in Finansowanie

Zakup Mieszkania Na Kredyt Czy Za Gotówkę

Na kredyt czy za gotówkę – to odwieczny dylemat początkującego inwestora. Czy zakup mieszkania pod wynajem sfinansować kapitałem własnym czy posiłkować się kredytem hipotecznym. Co się bardziej opłaca? Żeby być w pełni obiektywną w tej kwestii, musiałabym odpowiedzieć: To zależy. Zależy od tego jakie są twoje cele. Po co inwestujesz? Co chcesz osiągnąć? Pozwól, że omówię wady i zalety obydwu form finansowania inwestycji.

Co roku na wiosnę w moim mieście odbywa się wielkie święto biegania. Jest to impreza, która trwa cały weekend i każdy może wziąć w niej udział. Sponsorem jest znany koncern paliwowy.  W sobotę odbywa się  charytatywny marszobieg na 4,6 km. Udział w nim jest nieodpłatny, a za każdego zawodnika sponsor przeznacza  10 zł na rzecz Rodzinnych Domów Dziecka. W niedzielę rano rusza bieg na 10 km oraz maraton. W tym roku wzięłam udział w biegu charytatywnym oraz biegu na 10 km. Przygotowywałam się do tego wydarzenia przez miesiąc, biegając co drugi dzień po 5-7 km. Taki trening przygotował mnie i bez kłopotu mogłam przebiec zarówno dystans 4,6 km, oraz następnego dnia 10 km. Jednak trenując  w ten sposób, nie byłabym w stanie przebiec dystansu 42,192 km. Udział w maratonie wymagałby o wiele dłuższego przygotowania  oraz trenowania na znacznie dłuższych dystansach.

Pewnie zastanawiasz się dlaczego piszę o bieganiu. Otóż z inwestowaniem jest podobnie jak z przygotowaniem się do biegu. W zależności od tego na jakim dystansie chcesz wystartować, powinieneś odpowiednio rozłożyć siły i ustawić  treningi. Dlaczego inwestujesz? Czy twoim celem jest dodatkowy przychód i będziesz w pełni zadowolony z kwoty jaką uzyskasz z wynajmu jednego tylko mieszkania? Czy twoim celem jest wolność finansowa i chcesz zostać właścicielem całego portfela nieruchomości pod wynajem? W pierwszym przypadku, jeśli twoim celem jest jedynie dodatkowy przychód pasywny i posiadasz gotówkę na sfinansowanie zakupu, to decyzja o finansowaniu zakupu kapitałem własnym jest jak najbardziej zasadna. W drugim przypadku, jeśli twoim celem jest wolność finansowa, zalecam wykorzystanie siły dźwigni finansowej – czyli metodę stosowaną przez profesjonalnych inwestorów.

Omówię teraz wady i zalety obydwu metod finansowania.

Słyszałeś pewnie powiedzenie: Zasady określa ten, kto ma złoto. Z gotówką jest podobnie. Ten, kto płaci gotówką ma o wiele lepszą pozycję w negocjacjach. Jeśli na rynku pojawi się dobra okazja to bardziej niż pewne, że szybko ktoś ją wykorzysta. Dla sprzedającego argument, że kupujący płaci gotówką jest gwarancją szybkiej transakcji. Dlatego będzie o wiele bardziej skłonny do negocjowania ceny. Jeśli kupujący korzysta z kredytowania, to formalności z bankiem trwają na ogół do kilku tygodni. Poza tym  zawsze istnieje ryzyko, że bank nie przyzna finansowania. Ponieważ sprzedający chętniej negocjują i dobijają targu z inwestorami, którzy płacą gotówką, to na tej samej  zasadzie dla tych inwestorów  bardziej dostępne są okazje typu szybka sprzedaż. Szybka sprzedaż z definicji ma być szybka, więc jeśli zgłosi się do niej inwestor z gotówką, to zawsze będzie miał przewagę nad tym, który korzysta z kredytu.

Wadą zakupu za gotówkę jest zamrożenie kapitału, który pracuje tylko na tej jedynej inwestycji. Wyobraź sobie teraz, że używasz tego samego kapitału jako wkładu własnego i korzystasz z dźwigni finansowej.  Efekt takiej inwestycji byłby o wiele bardziej spektakularny. Zamiast jednego miałbyś kilka mieszkań. Ile? Sprawdźmy to.

Dla porównania obydwu form finansowania przygotowałam wyliczenia dotyczące opłacalności inwestycji w mieszkanie pod wynajem finansowane kapitałem własnym vs opłacalności inwestycji w mieszkanie pod wynajem finansowane kredytem hipotecznym.

I. Opłacalność inwestycji w mieszkanie pod wynajem finansowane kapitałem własnym ( gotówką )

 

ROI inwestrycji mieszkanie 40 m2 kapitał własny

Do symulacji przyjęłam zakup 40 m2 mieszkania w Warszawie, bez udziału pośrednika (agencji nieruchomości). Po uwzględnieniu wszelkich kosztów najmu, oraz przy założeniu, że mieszkanie będzie wynajmowane przez 11 miesięcy w roku, spodziewać się możesz stopy zwrotu na poziomie 5,16 % . Jest to bardzo realny wynik.

II. Opłacalność inwestycji w mieszkanie pod wynajem finansowane kredytem ( pieniędzmi innych ludzi )

 

ROI inwestrycji mieszkanie 40 m2 kredyt hipoteczny

W powyższym przypadku to samo mieszkanie zakupione zostało w 30 letnim kredycie hipotecznym. Przy stworzeniu symulacji rat skorzystałam z oferty jednego z największych w Polsce banków. Stopa zwrotu kapitału w tym przypadku to 6,25 %.

