in Edukacja Inwestora

Zakup Mieszkania z Licytacji Komorniczej

Mój poradnik Jak Kupić Mieszkanie Na Licytacji Komorniczej obchodzi właśnie rocznicę wydania.  Z tej okazji planuję dla moich czytelników pewien prezent. Moja publikacja szczegółowo prezentuje wiedzę na temat zakupu mieszkania z licytacji komorniczej, zdarza mi się jednak otrzymywać od czytelników pytania, prośby o radę,  albo o rozwiązanie jakiegoś konkretnego problemu z zakresu licytacji komorniczych.

Dotychczas podchodziłam do odpowiedzi na te pytania bardzo indywidualnie, cała korespondencja odbywała się pomiędzy mną a autorem pytania/ maila. Postanowiłam jednak to zmienić i podzielić się z wszystkimi moimi czytelnikami odpowiedziami na te  pytania.

Ale to jeszcze nie wszystko. Postanowiłam dodatkowo zachęcić Cię- co czynię niniejszym – do zadawania mi dalszych pytań i do umieszczania ich w komentarzach do tego artykułu.  Na wszystkie pytania będę odpowiadać systematycznie i publikować odpowiedzi  na blogu.

Moim celem jest stworzenie profesjonalnej i kompletnej sekcji pytań i odpowiedzi na temat zakupu nieruchomości w drodze licytacji komorniczych.

Co zrobić kiedy masz pytanie dotyczące licytacji komorniczych z nieruchomości ? ZASADY:

  1. Przeczytaj moją publikację Jak Kupić Mieszkanie Na Licytacji Komorniczej
  2. Jeśli po przeczytaniu  będziesz mieć jakieś dodatkowe pytania, zadaj mi je proszę, umieszczając swoje pytania w komentarzu do tego artykułu. UWAGA: Nie zapomnij o podaniu Twojego adresu email, będzie on widoczny tylko dla mnie.
  3. Ja odpowiem na Twoje pytania, zamieszczając odpowiedzi również w komentarzu do tego artykułu.
  4. Na koniec zbiorę wszystkie pytania i odpowiedzi i opublikuję je jako osobny rozdział.
  5. Każdy uczestnik  w prezencie dostanie ode mnie poszerzoną wersję publikacji Jak Kupić Mieszkanie Na Licytacji Komorniczej w wersji e-book i audio.

Już teraz zachęcam Cię do zadawania mi pytań !

Korzystając z okazji, że temat jest związany z moimi publikacjami, chciałam także podzielić się z Tobą pewnymi przemyśleniami. Zdarza mi się – na szczęście dość sporadycznie – dostawać e-maile od potencjalnych nabywców.  Brzmią mniej więcej tak:

  1. Chcę kupić mieszkanie w drodze licytacji komorniczej. Długo szukałem jakieś sensownej publikacji na ten temat.  Jedyną jaką znalazłem jest Pani książka. Jednak uważam, że jest trochę za droga, dlatego chciałbym  żeby udzieliła mi Pani dużego rabatu. Zdarza się także, że taki mail kończy się stwierdzeniem ps. licytacja już jutro, co być może jest prawdą a może ma tylko skłonić mnie do szybszej reakcji.
  2. Czy Pani książka jest dostępna w wersji papierowej? Bo tylko taką wersją jestem zainteresowany.

Przede wszystkim informuję, iż bardzo starannie przemyślałam strategię cenową moich książek.  W  omawianym przypadku zebranie materiałów i napisanie poradnika dotyczącego licytacji komorniczych  zajęło mi kilka miesięcy. To była naprawdę ciężka praca. Oprócz pisania mam przecież na głowie swoją pracę, obowiązki, dom, inwestycje, blogi. Zbieranie materiałów,  rozmowy  z komornikami, prawnikami, inwestorami. Pisanie głównie wieczorami i w weekendy, stosując dość rygorystyczną metodę minimum 500 słów dziennie. Po to aby stworzyć poradnik, który  krok po kroku poprowadzi cię przez zakup mieszkania na licytacji komorniczej ale także, a może przede wszystkim pomoże ci uniknąć popełnienia  błędów, przez które stracisz czas i pieniądze.

I mam w związku z tym do ciebie pytanie. Ile byłbyś skłonny zaoferować, aby uchronić się przed startą kilkunastu a często nawet  kilkudziesięciu tysięcy złotych?

