in Inwestowanie w Nieruchomości

Zakup Mieszkania w Drodze Przetargu

Zakup mieszkania w drodze przetargu to kolejna możliwość okazyjnego zakupu nieruchomości.  Przetargi na zakup nieruchomości organizowane są  między innymi przez spółdzielnie mieszkaniowe, przez urzędy miasta albo dzielnicy, skarb państwa, oraz inne organy.  Wielu inwestorów zaczynało swoją karierę właśnie od kupowania mieszkań na przetargach.

Kupowało się od spółdzielni zdewastowane pustostany, w stanie nadającym się do generalnego remontu. Między nami mówiąc raczej do tego aby wrzucić do nich granat. Jednak tam gdzie ktoś widzi problem, inwestor widzi okazję. Dlatego też ci inwestorzy dość szybko się wzbogacili kupując pod wynajem lub odsprzedając wyremontowane mieszkania z dużym zyskiem.

Czym się różni przetarg od licytacji komorniczej ?

Najważniejszą różnicą pomiędzy przetargiem a  licytacją jest to, że podstawą zorganizowania przetargu nie musi być zadłużenie. Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu zgodnie z przepisami podlega egzekucji i  często jest przedmiotem licytacji komorniczej. Podstawą przetargu może być zarówno zadłużenie lokalu jak i wygaśnięcie prawa do lokalu np. w wyniku śmierci osoby, która nie pozostawiła spadkobierców. Albo byli małżonkowie, którzy po rozwodzie nie powiadomią spółdzielni w terminie jednego roku, któremu z nich przypadło prawo do lokalu. Spółdzielnia może wówczas podjąć uchwałę o  wygaśnięciu tego prawa.

Zgodnie z przepisem art. 17 11 ust. 1 ustawy o  spółdzielniach mieszkaniowych: w wypadku wygaśnięcia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu spółdzielnia wypłaca osobie uprawnionej wartość rynkową lokalu – nie może być ona wyższa od kwoty, jaką uzyska się w wyniku przetargu.

Dla potencjalnych nabywców najistotniejszą chyba informacją jest to, że warunkiem wypłaty wartości spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu po jego wygaśnięciu jest opróżnienie zajmowanego lokalu. Dlatego osoby zainteresowane odzyskaniem części swoich wpłat na mieszkanie, na ogół decydują się dobrowolnie na jego opuszczenie. Inaczej może być w  przypadku licytacji komorniczej, kiedy dłużnik pomimo utraty prawa do lokalu, nie chce się z niego dobrowolnie wyprowadzić.

Jeśli lokal spółdzielczy wystawiany jest na przetarg z  powodu zadłużenia to kwota uzyskana z  przetargu jest przeznaczana na pokrycie zadłużenia. Na nabywcę nie przechodzą zobowiązania wynikające z zaległości w  zapłacie czynszu.

Jeśli spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu ma wyodrębnioną księgę wieczystą to może ono być także obciążone hipoteką. Dlatego przed zakupem musisz dokładnie sprawdzić czy przypadkiem nie widnieją  jakieś wpisy w rozdziale czwartym księgi wieczystej.  W  przypadku licytacji komorniczej prawomocne przysądzenie własności lokalu powoduje wykreślenie z  księgi wieczystej wszystkich hipotek.

W przypadku przetargów, podobnie jak przy licytacjach obowiązuje wpłata wadium. Wadium, na ogół 10 % wartości oszacowania, stanowi zabezpieczenie transakcji. Wadium zostaje zatrzymane jeśli osoba, która wygra przetarg nie wpłaci wylicytowanej kwoty w  wymaganym terminie.

Przy przetargach cena wywoławcza jest najczęściej równa cenie oszacowania. Również tutaj mamy do czynienia z operatem szacunkowym. Dlatego też przetargi nie cieszą się aż takim zainteresowaniem jak licytacje. Zdarzają się jednak perełki jak choćby w  opisywanym wcześniej przypadku zdewastowanych pustostanów.

W przypadku przystępowania do przetargu warto zastosować taką samą taktykę jaką zaproponowałam w przypadku licytacji komorniczych. Przygotuj się, zbierz informacje, oceń faktyczną wartość, określ górny poziom ceny, przygotuj finasowanie, nie daj się ponieść emocjom. Oceniaj okazję w  momencie zakupu.

Informacje o przetargach znajdziesz na stronach internetowych spółdzielni, urzędu gminy albo urzędu miasta.

PODOBAŁ CI SIĘ TEN ARTYKUŁ ?

Jeśli tak to zarejestruj się do newslettera. Otrzymasz darmowe e-booki, webinary, szkolenia, zniżki na publikacje. Dbam o prywatność, nigdy nie spamuję.

Skomentuj artykuł

Comment

  1. Świetny kolejny poradnikowy wpis. Dodałam Pani bloga do zakładki ulubione, jednak muszę zgłosić zastrzeżenie – dawno nic nowego się nie pojawiło, a ja czekam wytrwale 😉 Część e-book’a którą dostałam na maila jest świetna.

    • Pani Natalio, bardzo dziękuję za ten komentarz. Bardzo cenię sobie fakt, iż mam w Pani stałą czytelniczkę 🙂 Na pewno ucieszy Panią, że właśnie pojawił się na moim blogu nowy artykuł, napisany również w formie poradnika o tym, jak skutecznie pozyskiwać kapitał. Staram się dodawać nowy artykuł co najmniej raz w tygodniu. Jeśli chce Pani być o nich informowana to proszę zapisać się do mojego newslettera. Pozdrawiam

  2. Pani Małgorzato,
    czy mogłabym prosić o podanie podstawy prawnej, mówiącej o możliwości wystawienia na sprzedaż w drodze przetargu spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu z powodu zadłużenia? Znalazłam taką regulację jedynie odnośnie lokatorskiego prawa do lokalu.

    Pozdrawiam

    • USTAWA z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych

      Art. 11.1
      Spółdzielnia może podjąć uchwałę o wygaśnięciu spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego z następujących przyczyn:
      (…)
      2) jeżeli członek jest w zwłoce z uiszczeniem opłat, o których mowa w art. 4 ust. 1, za 6 miesięcy.
      (…)
      2. W przypadku wygaśnięcia spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego spółdzielnia, z zastrzeżeniem art. 15, ogłasza nie później niż w ciągu 3 miesięcy od dnia opróżnienia lokalu, zgodnie z postanowieniami statutu, przetarg na ustanowienie odrębnej własności tego lokalu, zawiadamiając o przetargu w sposób określony w statucie oraz przez publikację ogłoszenia w prasie lokalnej. (…)

      • Dokładnie – jest to regulacja dotyczącą spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu, ale w artykule zdaje się, że pisze Pani o spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu. Czy przepisy o prawie spółdzielczym lokatorskim stosuje sie odpowiednio do prawa prawa spółdzielczego własnościowego?

        • Art. 17. 10. W przypadku długotrwałych zaległości z zapłatą opłat, o których mowa w art. 4 ust. 1, 11 i 5, rażącego lub uporczywego wykraczania osoby korzystającej z lokalu przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo niewłaściwego zachowania tej osoby czyniącego korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej uciążliwym, przepis art. 16 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali stosuje się odpowiednio. Z żądaniem, o którym mowa w tym przepisie, występuje zarząd spółdzielni na wniosek rady nadzorczej.

          W tym wypadku spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu podlega egzekucji, czyli może zostać wystawione na licytację komorniczą.