in Najem

Weryfikacja Najemcy

Najem może być bardzo dobrym biznesem. Pod warunkiem, że znasz i stosujesz zasady bezpiecznego najmu.  Jedną z nich jest weryfikacja najemcy. Nie zalecam podejmowania współpracy z pierwszym zainteresowanym, który zadeklaruje chęć wynajęcia twojego mieszkania. Tylko właściwie przeprowadzona weryfikacja najemcy może ograniczyć ryzyko straty finansowej i pozwoli podjąć współpracę z najbardziej odpowiedzialnym i najlepiej rokującym najemcą.

Nie jest wielką tajemnicą, że inspirację dla mojej działaności czerpię z rynków zachodnich – szczególnie rynków nieruchomości w UK i USA. Na rynkach zachodnich weryfikacja najemcy jest standardem, któremu nikt szczególnie się nie dziwi. Landlord’owie (czyli właściciele mieszkań) mają nawet do dyspozycji profesjonalne bazy danych najemców, w których to bazach mogą sprawdzić potencjalnego kandydata. Uważam, że są to dobre praktyki, które należy naśladować.

Być może w tym momencie pojawiły się w twoim umyśle obiekcje:

Jak to? Ja mam sprawdzać obcego człowieka? Przecież to nie wypada, to nieuprzejme, tak się robi się, nie jestem z policji…

Jeśli faktycznie tak pomyślałeś, to pozwól, że zapytam:

Ile kosztuje mieszkanie wraz z jego wyposażeniem? Czy kosztuje  więcej niż smartfon albo komputer? A przecież już przy zakupie na kredyt sprzętu wartego kilkaset złotych, sprzedawcy dokładnie zweryfikują informacje dotyczące wysokości twoich dochodów, ilości kredytów jakie posiadasz,  sprawdzą jakie masz koszty życia oraz czy nie widniejesz w bazie dłużników.  Ta procedura jak się domyślam szczególnie cię nie dziwi? Odpowiedz sobie zatem na pytanie, dlaczego osoba, której masz powierzyć mieszkanie warte kilkaset tysięcy złotych nie miałaby zostać zweryfikowana w podobny sposób?

Weryfikacja najemcy powinna polegać na zebraniu na temat kandydata, z którym chcesz podpisać umowę najmu,  jak największej liczby informacji, zanim jeszcze dojdzie do złożenia podpisów na umowie i przekazania lokalu.

 

Weryfikacja finansowa

Moim zdaniem największym błędem właścicieli mieszkań na wynajem jest nie wymaganie od potencjalnych najemców udokumentowania dochodów. Wydaje się to być czymś nietaktownym. Ludzie nie potrafią rozmawiać o pieniądzach a zapytanie kogoś ile zarabia, uważają za wścibstwo. W przypadku najmu jednak wcale nie jest to wścibstwo, bowiem źródło i wysokość dochodu oraz forma zatrudnienia mają bezpośredni wpływ na to, czy najemca będzie płacić czynsz, czy nie. Dlatego jestem zdecydowaną zwolenniczką przedstawienia przez najemcę zaświadczenia o zatrudnieniu oraz wysokości dochodów. Jeśli najemca ma dobrze płatną pracę to raczej nie powinien mieć problemu z opłaceniem czynszu. Jeśli zaś zarabia niewiele albo nie zgadza się na potwierdzenie swoich dochodów, to może sygnalizować, że robi coś nielegalnego albo że potencjalnie ma problemy finansowe. W takiej sytuacji bezpieczniej będzie wynająć mieszkanie komuś, kto dysponuje niezbędnymi zasobami.

Jeśli najemca prowadzi działalność gospodarczą możesz poprosić go na przykład o przedstawienie zeznania podatkowego za ubiegły rok, które potwierdzi wysokość jego dochodów.

Referencje

Jak się już pewnie domyślasz jestem także zwolenniczką sprawdzenia referencji od poprzednich właścicieli, u których wynajmował wcześniej lokal twój potencjalny najemca. Jeden telefon do poprzedniego właściciela i krótka z nim rozmowa, może ci zaoszczędzić wielu potencjalnych kłopotów (!)