750x100

Oprócz zdecydowanie wyższej stopy zwrotu z inwestycji, przy finansowaniu kredytem pozostaje możliwość zaangażowania reszty kapitału w kolejne inwestycje. Teoretycznie dysponując kwotą 355 tys. zł mógłbyś kupić na kredyt około 5 mieszkań. Tylko teoretycznie, gdyż przy drugim lub trzecim kredycie banki powiedziałby ci STOP! Po prostu straciłbyś zdolność kredytową. Jednak wykazując dodatni przepływ finansowy z wcześniejszych inwestycji możesz powiększać swoją zdolność kredytową. Warunkiem jest, że płacisz podatki oraz, że jesteś w stanie udokumentować dodatni przepływ. Wówczas z czasem możesz angażować się w kolejne inwestycje.

Jeśli poważnie myślisz o budowaniu portfela nieruchomości to  dobrym wyjściem jest także utworzenie spółki  z ograniczoną odpowiedzialnością do finansowania inwestycji. O zaletach spółki z o.o. będę pisała jeszcze w kolejnych artykułach.

Tymczasem dla dokończenia symulacji  przyjmijmy, że bank udzielił ci pięciu  kredytów, w wyniku czego posiadasz portfel składający się z pięciu mieszkań.

Jeśli rozpatrywać naszą inwestycję w długim terminie  30 lat, to :

I. Wynik inwestycji w  przypadku finansowania gotówka przedstawiałby się następująco :

 503 756 zł (cash flow)

oraz mieszkanie wartości 355 212 zł


= 858 968 zł

II.  Wynik inwestycji w drugim omawianym przypadku przedstawiałby się następująco :

129 024 zł  x 5 =  645 120 zł (cash flow)

oraz pięć mieszkań  320 tys. x 5 = 1 600 000 zł


= 2 245 120 zł

Jak widzisz, w długim okresie czasu jesteś w stanie co najmniej podwoić  swój dochód dzięki zastosowaniu dźwigni finansowej.

W ten sposób postępują zawodowi inwestorzy. Zarabiają oni, wykorzystując pieniądze innych ludzi. Ponieważ banki, które udzielają inwestorom finansowania, korzystają z pieniędzy, które inni ludzie lokują na niskooprocentowanych lokatach bankowych. Inwestor biorąc pieniądze innych ludzi (kredyt) używa ich aby zarabiać pieniądze dla siebie.

Inwestowanie wiąże się z ryzykiem. Im większy zarobek tym większe ryzyko. Dlatego jako wady finansowania kredytem należy uwzględnić ryzyko wahań stóp procentowych, które będą wpływać na wysokość rat kredytu, co z kolei będzie miało wpływ na cash flow.

Kolejnym ryzykiem jest możliwość dłuższego niż  miesiąc braku najemcy, co spowoduje przeniesienie kosztu kredytu i pozostałych opłat na inwestora. W takiej sytuacji, biorąc pod uwagę, iż popyt na wynajmowanie mieszkań raczej będzie rósł,  elastyczne podejście inwestora i obniżka czynszu powinna rozwiązać problem. Zwróć uwagę, iż nie uwzględniam jako ryzyka wahań cen na rynku nieruchomości. Nie stanowi to dla inwestycji zagrożenie, gdyż w długim okresie czasu rynek ten ma trend wzrostowy.

Zakup mieszkania za gotówkę może być dobrym rozwiązaniem, dla osoby która nie lubi ryzyka i która zadowoli się  niewielkim przepływem finansowym.  Trzeba mieć jednak na uwadze, iż nie jest to optymalne rozwiązanie.

Jeśli w rubryce cele masz wpisaną wolność finansową, to powinieneś nauczyć się postępować jak  wytrawni inwestorzy i korzystać z możliwości jakie daje dźwignia finansowa.

Przeczytaj także : Kiedy opłaca się refinansowanie kredytu hipotecznego |  Finansowanie nieruchomości kredytem hipotecznym

PODOBAŁ CI SIĘ TEN ARTYKUŁ ?

Jeśli tak to zarejestruj się do newslettera. Otrzymasz darmowe e-booki, webinary, szkolenia, zniżki na publikacje. Dbam o prywatność, nigdy nie spamuję.

Skomentuj artykuł

Comment

  1. Chyba każdy chciałby mieć możliwość kupienia mieszkania za gotówkę. Niestety tak się nie da. Czytałam ostatnio na Monetto że większość ludzi bierze kredyty by spełnić swoje marzenie. Mnie też to czeka. Póki co jestem na etapie poszukiwania idealnej oferty kredytowej.

  2. Dobrze, że istnieją również możliwości dofinansowania do mieszkania, jak np. projekt Mieszkanie dla Młodych. Teraz dostępne również w przypadku lokali z drugiej ręki.

  3. Dlaczego robiąc porównanie, raz wartość mieszkania to 320 tys. (przy zakupie gotówką), a drugim razem jest to 280 tys. (przy zakupie na kredyt)?

  4. Mało kto posiada taką gotówkę, a kredyt jest dobrym rozwiązaniem przy zakupie apartamentu w aparthotelu, np ******. Spłaci się szybciej niż zwykłe mieszkanie zakupione pod wynajem.

  5. myślę, że przy tej analizie należałoby wybrać mieszkania w tej samej cenie lub przynajmniej o takim samym koszcie całkowitym, żeby porównanie współczynników zwrotu z inwestycji miało sens. W tej chwili przedstawione rachunki mają więcej niż jedną zmienną, dlatego trudno jednoznacznie wyciągnąć wniosek, że inwestycja w kilka mieszkań posiłkując się kredytem jest bardziej opłacalnym wyborem niż sfinansowanie jednego z własnych środków.