100 zł, 1000 zł, a może jeszcze więcej? Tak czy tak?

To dlaczego wydatek 39,90 zł za książkę, której lektura pozwoli ci uniknąć tak kosztownych pomyłek to jest ‚za drogo’? W porównaniu z czym to jest za drogo? Do moich nakładów pracy? Z pewnością nie! Do wiedzy, którą dostajesz? Z pewnością nie! Mieszkanie na licytacji to  nie jest mały wydatek. Porównując do tego co możesz zyskać  cena publikacji  jest jak kropla w oceanie.

Pomyśl o tym.

Odnosząc się do drugiego pytania o wersję papierową mojej książki. Nie, Drogi Czytelniku. Moja książka jest dostępna tylko w wersji, jak ja to nazywam – ekologicznej (czyli e-book i audio).  Czy to mało? Bo jeśli twierdzisz, że interesuje cię tylko wersja papierowa, to co tak naprawdę chcesz mi powiedzieć? Że kupisz książkę jeśli ją wydrukuję i oprawię w błyszczącą okładkę? Nie! Wtedy też jej nie kupisz, bo znajdziesz sobie jakieś inne usprawiedliwienie. Okładka mi się nie podoba powiesz. Bo jeśli fakt, że książka jest nie dostępna w wersji papierowej  jest w stanie cię powstrzymać przed zdobyciem wiedzy, której potrzebujesz, to co jeszcze jest w stanie cię powstrzymać?

Na szczęście opisywane sytuacje są sporadyczne, gdyż większość inwestorów rozumie wartość edukacji. Chciałam jednak dziś o  nich wspomnieć, traktując je jako swojego rodzaju przestrogę. Szukając usprawiedliwień i oszczędzając na edukacji bądź przygotowany na niespodzianki.  Czasem mogą one być dość bolesne.

Inwestowanie to proces, którego uczysz się wraz ze swoimi  kolejnymi inwestycjami. Zanim  zaczniesz popełniać własne błędy – co jest niestety nieuniknione – ucz się na błędach innych! Edukacja daje możliwość skorzystania z wiedzy i doświadczenia innych osób.  Ludzi, którzy zrobili to co ty zamierzasz zrobić, osiągnęli to o czym ty marzysz.

Przeczytaj także: Zakup Mieszkania z Licytacji , Co zrobić kiedy dłużnik nie chce się wyprowadzić

PODOBAŁ CI SIĘ TEN ARTYKUŁ ?

Jeśli tak to zarejestruj się do newslettera. Otrzymasz darmowe e-booki, webinary, szkolenia, zniżki na publikacje. Dbam o prywatność, nigdy nie spamuję.

Skomentuj artykuł

Comment

47 Comments

  1. Jak wygląda proces zakupu nieruchomości przed licytacją komorniczą, po oszacowaniu i ustaleniu stanu zadłużenia, niższego niż jej wartość? Na co zwracać uwagę? Jak dogadać się z komornikiem? Które przepisy warto znać?

    • Dziękuję za pytania.
      O ile dobrze zrozumiałam pyta pan o możliwość zakupu mieszkania przed licytacją już po wykonaniu operatu i ustaleniu stanu zadłużenia niższego niż wartość nieruchomości?
      Osobiście nie spotkałam się z taką możliwością.
      Wycena jest jednym z etapów egzekucji. Pierwszym etapem jest zajęcie przez komornika nieruchomości. Następnie komornik zleca przygotowanie dokumentacji – min. wyceny nieruchomości przez biegłego. Następnym etapem jest obwieszczenie o licytacji i potem sama licytacja.
      Podstawą do wszczęcia postepowania egzekucyjnego jest złożenie przez wierzyciela wniosku do komornika o wszczęcie egzekucji z nieruchomości. Egzekucja z nieruchomości jest obecnie jedynym z bardziej skutecznych sposobów egzekucji, dzięki któremu wierzyciel ma realne szanse odzyskać swoją wierzytelność. Dlatego wierzyciel, widząc większą szansę na sprzedaż mieszkania na licytacji i odzyskanie pieniędzy, decyduje się na takie właśnie rozwiązanie. W rzeczywistości powodem egzekucji komorniczej z nieruchomości może być nawet niewielka kwota zadłużenia.

