in Najem

Wypowiedzenie Umowy Najmu przez Właściciela

Najem mieszkań to bardzo dobry biznes. Pod warunkiem, że znasz i rozumiesz zasady, masz dobrze skonstruowane umowy z najemcami a przede wszystkim rozważnie dobierasz swoich najemców. Niestety najem może także okazać się bardzo złym biznesem. Jeśli trafisz na oszusta, który zna prawo i potrafi je wykorzystywać. Ponieważ możliwość wypowiedzenia umowy najmu przez właściciela jest w polskim prawie bardzo ograniczona. W tym artykule omówię w jakich przypadkach Wynajmujący (czyli właściciel) może wypowiedzieć umowę najmu i  jakich formalności należy dopilnować, aby wypowiedzenie było skuteczne.

Prawda jest taka, że zdecydowana większość najemców to ludzie uczciwi, którzy płacą na czas i dbają o wynajmowane mienie jak o swoje własne.

Od każdej reguły niestety są wyjątki.

Prawda jest też taka, że prawo w Polsce nie chroni właścicieli mieszkań przed nieuczciwymi najemcami. Można nawet zaryzykować stwierdzenie, że naruszane jest  prawo własności – a konkretnie prawo do swobodnego dysponowania własnością – w przypadku wynajmowania lokalu mieszkalnego na zasadach ogólnych.

Tym co mnie jednak zdumiewa najbardziej jest fakt,  że część inwestorów zajmujących się najmem, nie szczególnie dba o zapoznanie się z tymi przepisami.  Albo też  mają  oni do tych przepisów podejście – delikatnie mówiąc  – bardzo swobodne.

Wszystko jest dobrze, dopóki nie trafisz na oszusta. Dopiero wtedy się zaczyna przekopywanie internetu, szukanie informacji na blogach, na forach prawnych. Niefrasobliwe podejście do zawierania umowy najmu, brak pisemnych umów, albo podpisanie umowy ściągniętej gdzieś za darmo z internetu. To są rzeczy, które potrafią się zemścić.

Wyobraź sobie taki przypadek –  i nie jest to historia wyssana z palca –  kiedy kupujesz na kredyt mieszkanie pod wynajem, z planując z czynszu spłacać raty kredytu. Cieszysz się kiedy szybko znajduje się najemca, szczególnie go nie weryfikujesz, bo przecież ważne jest żeby mieszkanie zarabiało na spłatę kredytu. Po pewnym czasie najemca przestaje ci regularnie płacić, nie reguluje na czas rachunków za media. Nie przejmujesz się specjalnie tą sytuacją,  bo w umowie najmu  (ściągniętej za darmo z internetu) masz w końcu zapisy, które cię ochronią przed taką sytuacją. Skoro najemca nie płaci to wypowiadasz mu umowę. Tymczasem najemca wcale nie ma zamiaru się wyprowadzić. I jak się wkrótce dowiadujesz jego zachowanie jest usankcjonowane przez prawo. Zaś zapisy w twojej umowie najmu nie mają żadnej wartości, bo najemcę chroni ustawa o ochronie lokatorów. Brzmi niebyt ciekawie, prawda?

Dlatego właśnie pomyślałam sobie, że jest potrzeba dla stworzenia publikacji, która zbierze w jednym miejscu zestaw najlepszych praktyk dotyczących wynajmu, wraz ze wzorami niezbędnych dokumentów. Niech to będzie mój wkład w profesjonalizację rynku najmu oraz wspieranie prawa własności.

Zasady najmu są uregulowane w dwóch aktach prawnych – w  kodeksie cywilnym oraz w ustawie z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Znajomość tych przepisów jest wskazana dla każdego, kto profesjonalnie chce się zajmować wynajmem.

Jeśli chodzi o możliwość wypowiedzenia umowy to najemcy i wynajmującemu lokal mieszkalny, pomimo równoprawnej pozycji w łączącej ich umowie nie przysługują takie same możliwości zakończenia łączącego je zobowiązania.

Wypowiedzenie umowy najmu przez wynajmującego jest ograniczone przepisami ustawy o ochronie praw lokatorów. Stawiając sobie za cel ochronę praw lokatorów przed „złymi właścicielami” ustawodawca (w moim odczuciu) dość radykalnie ingeruje w nasze prawo do swobodnego dysponowana lokalem. Katalog przypadków, w których można wypowiedzieć umowę jest zamknięty. Wszystkie one wskazane są w art.  11 ustawy.

Omówię teraz każdy z tych przypadków.

Właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny gdy :

1. Najemca używa lokalu w sposób sprzeczny z umową 

 Pomimo pisemnego upomnienia najemca nadal używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem 

Przykładem używania lokalu niezgodnie z przeznaczeniem może być prowadzenie przez najemcę działalności gospodarczej w lokalu wynajętym na cele mieszkaniowe.

Istotnym elementem jest fakt wcześniejszego pisemnego upomnienia najemcy.  Dopiero jeśli nie będzie ze strony najemcy reakcji możliwe jest wręczenie mu wypowiedzenia. Wypowiedzenie musisz złożyć w formie pisemnej ( pod rygorem nieważności ), nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego.

2. Najemca dopuszcza do powstania szkód 

Pomimo pisemnego upomnienia najemca nadal zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców 

W przypadku jeśli najemca poprzez swoje zaniechania w bieżących naprawach lub konserwacjach dopuszcza do powstania szkód w lokalu lub dopuszcza się zniszczeń na  mieniu wspólnym. Podobnie jak w pierwszym przykładzie ważny jest fakt wcześniejszego pisemnego upomnienia najemcy.  Dopiero przy braku  reakcji możliwe jest wypowiedzenie, złożone w formie pisemnej (pod rygorem nieważności), nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego.

3. Najemca zachowuje się w sposób uciążliwy 

Pomimo pisemnego upomnienia najemca nadal wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali. 

Tak zwany imprezowicz lub po prostu uciążliwy lokator. Jeśli przyjmujesz skargi od sąsiadów to stanowią one podstawę do wypowiedzenia umowy. Oczywiście wpierw pisemne upomnienie i dopiero w przypadku kolejnych skarg możesz wystosować pisemne wypowiedzenie nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego.

4. Najemca zalega z opłatami 

Kiedy lokator nie płaci. A konkretnie:

jeśli jest w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności.

Jeśli lokator nie płaci to z wypowiedzeniem musisz poczekać trzy pełne okresy płatności – najczęściej są to miesiące.  Chyba, że masz okresy płatności zdefiniowane inaczej np. w tygodniach – co jest raczej rzadkością, choć jest to dobre rozwiązanie jeśli powstają zaległości w czynszu. Dopiero po trzech pełnych okresach możesz wysłać lokatorowi pismo o zamiarze wypowiedzenia, wyznaczając miesięczny termin na spłatę należności.  Wypowiedzenie składasz na piśmie, nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego.

5. Najemca podnajął lokal bez zgody właściciela 

Jeśli lokator wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody właściciela

Jeśli w lokalu zamieszkał ktoś inny niż wpisany w umowie oraz jego najbliższa rodzina (żona, dzieci ewentualnie rodzice) bez uprzedniej pisemnej zgody właściciela to jest to podstawa do wypowiedzenia najmu. Wypowiedzenie należy złożyć w formie pisemnej nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego.

6. Jeśli budynek, w którym znajduje się lokal wymaga rozbiórki lub remontu 

Jeśli lokator używa lokalu, który wymaga opróżnienia w związku z koniecznością rozbiórki lub remontu budynku

Przy czym zastrzeżenie jest takie, że jeżeli rodzaj koniecznej naprawy tego wymaga, lokator jest obowiązany opróżnić lokal i przenieść się na koszt właściciela do lokalu zamiennego, jednak na czas nie dłuższy niż rok. Po upływie tego terminu właściciel jest obowiązany udostępnić lokatorowi w ramach istniejącego stosunku prawnego naprawiony lokal. Czynsz za lokal zamienny, bez względu na jego wyposażenie techniczne, nie może być wyższy niż czynsz za lokal dotychczasowy.

A zatem właściciel ma nie tylko obowiązek zapewnienia lokalu zamiennego, którego czynsz nie może być wyższy niż dotychczasowy ale także musi poryć koszt przeprowadzki.

7. Jeśli właściciel lub ktoś z jego najbliższej rodziny zamierza zamieszkać w należącym do niego lokalu 

Nie później niż na pół roku naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny, o ile zamierza zamieszkać w należącym do niego lokalu, jeżeli lokatorowi przysługuje tytuł do lokalu, w którym może zamieszkać w warunkach takich, jakby otrzymał lokal zamienny, lub jeżeli właściciel dostarczy mu lokal zamienny. W lokalu zamiennym wysokość czynszu i opłat, z wyjątkiem opłat niezależnych od właściciela, musi uwzględniać stosunek powierzchni i wyposażenia lokalu zamiennego do lokalu zwalnianego.

