in Najem

Najemca Nie Chce Się Wyprowadzić ?

Co zrobić, gdy najemca nie chce się wyprowadzić ? Czasem zdarza się, że pomimo zakończenia umowy najmu, najemca odmawia wydania wynajmującemu lokalu. Staje się on wówczas tak zwanym posiadaczem lokalu bez tytułu prawnego. W dzisiejszym artykule przeczytasz o tym, jak postępować z takimi lokatorami, o tym jakie mają prawa i kiedy możesz wystąpić o eksmisję.

Zgodnie z Art. 19 Ustawy o Ochronie Praw Lokatorów do używania lokalu stosuje się odpowiednio przepisy o ochronie własności. Jeżeli pomimo wygaśnięcia najmu najemca odmówił wydania wynajmującemu lokalu to staje się on wówczas tzw. posiadaczem lokalu bez tytułu prawnego.

Zajmowanie lokalu bez tytułu prawnego rodzi po stronie wynajmującego uprawnienie do wystąpienia na drogę sądową z powództwem o opróżnienie lokalu przez najemcę i wydanie go wynajmującemu (powództwo eksmisyjne).

Zajmowanie lokalu bez tytułu prawnego rodzi także skutki prawne dla najemcy. Na mocy Art. 18 Ustawy o Ochronie Praw Lokatorów z tytułu bezprawnego zajmowania lokalu wynajmującemu przysługuje minimalne comiesięczne odszkodowanie w wysokości jaką mógłby otrzymać z tytułu najmu. Jeśli odszkodowanie to nie pokrywa poniesionych przez wynajmującego strat to może on się ubiegać o odszkodowanie uzupełniające.

Prawo przewiduje również, iż jeśli gmina nie dostarczyła lokalu socjalnego osobie uprawnionej do niego z mocy wyroku, właścicielowi przysługuje roszczenie odszkodowawcze od gminy na podstawie Art. 417 kpc.

UWAGA! Wynajmujący nie jest uprawniony do samodzielnego przejęcia lokalu, ponieważ nawet były najemca jako posiadacz podlega ochronie prawnej. 

Jest możliwe aby były najemca wytoczył (i wygrał) powództwo przeciwko właścicielowi, który  po wygaśnięciu  umowy najmu postanowił siłą wyprowadzić najemcę z mieszkania.  W takiej sytuacji byłemu najemcy przysługuje roszczenie o przywrócenie do stanu posiadania i zaprzestanie naruszeń.  Jest to możliwe ponieważ sąd rozpoznając sprawę wytoczoną przez posiadacza bada jedynie ostatni stan posiadania i fakt jego naruszenia, nie rozpoznając samego prawa ani dobrej wiary pozwanego. Oczywiście ochrona prawna udzielona posiadaczowi jest jedynie  tymczasowa i nie przesądza prawa do rzeczy, ani nie tamuje dochodzenia roszczeń wynikających z tego  prawa.

Eksmisja

Zajmowanie lokalu bez tytułu prawnego uprawnia z kolei wynajmującego do wystąpienia na drogę sądową z powództwem o opróżnienie lokalu przez najemcę i wydanie go wynajmującemu (tzw. powództwo eksmisyjne).

Przed wydaniem wyroku eksmisyjnego, sąd z urzędu bada czy zachodzą przesłanki do otrzymania lokalu socjalnego.

Sąd nie może orzec o braku uprawnienia do otrzymania lokalu socjalnego wobec:

  1. kobiety w ciąży,
  2. małoletniego,
  3. niepełnosprawnego lub ubezwłasnowolnionego oraz sprawującego nad taką osobą opiekę i wspólnie z nią zamieszkałą,
  4. obłożnie chorych,
  5. emerytów i rencistów spełniających kryteria do otrzymania świadczenia z pomocy społecznej,
  6. osoby posiadającej status bezrobotnego,
  7. osoby spełniającej przesłanki określone przez radę gminy w drodze uchwały- chyba że osoby te mogą zamieszkać w innym lokalu niż dotychczas używany.

Dodatkowo wyroków sądowych nakazujących opróżnienie lokalu nie wykonuje się w okresie od 1 listopada do 31 marca roku następnego włącznie, jeżeli osobie eksmitowanej nie wskazano lokalu, do którego ma nastąpić przekwaterowanie.

Wynajmujesz mieszkanie?  Chcesz poznać najważniejsze zasady bezpiecznego najmu? W takim razie koniecznie zapisz się do mojego newslettera.

Skomentuj artykuł

Comment