      Jeśli chodzi o przepisy to polecam KPC Część trzecia. Postępowanie egzekucyjne Tytuł II. Egzekucja świadczeń pieniężnych Dział VI. Egzekucja z nieruchomości.

      Polecam także lekturę mój poradnik Jak Kupić Mieszkanie na Licytacji Komorniczej – To pierwszy praktyczny poradnik jak kupować nieruchomości na licytacjach komorniczych. Poradnik, który krok po kroku prowadzi przez zakup mieszkania od komornika.

  2. Zgoda – pełna.Pytanie: ile inwestycji zdołałaś do tej pory sfinalizować. d
    Dziś moja partnerka, kiedy wspomniałem o Twojej książce( wydrukowałem ją), która pracuje kilkanaście lat w inwestycjach w nieruchomości , kazała mi się bardzo mocno zastanowić nad wejściem w ten biznes.(chodzi głównie o lokatorów nie chcących opuścić mieszkania) chcę zakończyć swój (handel węglem drzewnym ) i wejść w komornicze licytacje, ale dopiero po sezonie , czyli od sierpień, wrzesień.

    • Kris,
      Dziękuję za zakup mojej publikacji. Odnośnie praktyki to uczestniczyłam w kilkudziesięciu licytacjach. Kupiłam jak do tej pory 3 mieszkania. Twoja partnerka oczywiście ma rację, z zakupem na licytacji związane są ryzyka, których warto być świadomym. Jednym z większych jest czynnik ludzki, czyli to o czym piszesz – lokatorzy, którzy nie chcą opuścić mieszkania. To faktycznie się zdarza. W mojej publikacji przedstawiam dość szczegółowo metody radzenia sobie w takiej sytuacji. Wymaga to oczywiście dodatkowego czasu i nakładów. Jeśli chcesz jak napisałeś ‚wejść w komornicze licytacje’ to dobrze abyś miał świadomość zarówno zalet jakie wynikają z takiej formy zakupu jak i był przygotowany na możliwe zagrożenia. Życzę Ci powodzenia i wyjątkowych okazji. Pozdrawiam

  3. Witam
    Pytanie: Jak wygląda procedura po wydaniu przysądzenia własności np. w przypadku gdy dłużnik współpracuje i chce się wyprowadzić. Czy przy przejęciu takiego mieszkania trzeba spisać protokół, aby dłużnik nie zarzucił że coś mu ukradziono z jego rzeczy prywatnych. Czy mogłaby pani tą kwestię bardziej wyjaśnić? Albo w przypadku jak nikt nie mieszka w mieszkaniu i nie jest w nim zameldowany. Czy w takim przypadku wystarczy porozmawiać z dłużnikiem i umówić się na dokładny termin przejęcia mieszkanie. Pozdrawiam

    • Dzień dobry Panie Adamie. W obydwu opisanych przez Pana przypadkach rekomendowałabym sporządzenie protokołu przekazania lokalu. Najważniejsze informacje jakie w takim protokole powinny się znaleźć, to aktualny stan liczników (energii elektrycznej, gazomierza oraz wodomierzy) na dzień objęcia lokalu. Proszę też pamiętać, że jako nowy właściciel będzie Pan zobowiązany zawrzeć nowe umowy z dostawcami mediów. Może Pan także krótko opisać stan przekazywanego lokalu a nawet wykonać dokumentację zdjęciowa. Nie jest to konieczne, ale może się przydać. No i oczywiście zalecam przynajmniej wymianę zamków o ile nie ma potrzeby wymiany drzwi. Pozdrawiam

  4. Ile trzeba czekać na uprawomocnienia się przebicia po wygranej licytacji komorniczej ?
    Czy przysądzenie własności po wygranej licytacji komorniczej też musi się uprawomocnić?

    • Orzeczenie (w tym postanowienie) sądu staje się prawomocne, jeżeli nie przysługuje co do niego środek odwoławczy lub inny środek zaskarżenia. Zarówno na postanowienie o przybiciu jak i na postanowienie o przysądzeniu własności przysługuje zażalenie, które wnosi się w ciągu 7 dni od doręczenia postanowienia wraz z uzasadnieniem.

      Jeżeli więc minął już termin 7 dni na wniesienie zażalenia i nie zażalenie nie zostało wniesione to postanowienie staje się prawomocne.