Nie później niż na 3 lata naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego jeśli nie dostarczy lokalu zamiennego i lokatorowi nie przysługuje prawo do takiego lokalu.

Jeżeli lokator w dniu otrzymania wypowiedzenia przekroczył 75 lat i nie posiada tytułu prawnego do innego lokalu, w którym może zamieszkać, ani nie ma osób, które zobowiązane są wobec niego do świadczeń alimentacyjnych, wypowiedzenie staje się skuteczne dopiero w chwili śmierci lokatora.

Jeśli wlaściciel wypowiedział umowę podając jako powód zamieszkanie w lokalu ale nie zamieszkał w nim lub zaprzestał w nim zamieszkiwać przed upływem pół roku od zakończenia umowy to Ustawodawca przewidział konsekwencje z tego tytułu.  A mianowicie lokator będzie uprawniony uprawniony (według swojego wyboru) bądź do powrotu do lokalu na dotychczasowych warunkach bądź do żądania od właściciela zapłaty różnicy w czynszu i w opłatach, które płaci obecnie, w stosunku do tych, które płacił w ramach wypowiedzianego stosunku prawnego za okres jednego roku. Koszty przeprowadzki lokatora do lokalu ponosi właściciel. Właściciel jest nadto obowiązany do zapłaty lokatorowi kary ustawowej w wysokości 15 % wartości odtworzeniowej lokalu.

8. Z innych ważnych przyczyn 

Ustawodawca dopuszcza także możliwość wypowiedzenia umowy najmu z innych ważnych przyczyn, których nie przewidział w ustawie. Art. 11 pkt. 10

Z ważnych przyczyn, innych niż określone w ust. 2, właściciel może wytoczyć powództwo o rozwiązanie stosunku prawnego i nakazanie przez sąd opróżnienia lokalu, jeżeli strony nie osiągnęły porozumienia co do warunków i terminu rozwiązania tego stosunku.

Wpierw właściciel powinien podjąć próbę porozumienia z najemcą co do warunków i terminu zakończenia umowy.  Ustawodawca zakłada  dobrą wolę oraz możliwość porozumienia się stron. Dopiero jeśli te próby okażą się bezskuteczne, to właściciel może wystąpić do sądu o rozwiazanie umowy i nakazanie opróżnienia lokalu.

I na tym praktycznie kończy się katalog możliwości wypowiedzenia umowy przez właściciela.

Własne zapisy w umowie najmu

Często popełnianym przez wynajmujących błędem jest naiwna wiara w to, że do umowy najmu mogą wpisać praktycznie wszystko, w szczególności własne zapisy dotyczące trybu wypowiedzenia umowy oraz możliwość wypowiedzenia umowy przez właściciela w terminach wskazanych  w umowie lub w ogóle bez zachowania terminów wypowiedzenia. 

Oczywiście papier przyjmie wszystko … jednak tego rodzaju zapisy nie będą obowiązywać. Ich znaczenie będzie miało jedynie wartość psychologiczną. Zastosowanie się do nich będzie zależeć od dobrej woli najemcy oraz jego znajomości prawa.

Zgodnie z wyrażoną w przepisach Kodeksu cywilnego zasadą swobody umów, strony mogą w sposób dowolny regulować przyczyny wypowiedzenia umowy, nie mogą być one jednak sprzeczne z bezwzględnie obowiązującymi przepisami prawa.

Art. 353 k.c. zakłada  zasadę swobody umów, to jednak zastrzega od razu, że treść lub cel kreowanego stosunku prawnego nie może sprzeciwiać się jego właściwości, ustawie, ani zasadom współżycia społecznego. W przeciwnym razie bowiem zastosowanie znajduje art. 58 k.c., który przewiduje nieważność takiej właśnie umowy.

A zatem jeśli zapisy zawartej przez ciebie umowy nie są w zgodzie z obowiązującym prawem to zwyczajnie są nieważne. Lokator może zatem odmówić zastosowania się do nich i będzie miał przy tym pełną ochronę prawną.

Więcej na temat bezpiecznych umów najmu przeczytasz w mojej najnowszej książce Jak Wynajmować Mieszkania.  Koniecznie też zapisz się do mojego newslettera, aby otrzymać  jeszcze więcej informacji na temat bezpiecznego najmu i inwestowania w nieruchomości.