A jeśli najemca nie chce ci udostępnić numeru i zasłania się tym, że ‚zgubił’ ‚wykasował’, ‚zmienił telefon’ lub coś w tym rodzaju (tutaj inwencja może być naprawdę imponująca),  to może oznaczać, że pozytywnych referencji ten najemca nie otrzyma. Jeśli wcześniej sprawiał już kłopoty, to jest to sygnał, że sytuacja może się powtórzyć. Bezpieczniej będzie zatem wynająć mieszkanie komuś, kto w przyzwoity sposób zakończył poprzedni najem i nie sprawił właścicielowi kłopotów.

Przy okazji ogromna prośba do właścicieli mieszkań. Nie miejmy oporów przed wymianą informacji! To jest nasza jedyna możliwość zniwelowania ryzyka. Jeśli mialeś problem z jakimś najemcą, to nie staraj się tego zbagatelizować. Nie zbywaj dzwoniącego krótkim „w porządku”, czy czymś w tym rodzaju. Pomyśl, czy ty chciałbyś zostać ostrzeżony zanim wynajmiesz lokal nieodpowiedniej osobie? Napewno tak! Dlatego wymieniajmy się informacjami na temat naszych najemców!

Rozmowa telefoniczna

Pierwszej weryfikacji dokonujesz już na etapie rozmowy telefonicznej z potencjalnym najemcą, kiedy ten dzwoni, żeby umówić się na oglądanie lokalu. Już wówczas możesz zadać pytania, które pozwolą ci na wstępną selekcję najemców i podjęcie decyzji, czy w ogóle się umawiać na pokazanie mieszkania.

Oto przykładowe pytania jakie możesz zadać swojemu rozmówcy, który chce się umówić na oglądanie mieszkania:

  • Na jak długo chce Pan/Pani wynająć?
  • Ile osób będzie mieszkać z Panem/Panią?
  • Czy są to osoby spokrewnione, rodzina?
  • Czy wynajmował Pan/Pani wcześniej mieszkanie? Jeśli tak, to jak długo?
  • Jaki jest powód przeprowadzki?
  • Czy Pan/Pani pracuje?
  • Czym się Pan/Pani zajmuje zawodowo?

Jeśli masz do czynienia z cudzoziemcem koniecznie zapytaj :

  • Jak długo będzie Pan/Pani w Polsce?
  • Czy ma Pan/Pani kartę pobytu, pozwolenie na pracę?

Jeśli któraś z udzielonych odpowiedzi wzbudzi wątpliwości, to nie wahaj się, żeby poprosić o wyjaśnienie. Jeśli potencjalny najemca powie ci, iż miał jakieś zatargi z poprzednim właścicielem, albo jeśli wyraża się o nim w sposób nieuprzejmy, to powinna ci się zapalić ostrzegawcza lampka. Podobnie jeśli powie ci, że nie ma obecnie pracy. Niestety, ale to już nie lampka tylko syrena alarmowa.

Jeśli odpowiedzi na zadane przez ciebie pytania nie wzbudzą wątpliwości, wówczas umów się na pokazanie mieszkania. Podczas kolejnego spotkania będziesz mieć okazję potwierdzić swoje pierwsze wrażenie oraz dowiedzieć się o najemcy czegoś więcej.

Oglądanie lokalu

Spotkanie z potencjalnym najemcą to kolejny moment, w którym warto skupić się na weryfikacji. Podczas kontaktu bezpośredniego możesz o wiele więcej zaobserwować.  Komunikacja niewerbalna odpowiada przecież za ponad 9o % całej naszej komunikacji. Zwróć uwagę na to, jak się zachowuje dana osoba, jakie sprawia na tobie wrażenie. Czy przychodzi o wyznaczonej porze, czy podaje rękę na przywitanie, w jaki sposób to robi, czy patrzy w oczy podczas rozmowy.