      A zatem :

      Postanowienie o przybiciu staje się prawomocne z upływem terminu do zaskarżenia – czyli z upływem terminu 7 dni od dnia ogłoszenia lub od doręczenia stronie, jeżeli zostało wydane na postanowieniu niejawnym, jeżeli nie złożono w tym terminie zażalenia.

      Postanowienie o przysadzeniu własności staje się prawomocne z upływem terminu do zaskarżenia – czyli z upływem terminu 7 dni od dnia ogłoszenia lub od doręczenia stronie, jeżeli zostało wydane na postanowieniu niejawnym, jeżeli nie złożono w tym terminie zażalenia.

      • 7 dni na uprawomocnienie się, ale trzeba podkreślić 2 rzeczy:
        1) Jeśli wierzyciel i dłużnik nie byli obecni na licytacji, to ich zażalenie nie będzie miało żadnej mocy. Mogą tylko przeciągnąć sprawę, ale i tak postanowienie uprawomocni się.
        2) Uprawomocnienie swoją drogą, a opieszałość sądów swoją drogą. Na pismo z sądu trzeba czekać ok miesiąca czasu. Trzeba uzbroić się w cierpliwość. Można również dzwonić do Sądu, żeby podpytać o termin wysłania pisma. Wówczas będzie szansa na to, że szybciej zajmą się tematem.

        • Dokładnie tak jak napisał Pan Maciek. Ponieważ Sądy są dość mocno przeciążone to może zdarzyć się tak, że na informację trzeba będzie poczekać nawet do miesiąca. Ja także rekomenduję monitorowanie swojej sprawy poprzez kontakt bezpośredni lub telefoniczny, wówczas jest szansa na szybsze załatwienie sprawy.

  5. Witaj, mieszkania posiadające księgę wieczystą, zbywane w drodze licytacji komorniczej zwykle mają sporo wpisów w części III i IV KW. Część z nich pochodzi od komornika i jest usuwana po zakupie. Pytanie: na które zapisy / rubryki warto uważać na etapie zapoznawania się z KW przed licytacją? Które wpisy mogą dotyczyć służebności nieruchomości, która dotyczyć będzie także nowego właściciela? W większości bowiem ogłoszeń komorników można znaleźć następujący zapis:

    „Użytkowanie, służebności i prawa dożywotnika, jeżeli nie są ujawnione w księdze wieczystej lub przez złożenie dokumentu do zbioru dokumentów i nie zostaną zgłoszone najpóźniej na trzy dni przed rozpoczęciem licytacji, nie będą uwzględnione w dalszym toku egzekucji i wygasną z chwilą uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności.”

    Dodatkowe pytanie do ww. zapisu: czy dokumentację u komornika warto zatem sprawdzać w ostatnich trzech dniach przed licytacją, skoro mogą zostać do niej dołączone istotne zmiany?

    • Witaj Arek,

      Dziękuję za Twoje pytania. Osobiście rekomenduję przeanalizować wszystkie wpisy w księgach oraz skontaktować się z komornikiem. Kontakt z komornikiem zalecam zarówno na etapie przeglądania dokumentów jak i na dzień/ dwa dni przed terminem licytacji, w celu sprawdzenia czy nie pojawiły się jakieś nowe istotne okoliczności. Odnośnie służebności i innych praw rzeczowych to zwracam uwagę, iż :

      1) służebność pozostaje w mocy jeśli przysługuje jej pierwszeństwo przed hipoteką.

      Art. 1000 § 3. KPC Pozostają również w mocy ujawnione przez wpis w księdze wieczystej lub złożenie dokumentu do zbioru albo nieujawnione w ten sposób, lecz zgłoszone najpóźniej na trzy dni przed terminem licytacji, użytkowanie, służebności i prawa dożywotnika, jeżeli przysługuje im pierwszeństwo przed wszystkimi hipotekami lub jeżeli nieruchomość nie jest hipotekami obciążona albo jeżeli wartość użytkowania, służebności i praw dożywotnika znajduje pełne pokrycie w cenie nabycia. Jednakże w wypadku ostatnim wartość tych praw będzie zaliczona na cenę nabycia.

