in Edukacja Inwestora, Prawo Nieruchomości

Prawa Do Nieruchomości

Mój poprzedni artykuł dotyczący ksiąg wieczystych spotkał się z dużym zainteresowaniem, co uświadomiło mi  potrzebę pisania także o  podstawowych tematach, związanych z nabyciem nieruchomości. Wychodząc na przeciw tym wymogom postanowiłam poświęcić mój kolejny artykuł tak istotnym kwestiom jak prawa do nieruchomości. Bo o ile większość z nas intuicyjnie rozumie prawo własności czy współwłasności to w przypadku wieczystego użytkowania lub ograniczonych praw rzeczowych pojawiają się pewne wątpliwości, które warto wyjaśnić.

Podstawą definiowania nieruchomości są regulacje zawarte w kodeksie cywilnym oraz w ustawie o księgach wieczystych i hipotece.

Zgodnie  z art. 46 § 1 Kodeksu cywilnego  „nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności”. Wyodrębnienie nieruchomości winno się odbyć pod względem prawnym (własnościowym) i fizycznym (w odniesieniu do gruntów – geodezyjnym).

Zgodnie z  art. 24 ust. 1 Ustawy o księgach wieczystych i hipotece :  „nieruchomością jest część powierzchni ziemskiej, dla której urządzono księgę wieczystą„. Fakt utworzenia dla nieruchomości odrębnej księgi wieczystej jest wymogiem formalnym jej wyodrębnienia. „Księgi wieczyste prowadzi się w celu ustalenia stanu prawnego nieruchomości”. Podstawą oznaczenia nieruchomości w księdze wieczystej są dane katastru nieruchomości.

Własność nieruchomościami  jest  prawem rzeczowym. Prawo rzeczowe to  bezwzględne prawo do określonej rzeczy. Bezwzględność prawa rzeczowego oznacza, że jest ono skuteczne wobec każdego.  Do pozostałych  praw rzeczowych należą użytkowanie wieczyste oraz ograniczone prawa rzeczowe (użytkowanie, służebności, prawa spółdzielcze, hipoteka).

Własność nieruchomości

Własność to prawo polegające zarówno na faktycznym jak i na prawnym dysponowaniu. Jest to władanie, korzystanie i rozporządzanie rzeczą – w tym wypadku nieruchomością. Władanie oznacza sprawowanie faktycznej władzy nad nieruchomością. Korzystanie uprawnia do używania i pobieranie pożytków i innych przychodów z nieruchomości. Rozporządzanie zaś oznacza możliwość wykonywania czynności prawnych, które są z nieruchomością związane, na przykład możliwość sprzedaży, obciążenia nieruchomości, darowizny, zapisania w testamencie, zamiany, itp.

Współwłasność  ma miejsce wtedy,  kiedy jedna nieruchomość przysługuje niepodzielnie kilku osobom  Wyróżnia się  współwłasność łączną bądź współwłasność wyrażoną w częściach ułamkowych.  W przypadku współwłasności każdy współwłaściciel ma prawo do rozporządzania swoim udziałem bez zgody pozostałych. Zgoda wszystkich współwłaścicieli jest konieczna do rozporządzania nieruchomością wspólną oraz do innych czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu. Każdy współwłaściciel ma obowiązek współdziałania w zarządzie wspólną nieruchomością.

750x100

Użytkowanie wieczyste

Polega na oddaniu osobie fizycznej lub prawnej w użytkowanie nieruchomości gruntowej będącej własnością Skarbu Państwa, województwa, powiatu bądź gminy lub związku tych jednostek na czas określony 99 lat (wyjątkowo krócej, lecz nie mniej niż 40 lat). Użytkowanie wieczyste dotyczy głównie gruntów położonych w granicach administracyjnych miast. Użytkowanie wieczyste jest  zbliżone do własności. Użytkownik wieczysty ma prawo korzysta z gruntu z wyłączeniem innych osób. Może swobodnie rozporządzać prawem, czyli sprzedać je, obciążać, zapisać w testamencie.  Użytkowanie wieczyste podlega egzekucji i dziedziczeniu.  Podmiot oddający grunt w użytkowanie wieczyste pozostaje właścicielem gruntu i pobiera z tego tytułu opłatę od użytkownika wieczystego. Nabywca zaś jest użytkownikiem wieczystym gruntu, natomiast ma pełne prawo własności do budynków i innych urządzeń wzniesionych na gruncie.

