zarządca nieruchomości?

Zarządcy nieruchomości będą wcinać się w swoje zyski, ale będą one zaoszczędzić czas, jak również. Opłaty za zarządzanie nieruchomościami zazwyczaj wahają się od 8 do 12 procent miesięcznych czynszów. Niektórzy zarządcy nieruchomości pobierają również opłatę leasingową, która może wynosić połowę lub jeden miesięczny czynsz. W mojej okolicy, mogę znaleźć zarządców nieruchomości, którzy pobierają 8 procent miesięcznych czynszów bez opłat leasingowych. Myślałem o rozpoczęciu działalności firmy zarządzającej nieruchomościami, ale z opłatami, które są niskie, trudno jest zarobić dużo pieniędzy.

Mam prawdziwy zespół nieruchomości, który składa się z agentów nieruchomości, asystentów i siebie. Kiedy zrezygnowałem z zarządzania moimi właściwościami najmu, przekazałem obowiązki do mojego zespołu. Nie tylko mój zespół pomaga mi w sprzedaży domów i moje poprawki i salta, ale także zarządzać moimi właściwościami najmu. Kiedy kupujesz nieruchomości na wynajem, powinieneś uwzględnić koszt zarządzania nieruchomością jako jeden z wydatków. Nawet jeśli zarządzasz właściwości siebie, to wymaga czasu, i nie powinno być pracy za darmo.

Ile czasu można zaoszczędzić?

Wiele osób zarządza nieruchomościami samodzielnie, ponieważ chcą zaoszczędzić pieniądze, ale zapominają o czasie, który ich to kosztuje. Czas jest naszym najcenniejszym zasobem, a ja wiem, że mam lepsze rzeczy do zrobienia niż zarządzanie moimi właściwościami. To może nie być prawdą dla wszystkich, ale myślę, że wiele osób może zarobić więcej pieniędzy poprzez wynajęcie zarządcy nieruchomości i spędzać czas na bardziej wartościowych działań. Może się wydawać, że nie ma tak wiele do zrobienia podczas zarządzania wynajmem, ale jak widać z powyższej listy, jest.

Kiedy masz wiele czynszów, może to być niezwykle czasochłonne. Wiele osób nie wykonuje wszystkich zadań, o których wiedzą, że powinny być wykonywane z powodu czasu, jaki zajmują. Najbardziej czasochłonną częścią zarządzania nieruchomościami jest uzyskanie ich wynajęte. To może zająć od 5 do 10 godzin, aby wynająć nieruchomość, jeśli robisz swoje due diligence. Jeśli masz tylko jedną nieruchomość do wynajęcia, powinieneś być w stanie spędzić kilka godzin miesięcznie zarządzając nim (oprócz leasingu). Wiele z tych godzin będzie pochodzić z wynajmu domu, a znacznie mniej godzin będzie od zbierania czynszu, czynienia z konserwacji i innych kwestii.

Jak wyglądało moje doświadczenie w zarządzaniu wynajmem?

Przekonałem się, że nie każdy wynajem będzie wymagał dużo zarządzania. Miałem domy, które nigdy nie mają problemu, są dobrze utrzymane, a lokatorzy zawsze płacą na czas. Jednak złe wypożyczalnie lub źli lokatorzy będą zajmować dużo czasu. Miałem inne wypożyczalnie, gdzie lokatorzy zawsze mają problemy, płacą z opóźnieniem, lub przestają płacić całkowicie. Miałem jednego najemcę, który miał atak serca i nie mógł już pracować.

Wymyśliliśmy wspólnie uzgodniony plan, w którym on się wyprowadzi i spróbuje mi zapłacić za zaległy czynsz. On nigdy nie zapłacił mi, ale wynajął dom od razu za więcej pieniędzy niż miał płacić, i to działało w porządku. Jednakże, gdybym użył menedżera nieruchomości, prawdopodobnie nigdy nie wynajął do niego i dostał go z domu znacznie wcześniej. Miałem inny wynajem, który został całkowicie zdemolowany przez lokatorów. Byli świetnymi lokatorami przez lata, ale nagle się rozpadli. Możesz zobaczyć wideo z tego domu poniżej:

Czy niektóre nieruchomości są łatwiejsze do zarządzania?

Myślę, że domy jednorodzinne są łatwiejsze w zarządzaniu niż nieruchomości wielorodzinne. Powodem, dla którego domy jednorodzinne są łatwiejsze w zarządzaniu jest to, że ludzie są bardziej skłonni traktować domy jednorodzinne jak swój własny dom. Większość ludzi nie chce mieszkać w mieszkaniu przez całe życie. W końcu chcą mieć dom z podwórkiem i miejsce, które mogą nazwać domem.

Wiele osób chce w końcu kupić dom, ale niektórzy wolą go wynajmować. Ponieważ ludzie są bardziej skłonni do nazywania wynajmu domu jednorodzinnego swoim domem, zostają w nim dłużej. Moi rodzice mają tego samego najemcę od 14 lat w jednym ze swoich domów jednorodzinnych. Wielu najemców będzie również lepiej dbać o dom jednorodzinny, a nawet samodzielnie dokonywać niektórych napraw. W większości wynajmowanych domów jednorodzinnych, najemcy płacą również za wszystkie media i dbają o podwórka. W przypadku nieruchomości wielorodzinnych, właściciel musi opłacać część mediów, dbać o wspólne obszary, kosić trawę i usuwać śnieg.

Jestem również właścicielem nieruchomości komercyjnych, które mogą być bardzo łatwe w zarządzaniu lub bardzo trudne. Niektórzy z moich najemców komercyjnych dbają o wszystko i nigdy ich nie widzę. Jeśli masz dobrych najemców komercyjnych na NNN dzierżawy, mogą być bardzo łatwe do zarządzania. NNN oznacza, że najemcy płacą prawie za wszystko. Trudną częścią z komercyjnych wynajmu jest znalezienie najemców, jak to może być znacznie trudniejsze do wynajęcia nieruchomości komercyjnej niż nieruchomości mieszkalnej.

Wnioski

Zarządca nieruchomości zajmuje się wieloma sprawami, które pojawiają się na wynajmowanych nieruchomościach. Uważam, że są one warte kosztów w oparciu o to, co pobierają i pieniądze, które mogą zaoszczędzić. Jeśli chcesz zarządzać własne wypożyczalnie, zrobić systemy, aby pomóc.

Stwórz system, aby sprawdzić swoje domy, aby upewnić się, że czynsz jest na czas, i aby upewnić się, że informacje księgowe są rejestrowane co miesiąc. To wymaga czasu, aby zarządzać właściwościami, a jeśli nie masz czasu, będziesz popełniać błędy. Błędy na wynajmowanych nieruchomości mogą być bardzo kosztowne, a zarządca nieruchomości może zaoszczędzić dziesiątki tysięcy dolarów, pomimo ich kosztów.

Zbuduj imperium nieruchomości do wynajęcia

" Kup teraz na Amazon! "