      2) jeżeli kilka ograniczonych praw rzeczowych (m.in. hipoteka i służebność) obciąża tę samą rzecz, to prawo, które powstało później, nie może być wykonywane z uszczerbkiem dla prawa powstałego wcześniej. Oznacza to na przykład, że hipotece, która została wpisana do księgi wieczystej wcześniej, przysługuje pierwszeństwo przed służebnością, której wpis nastąpił z datą późniejszą

      Art. 249. § 1. KPC Jeżeli kilka ograniczonych praw rzeczowych obciąża tę samą rzecz, prawo powstałe później nie może być wykonywane z uszczerbkiem dla prawa powstałego wcześniej (pierwszeństwo).

    • Tak, oczywiście że istnieje możliwość finansowania kredytem hipotecznym. Przy finansowaniu kredytem dość istotną kwestią są terminy w sądach vs terminy w bankach. Zalecam kontakt z Bankiem jeszcze przed licytacją i uzyskanie promesy kredytowej. Szczegółowo opisuję tę kwestię w moim poradniku.

      • a jak struktura transakcji z licytacji komorniczej ma się do warunków wypłaty kredytu, skoro wypłata środków następuje przed AN przenoszącą nieruchomość na moją rzecz ? Standardowym warunkiem banków jest wypłata kredytu po AN.

        • W przypadku licytacji nie ma aktu notarialnego tylko postanowienie sądu o przysądzeniu własności. Bank powinien być od początku poinformowany o rodzaju transakcji i wystawić promesę kredytową przed licytacją. Kiedy wygrasz i wyrok się uprawomocni pozostaje niewiele czasu. Szczegółowo omawiam ten temat w moim poradniku. Pozdrawiam

  6. Mam ciekawa nieruchomość do kupienia która jest obciążona hipoteka na 190 tys czy mogę zapłacić 140 tys i resztę hipoteki pokryje poprzedni właściciel ???

  7. Witam!
    Chciałbym się zapytać, czy praktyką Sądu jest wysyłanie pisma informującego o tym, że przybicie stało się prawomocne? Wygrałem licytację mieszkania 10 dni temu. Do dzisiaj nie dostałem żadnej informacji, czy ktoś wniósł zażalenie czy też po 7 dniach przybicie stało się prawomocne. Wydawało mi się, że z art. 967 KPC wynika, że skoro „sąd wzywa licytanta, który uzyskał przybicie” to otrzymam pismo listownie. Ponieważ mam 14 dni na wpłatę reszty ceny zaczynam się niepokoić. Postępowanie odbyło się jawnie, brały w nim udział również osoby, które nie licytowały a przyszły, żeby tylko się przysłuchiwać.
    Jeżeli sąd nie ma obowiązku wysłania pisma, to skąd wziąć informacje o numerze konta bankowego oraz tego co należy zawrzeć w tytule przelewu?

    Pozdrawiam serdecznie i proszę o szybką odpowiedź!

    • Panie Michale, proszę zadzwonić albo udać się do Sądu i sprawdzić na jakim etapie jest Pana sprawa. Często zdarza się tak, ze pisma z Sądów wychodzą z dużym opóźnieniem, gdyż Sądy są przeciążone. Może to być nawet kilkutygodniowe opóźnienie, dlatego zachęcam do bezpośredniego kontaktu.

  8. Dzień dobry, super inicjatywa z tymi pytaniami i odpowiedziami. Mam takie pytanie. Co zrobi komornik z zameldowanymi osobami w mieszkaniu dłużnika, które są pełnoletnie lub też nie, nie są rodziną dłużnika oraz nie są dłużnikami?

  9. Temat jest bardzo ciekawy, zastanawiam się czy istnieją firmy, które specjalizują się w takich licytacjach. Czyli np. mam upatrzone mieszkanie wynajmuję firmę, która zajmuje się wszystkimi formalnościami a ja mam 100% … no może 99% pewności, że wszystko będzie załatwione jak należy.

  10. Witam,
    mam pytanie odnośnie tego, jakie konkretnie kroki należy podjąć po zakupie nieruchomości z licytacji i jak ten cały proces wygląda (wiem, że należy czekać na pismo z sądu, że należy do 14 dni od otrzymania pisma wpłacić pieniądze i co dalej?

    • Dzień dobry, kiedy wpłaci Pani resztę ceny nabycia, wówczas Sąd wyda postanowienie o przysądzeniu własności. Jeśli nie zostaną wniesione żadne skargi to przysądzenie się uprawomocni po tygodniu. Prawomocne przysądzenie własności przenosi własność nieruchomości na nabywcę – czyli na Panią. Na jego podstawie może Pani dokonać zmiany w księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości, jak i w katastrze nieruchomości. Prawomocne przysądzenie własności przenosi na nabywcę własność lokalu, czyli na jego podstawie przejmuje Pani własność lokalu.