Obecnie mówi się o zniesieniu użytkowania wieczystego dla budynków  wielorodzinnych. Odpowiedni projekt ustawy przygotowuje Ministerstwo Infrastruktury i ma on wejść w życie od 1 stycznia 2017 r.  Na jego mocy właściciele mieszkań i lokali usługowych w blokach stojących na użytkowanym samorządowym gruncie staną się jego właścicielami.

Ograniczone prawa rzeczowe

Prawa rzeczowe ograniczone to prawa rzeczowe są to prawa, które przysługują osobie fizycznej bądź prawnej względem rzeczy będącej własnością innej osoby. Jak nazwa wskazuje ograniczone prawo rzeczowe ogranicza możność dysponowania obciążoną nieruchomością przez jej właściciela. Do ograniczonych praw rzeczowych zalicza się: użytkowanie, służebności, prawa spółdzielcze, zastaw, hipotekę.

Użytkowanie to obciążenie nieruchomości prawem zezwalającym na jej używanie oraz pobieranie z niej pożytków.

Służebność to obciążenie nieruchomości w celu zwiększenia użyteczności innej nieruchomości zwanej władnącą, albo zapewnienie zaspokojenia określonych potrzeb osoby fizycznej. Jak każde ograniczenie prawo rzeczowe służebność ogranicza możność dysponowania obciążoną nieruchomością przez jej właściciela. Służebność można nabyć na podstawie umowy, orzeczenia sądowego, zasiedzenia lub decyzji administracyjnej. Wyróżnia się służebności gruntowe, osobiste oraz służebności przesyłu. Służebność gruntowa i osobista może  przybrać formę  służebności czynnej lub biernej . Forma służebności czynnej polega na korzystaniu z obciążonej nieruchomości w oznaczonym zakresie, np. w postaci przejazdu, przechodu, drogi koniecznej, czerpania wody.  Forma służebności biernej  polega na zakazaniu właścicielowi nieruchomości obciążonej podejmowania określonych zachowań, do których w braku służebności byłby uprawniony w ramach swego prawa własności np. zakaz budowy, zakaz zabudowy. Służebność przesyłu może zostać ustanowiona jedynie na rzecz przedsiębiorcy który zamierza wybudować bądź jest właścicielem urządzeń służących do przesyłu mediów, przykładowo: sieci energetycznej, wodociągowej, kanalizacyjnej, telefonicznej, gazowej. W związku z tym  może on korzystać w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej, zgodnie z przeznaczeniem tych urządzeń. W szczególności może przeprowadzić linię energetyczną, wodociągową, kanalizacyjną przez obciążoną nieruchomość, ma też prawo do dokonywania remontów, usuwania awarii tych urządzeń.

Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu

Do praw spółdzielczych należą spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego, spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego, spółdzielcze prawo do domku 1-rodzinnego.  Uregulowania prawne zawiera ustawia z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych.

Na  treść spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu składają: prawo do korzystania z lokalu oraz prawo do rozporządzania w tym do wynajęcia, oddania do bezpłatnego korzystania zgodnie z przeznaczeniem lokalu. Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu jest prawem zbywalnym, przechodzi na spadkobierców i podlega egzekucji, czyli można takie prawo do mieszkania sprzedać, darować, zapisać w testamencie, obciążyć hipoteką. Umowa zbycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. Z prawem do lokalu związany jest obowiązek wnoszenia do spółdzielni tzw. opłat eksploatacyjnych oraz obowiązek świadczeń na wkład budowlany oraz obowiązek uzupełniania wkładu budowlanego. W przypadku gdy uprawniony dopuszcza się długotrwałych zaległości z zapłatą opłat lub rażąco bądź uporczywie wykracza przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu, spółdzielnia mieszkaniowa może żądać, aby sąd nakazał sprzedaż jego lokalu w drodze licytacji.

Hipoteka

Hipoteka to ograniczone prawo rzeczowe na nieruchomości oraz na wybranych prawach (własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu, wierzytelność zabezpieczona hipotecznie), służące zabezpieczeniu wierzytelności wynikającej z oznaczonego stosunku prawnego, na mocy którego wierzyciel może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości, z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi każdoczesnego właściciela nieruchomości. Zbycie nieruchomości przez dłużnika nie narusza prawa wierzyciela hipotecznego, czyli, że może on dochodzić zaspokojenia od kogokolwiek, kto stanie się właścicielem lub użytkownikiem wieczystym nieruchomości.  Hipoteka powstaje  z chwilą wpisu do księgi wieczystej – wpis ten ma więc charakter konstytutywny. Hipotekę ujawnia się w dziale IV księgi wieczystej.

Skomentuj artykuł

Comment