Podczas pierwszego spotkania z potencjalnym najemcą należy (bez ogródek) przedstawić warunki, np.

  • Przed podpisaniem umowy wymagam wglądu do aktualnego zaświadczenia o zatrudnieniu.
  • Osobiście sprawdzam referencje od poprzednich wynajmujących – będę potrzebować numer telefonu do osoby, od której Pan/ Pani poprzednio wynajmował mieszkanie.
  • Jeśli preferujesz najem okazjonalny lub instytucjonalny to poinformuj o tym najemcę a także o wymaganiach dotyczących tej formy najmu.

Dodatkowe pytania jakie możesz zadać:

  1. Gdzie Pan/Pani pracuje?
  2. Jak często Pan/Pani zmienia pracę?
  3. Dlaczego szuka Pan/Pani mieszkania w tej okolicy?
  4. Czy ma Pan/Pani jakieś zwierzęta domowe?
  5. Na jaki okres czasu Pan/Pani potrzebuje mieszkania?
  6. Jak długo Pan/Pani mieszkali w poprzednim mieszkaniu?
  7. Jaki jest powód przeprowadzki?

Sprawdzenie dokumentów

Dobrą praktyką przy podpisywaniu umowy jest sprawdzenie co najmniej dwóch dokumentów tożsamości.  Dlaczego? Bo czasem zdarza się, że ludzie chcą podpisać umowę posługując się skradzionym lub fałszywym dokumentem. Sprawdzenie co najmniej dwóch dokumentów tożsamości, zmniejszy to ryzyko.

Zawsze sprawdzaj dowód osobisty. Drugim dokumentem może być prawo jazdy, paszport lub jakikolwiek inny dokument ze zdjęciem. Upewnij się, że obydwa dokumenty należą do tej samej osoby.  Porównaj zdjęcie i sprawdź czy postać ze zdjęcia faktycznie przypomina najemcę.

Sprawdzenie w bazie dłużników

Niektóre firmy oraz osoby profesjonalnie zajmujące się najmem sprawdzają swoich najemców w bazach informacji kredytowej. Jeśli należysz do osób szczególnie ostrożnych to możesz za zgodą swojego najemcy (i z jego upoważnienia), sprawdzić czy nie został on wpisany do takiej bazy. Jeśli jego dane widnieją w BIK to znaczy, że już kiedyś nie wywiązywał się ze swoich zobowiązań finansowych. W takiej sytuacji bezpieczniej będzie  podjąć współpracę z kimś, kto zawsze na czas reguluje swoje zobowiązania.

Sprawdzenie w Internecie

Obecnie sporo informacji o każdej niemalże osobie znajdziesz w internecie. Wiele osób nie zdaje sobie sprawy w ogóle sprawy z możliwości ochrony swojej prywatności i publicznie udostępnia informacje na swój temat.  Swoją drogą czy masz konto na Facebooku? Jak wyglądają twoje ustawienia prywatności? Publiczny dostęp do profilów w mediach społecznościowych to niemalże norma.  Jeśli na dodatek dana osoba jest aktywna w sieci, to naprawdę wiele można się o niej dowiedzieć. Najprościej sprawdzić to wpisując imię i nazwisko danej osoby w okno wyszukiwarki Google. Na stronach wyników powinno wyświetlić się wszystko, co jest w sieci na temat tej osoby, łącznie z linkami do jej profilami na Facebooku czy innych portalach społecznościowych.

Więcej na temat weryfikacji najemców oraz zasadach bezpiecznego najmu przeczytasz w mojej najnowszej książce Jak Wynajmować Mieszkania.  Koniecznie też zapisz się do mojego newslettera, aby otrzymać  jeszcze więcej informacji na temat bezpiecznego najmu i inwestowania w nieruchomości.

Skomentuj artykuł

Comment

  1. Świetny artykuł, mam nadzieję, że standardy z USA i WB staną się standardami również u nas. Pozdrawiam