  11. Mam jeszcze pytanie, jak uzyskać pełną dokumentację o nieruchomości ( bo z tego co zauważyłam komornicy i sądy przekazują do wglądu tylko operat….) i jeśli np. w Księdze Wieczystej nie ma ujawnionej służebności to gdzie znaleźć takie informacje? Czy komornik ma obowiązek o tym poinformować?

    • Księga wieczysta posiada cztery działy. W dziale II księgi figurują dane właściciela wskazanego z imienia i nazwiska, a także imion rodziców lub numeru PESEL (w przypadku osób fizycznych), czy też z nazwy i numeru REGON (dla innych podmiotów, np. spółek).
      Wpisy w działach III i IV księgi wieczystej dotyczą zasadniczo obciążeń nieruchomości, ograniczeń w rozporządzaniu nią oraz roszczeń i praw osób trzecich. Większość z nich wpisywana jest w dziale III (np. służebność, użytkowanie, prawo najmu lub dzierżawy, prawo odkupu lub pierwokupu, prawo dożywocia, roszczenia o przeniesienie własności nieruchomości), Natomiast dział IV przeznaczony jest jedynie na wpisy hipotek oraz roszczeń ich dotyczących. 


      Oczywiście, warto zapytać przynajmniej komornika lub sprawdzić w sądzie ( bo tam z reguły w tym terminie przedlicytacyjnym znajdują się akta ) czy zostały zgłoszone na trzy dni przed licytacją prawa, o których mowa. Komornik ma obowiązek poinformować o tym fakcie na licytacji i o skutkach zgłoszenia tych praw dla nabywcy.

      Generalnie nabycie nieruchomości na licytacji jest tzw. nabyciem pierwotnym, zasadniczo bez żadnych obciążeń. Przepis art. 1000 kpc stanowi, iż z chwilą uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności wygasają wszelkie prawa i skutki ujawnienia praw i roszczeń osobistych ciążące na nieruchomości. Natomiast jedynie pozostają w mocy prawa ciążące na nieruchomości z mocy ustawy, służebność drogi koniecznej oraz służebność ustanowiona w związku z przekroczeniem granicy przy wznoszeniu budowli lub innego urządzenia oraz służebność przesyłu, a także
      ujawnione przez wpis w księdze wieczystej lub złożenie dokumentu do zbioru albo zgłoszone najpóźniej na trzy dni przed terminem licytacji, użytkowanie, służebności i prawa dożywotnika, ale wtedy, gdy jeżeli przysługuje im pierwszeństwo przed wszystkimi hipotekami.

  12. Spotkałam się też z tym, że komornicy nie ujawniają czy w danej nieruchomości jest ktoś zameldowany czy nie. Poza tym nie bardzo wiadomo jak to sprawdzić, informacje o zameldowanych osobach są dostępne w spółdzielniach ale tylko lokatorom… A jeśli w lokalu będą mieszkać osoby bez zameldowania, które nie będą chciały opuścić lokalu co należy w takiej sytuacji zrobić?

    • Dziękuję za pytanie.
      Komornik o ile wiem nie zawsze ma wiedzę na temat zameldowania osób w lokalu, który jest wystawiony na licytację. Jeśli takiej wiedzy nie ma, to faktycznie jej nie ujawni. Co z kolei nie powinno stanowić dużej przeszkody. Jeśli wylicytuje Pani mieszkanie to jako właściciel będzie Pani mogła wymeldować takich lokatorów w trybie administracyjnym. O ile się nic nie zmieniło, to taka procedura trwa około 3 miesięcy.
      Jeśli lokatorzy nie będą chcieli opuścić lokalu to będzie to działanie nielegalne. Proszę pamiętać, iż prawomocne postanowienie o przysadzeniu własności, które wydaje Sąd, zaopatrzone w klauzulę wykonalności stanowi tytuł wykonawczy do tzw. wprowadzenia właściciela w posiadanie nieruchomości. Na podstawie takiego dokumentu może Pani złożyć do komornika wniosek o przeprowadzenie postępowania, które z kolei wygląda jak eksmisja. O tym co robić kiedy lokator nie chce się wyprowadzić szczegółowo piszę w moim poradniku Jak Kupić Mieszkanie Na Licytacji Komorniczej w rozdziale pt. „Kiedy dłużnik nie chce się wyprowadzić.” Publikacja dostępna jest na stronie http://www.jakkupicnalicytacji.pl/