Skomentuj artykuł

Comment

  1. Zgadzam sie z autorką artykułu, w szczególności w kwescji bardzo swobodnym podejściu wielu właścicieli lokali mieszkalnych do obowiązującego prawa w Polsce. Co więcej, wypowiedzenie umowy najmu lokalu mieszkalnego przez jego właściciela z zachowaniem przepisów Ustawy o ochronie praw lokatorów to dopiero początek zmagań z niechcianym lokatorem. Ta sama Ustawa chroni bowiem lokatorów, którzy zamieszkują przedmiotowy lokal bez tytułu prawnego (bezumownie). Po za skutecznie rozwiązaną umową najmu kluczową kwestią jest opróżnienie lokalu przez najemcę. W świetle obowiązującego prawa właściciel nie może wyrzucić lokatora z mieszkania. Niezbędny w tym celu jest prawomocny wyrok sądu. Postępowania sądowe ciągną się niekiedy latami. Co więcej, jeśli eksmitowanej osobie przysługuje prawo do lokalu zastępczego, komornik sądowy nie może wyrzucić lokatora z mieszkania, do puki gmina nie zapewni takiej osobie lokalu zastępczego. Ze wzglądu na niewielką ilość lokalów socjalnych, okres oczekiwania na lokal zastępczy może trwać nawet kilka kolejnych lat.

    Jeśli tego byłoby mało, w całym okresie toczących się postępowań administracyjnych na właścicielu nieruchomości spoczywa obowiązek zapewnienia mieszkania niepłacącym lokatorom.

    Ustawa miała chronić lokatorów przez tzn. czyścicielami kamienic, niefortunnie jednak jej zapisy naruszyły interes osób prywatnych, wynajmujących swoje mieszkanie.

    Pozdrawiam serdecznie autorkę oraz czytelników bloga.

    • Dziękuję za pozdrowienia i również Pana pozdrawiam. Niestety, to wszystko prawda. Intencje ustawodawcy były szlachetne ale niestety uderzyły we własność prywatną. I to mocno uderzyły. Dlatego właśnie piszę o tym w mojej najnowszej publikacji i mam nadzieję dotrzeć do jak największej liczby inwestorów oraz właścicieli wynajmujących swoje lokale.

  2. Faktycznie, umowa wynajmu jest bardziej skomplikowana, niż mogłoby się to wydawać. Ale niezależnie od tego po której stronie się znajdujemy, dobrze jest znać swoje prawa – to co jest lub to, czego nie ma na umowie nie jest wcale największą świętością.

  3. A co w przypadku gdy jestem wzorowy lokatorem pokoju wraz innymi lokatora i (m3, pokoje i umowy osobne) każdy z nas płaci terminowo, dbamy o mieszkanie, oraz przestrzegam zasad umów. A pewnego dnia dostajemy informacje że mieszkanie jest na sprzedaż, właściciel szuka kupców. Nas informuje że być może będziemy mogli dalej mieszkać do końca umów jeśli nowy właściciel zdecyduje się na dalszy wynajem. A co w przypadku gdy tak nie będzie? Ma on prawo do zerwania umowy najmu, jeśli tak na jakich warunkach?

    • Dzień dobry, dziękuję za to pytanie. Jeśli lokal jest wynajmowany na cele mieszkaniowe to chroni Państwa Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Zgodnie z art. 11 tej Ustawy:

      1. Jeżeli lokator jest uprawniony do odpłatnego używania lokalu, wypowiedzenie przez właściciela stosunku prawnego może nastąpić tylko z przyczyn określonych w ust. 2-5 oraz w art. 21 programy gospodarowania zasobem gminnym ust. 4 i 5 niniejszej ustawy. Wypowiedzenie powinno być pod rygorem nieważności dokonane na piśmie oraz określać przyczynę wypowiedzenia.
      2. Nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny, jeżeli lokator:
      1) pomimo pisemnego upomnienia nadal używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali, lub
      2) jest w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności, lub
      3) wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody właściciela, lub
      4) używa lokalu, który wymaga opróżnienia w związku z koniecznością rozbiórki lub remontu budynku, z zastrzeżeniem art. 10 obowiązek udostępnienia lokalu ust. 4.
      3. Właściciel lokalu, w którym czynsz jest niższy niż 3 % wartości odtworzeniowej lokalu w skali roku, może wypowiedzieć stosunek najmu:
      1) z zachowaniem sześciomiesięcznego terminu wypowiedzenia, z powodu niezamieszkiwania najemcy przez okres dłuższy niż 12 miesięcy;
      2) z zachowaniem miesięcznego terminu wypowiedzenia, na koniec miesiąca kalendarzowego, osobie, której przysługuje tytuł prawny do innego lokalu położonego w tej samej miejscowości, a lokator może używać tego lokalu, jeżeli lokal ten spełnia warunki przewidziane dla lokalu zamiennego.
      4. Nie później niż na pół roku naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny, o ile zamierza zamieszkać w należącym do niego lokalu, jeżeli lokatorowi przysługuje tytuł do lokalu, w którym może zamieszkać w warunkach takich, jakby otrzymał lokal zamienny, lub jeżeli właściciel dostarczy mu lokal zamienny. W lokalu zamiennym wysokość czynszu i opłat, z wyjątkiem opłat niezależnych od właściciela, musi uwzględniać stosunek powierzchni i wyposażenia lokalu zamiennego do lokalu zwalnianego.
      5. Nie później niż na 3 lata naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny lokatorowi, o ile zamierza zamieszkać w należącym do niego lokalu, a nie dostarcza mu lokalu zamiennego i lokatorowi nie przysługuje prawo do lokalu, o którym mowa w ust. 4.
      6. Jeżeli właściciel, który wypowiedział stosunek prawny na podstawie przepisu ust. 5, nie zamieszkał w swoim lokalu lub zaprzestał w nim zamieszkiwać przed upływem pół roku od ustania wypowiedzianego stosunku prawnego, lokator jest uprawniony, według swojego wyboru, bądź do powrotu do lokalu na dotychczasowych warunkach bądź do żądania od właściciela zapłaty różnicy w czynszu i w opłatach, które płaci obecnie, w stosunku do tych, które płacił w ramach wypowiedzianego stosunku prawnego za okres jednego roku. Koszty przeprowadzki lokatora do lokalu ponosi właściciel. Właściciel jest nadto obowiązany do zapłaty lokatorowi kary ustawowej w wysokości 15 % wartości odtworzeniowej lokalu.
      7. Przepisy ust. 4-6 stosuje się, jeżeli w lokalu właściciela ma zamieszkać jego pełnoletni zstępny, wstępny lub osoba, wobec której właściciel ma obowiązek alimentacyjny. Wypowiedzenie stosunku prawnego, pod rygorem nieważności, powinno wskazywać osobę mającą zamieszkać w lokalu właściciela.
      8. W wypadku stosunków prawnych, które nie ustają przez wypowiedzenie, a w szczególności w wypadku spółdzielczego prawa do lokalu, nie jest dopuszczalne ustanie stosunku prawnego w sposób i z przyczyn mniej korzystnych dla lokatora niż to wynika z przepisów tego artykułu.
      9. W wypadku określonym w ust. 2 pkt 4 lokatorowi przysługuje prawo do lokalu zamiennego. Obowiązek zapewnienia lokalu zamiennego oraz pokrycia kosztów przeprowadzki spoczywa na właścicielu budynku, z zastrzeżeniem art. 32 przepis przejściowy.
      10. Z ważnych przyczyn, innych niż określone w ust. 2, właściciel może wytoczyć powództwo o rozwiązanie stosunku prawnego i nakazanie przez sąd opróżnienia lokalu, jeżeli strony nie osiągnęły porozumienia co do warunków i terminu rozwiązania tego stosunku.
      11. Wypowiedzenie najmu w zasobach towarzystwa budownictwa społecznego może nastąpić także na podstawie art. 30 wynajęcie lokalu mieszkalnego z zasobów Towarzystwa ust. 5 ustawy z dnia 26 października 1995 r. o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego (Dz. U. z 2015 r. poz. 2071 oraz z 2016 r. poz. 195, 615 i 1250).
      12. Jeżeli lokatorem, któremu właściciel wypowiada stosunek prawny na podstawie ust. 5, jest osoba, której wiek w dniu otrzymania wypowiedzenia przekroczył 75 lat, a która po upływie terminu, o którym mowa w ust. 5, nie będzie posiadała tytułu prawnego do innego lokalu, w którym może zamieszkać, ani nie ma osób, które zobowiązane są wobec niej do świadczeń alimentacyjnych, wypowiedzenie staje się skuteczne dopiero w chwili śmierci lokatora; przepisów art. 691 podmioty wstępujące w stosunek najmu po śmierci najemcy § 1 i 2 Kodeksu cywilnego nie stosuje się.

      Polecam także lekturę studium przypadku : Czego nie powinien robić właściciel mieszkania

      Pozdrawiam