  13. Witam,
    Mam pytanie dotyczące wyliczenia kosztów egzekucji komorniczej prowadzonej z nieruchomości. Jak wynika z Art.49.1 ustawy o komornikach i egzekucji komornik pobiera opłatę stosunkową 15% wartości wyegzekwowanego świadczenia. Czy to oznacza, że te 15% jest liczone od ceny z przybicia wylicytowanej nieruchomości, czy od wartości zadłużenia?
    A co w przypadku umorzenia postępowania egzekucyjnego? Art.49.2 podaje że komornik pobiera od dłużnika opłatę stosunkową 5% wartości świadczenia pozostałego do wyegzekwowania. Co tu jest podstawą naliczenia – wartość początkowa zadłużenia.
    Przeczytałem Pani publikację ale nie znalazłem tam odpowiedzi na moje pytania.
    Pozdrawiam.

  14. Witam
    Proszę o informacje, czy w przypadku sprzedaży licytacyjnej lokalu spółdzielczego wygasa także wierzytelność spółdzielni z tytułu nie wnoszonego wkładu budowlanego i nabywca takiej nieruchomości nie będzie musiał ich regulować? I czy po zakupie licytacyjnym takie zobowiązanie wobec spółdzielni jest wykreślane z księgi wieczystej?
    pozdrawiam
    Dariusz

    • Generalnie nabycie nieruchomości na licytacji jest tzw. nabyciem pierwotnym, zasadniczo bez żadnych obciążeń. Przepis art. 1000 kpc stanowi, iż z chwilą uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności wygasają wszelkie prawa i skutki ujawnienia praw i roszczeń osobistych ciążące na nieruchomości. Natomiast jedynie pozostają w mocy prawa ciążące na nieruchomości z mocy ustawy, służebność drogi koniecznej oraz służebność ustanowiona w związku z przekroczeniem granicy przy wznoszeniu budowli lub innego urządzenia oraz służebność przesyłu, a także
      ujawnione przez wpis w księdze wieczystej lub złożenie dokumentu do zbioru albo zgłoszone najpóźniej na trzy dni przed terminem licytacji, użytkowanie, służebności i prawa dożywotnika, ale tylko wtedy, gdy przysługuje im pierwszeństwo przed wszystkimi hipotekami.

  15. Witam, jak wygląda kwestia podatku PCC przy zakupie nieruchomości przed licytacją komorniczą? tzn. licytacja nie odbyła się, zadłużona nieruchomość została sprzedana przed licytacją, kupujący uregulował długi w ramach rozliczenia transakcji. Czy okazyjna cena w takim przypadku może być kwestionowana przez US?

  16. Witam,
    Pani Małgorzato, prośba o poradę, mam już prawcomocne przysądzenie:
    1/ robić wprowadzenie w posiadanie czy po prostu wejść samemu? – dłużnik poza granicą RP, brak kontaktu,
    2/ jak przepisać media na siebie? – tylko na podstawie prawomocnego przysądzenia?
    Pozdrawiam

    • Dzień dobry Panie Kamilu, Trudno powiedzieć co lepiej zrobić. Ja bym się skłaniała do wejścia z jakimiś świadkami, można też dokumentację video z tego wejścia zrobić. Jeśli chodzi o media to proszę zrobić protokół zdawczo odbiorczy, spisać stan liczników i z postanowieniem Sądu proszę się udać do dostawców mediów i zawrzeć z nimi nowe umowy.

  17. A jak wygląda sprawa, gdy niechcącemu opuścić nieruchomości lokatorowi przysługuje prawo do lokalu socjalnego? A gmina oczywiście takiego nie wskazuje. Czy wtedy nowy właściciel może przeprowadzić eksmisję do lokalu tymczasowego, który sam wskaże?

    • Eksmisję może przeprowadzić komornik, na wniosek nowego właściciela. Tak, jest taka możliwość, aby komornik przeprowadził eksmisję do lokalu tymczasowego wskazanego przez właściciela, o ile oczywiście lokal spełnia kryteria. Dokładnie jak to przeprowadzić opisuję w poradniku. Pozdrawiam

  18. Witam,
    Pani Małgorzato pomimo dokładnego przeczytania Pani książki nie znalazłem sposobu udokumentowania faktu „dobrowolnego wydania nieruchomości”. Co w takiej sytuacji należy sporządzić (jakiś protokół, może umowę). Czy jest to w ogóle możliwe bez obecności komornika?
    Na jakim etapie i przez kogo zostanie ustalone czy dłużnikowi należy się lokal zastępczy czy tymczasowy?
    Czy we wniosku o wprowadzenie i eksmisję do komornika należy imiennie wskazać wszystkie osoby, które są w lokalu zameldowane ewentualnie w nim zamieszkują.
    Czy faktycznie nabywca nie ponosi kosztów eksmisji, jeżeli tak to jaki są regulacje w przedmiotowym zakresie.
    Co z dostawcami mediów. Wiem, że jako nabywca będę musiał płacić czynsz, ale opłaty za wodę, gaz i energię elektryczną podpisane są z dotychczasowymi właścicielami nieruchomości, więc nie powinny być wiążące dla mnie?
    Z góry dziękuję za odpowiedź. Pozdrawiam Tomasz

    • Panie Tomaszu, Odpowiadam po kolei :

      1. Wystarczy sporządzić protokół przekazania nieruchomości. Nie jest wymagana obecność komornika, jeśli nie wiąże się to z eksmisją.
      2. O lokal zastępczy należy wystąpić do gminy, zazwyczaj robi to komornik wprowadzając nowego właściciela w posiadanie nieruchomosci na podstawie prawomocnego przysądzenia własności.
      3. Kancelarie komornicze posiadają wzory takich wniosków o eksmisję, wpisuje się w nich tylko dane dłużnika.
      4. Nabywca ponosi koszty związane z eksmisją.

      W zakresie opłat egzekucyjnych związanych z eksmisją lokatora zastosowanie ma przepisy ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. o komornikach sądowych i egzekucji (tekst jednolity: Dz.U. z 2011 nr 231 poz. 1376 ze zm.) Koszt jest niemały, bowiem zgodnie z art. 54 ustawy za wprowadzenie wierzyciela w posiadanie w przypadkach innych niż wymienione w art. 51 pobiera się opłatę stałą w wysokości 25% przeciętnego wynagrodzenia miesięcznego, a w razie podjęcia egzekucji na skutek dalszych naruszeń posiadania, opłatę zwiększa się każdorazowo o 100%.

      Natomiast za wprowadzenie w posiadanie nieruchomości wraz z usunięciem z niej ruchomości niebędących przedmiotem egzekucji jest pobierana opłata egzekucyjna w wysokości określonej w art. 51. Stosownie do tego przepisu, za opróżnienie lokalu z rzeczy lub osób opłata stała wynosi 40% przeciętnego wynagrodzenia miesięcznego, z tym że odrębną opłatę pobiera się od każdej izby. Zgodnie z art. 51 ust. 2 ustawy, przy opróżnianiu lokali mieszkalnych nie pobiera się odrębnej opłaty od pomieszczeń stanowiących: przedpokoje, alkowy, korytarze, werandy, łazienki, spiżarnie, loggie i podobnych.

      Przeciętne miesięczne wynagrodzenie, o którym mowa w ustawie o komornikach sądowych i egzekucji, to stosownie do art. 33 ust. 1 tej ustawy, przeciętne wynagrodzenie miesięczne w gospodarce narodowej w roku poprzednim, ogłaszane przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego w Monitorze Polskim.

      5. Jeśli chodzi o media, to potrzebuje Pan sporządzić protokół zdawczo – odbiorczy, spisać liczniki i zawrzeć z dostawcami odrębne umowy. Zrobić to rekomenduje dopiero po objęciu lokalu.

  19. Dziękuję za chęć dzielenia się swoją wiedzą. Czy istnieje możliwość zakupu wersji pdf?

    Mam także pytanie, na które nie udało mi się dotychczas odpowiedzi, być może Pani będzie wiedzieć. Ile czasu mija od momentu wylicytowania mieszkania do czasu uprawomocnienia się decyzji sądu? Planuję wziąć udział w licytacji w najbliższy wtorek 08.08, mam zdolność kredytową, ale boję się, że po ewentualnej wygranej nie zdążę załatwić formalności kredytowych.