in Najem

Najem Okazjonalny

11 września 2017 weszła w życie USTAWA z dnia 20 lipca 2017 r. o Krajowym Zasobie Nieruchomości wprowadzając zmiany w przepisach dotyczących najmu okazjonalnego oraz instytucję najmu instytucjonalnego. Są to atrakcyjne alternatywy dla najmu na zasadach ogólnych, ponieważ lepiej chronią wynajmujących przed nieuczciwymi najemcami. Ochrona ta dotyczy przede wszystkim ułatwienia możliwości opróżnienia lokalu po ustaniu obowiązywania umowy najmu.

Najem instytucjonalny przedstawiłam w osobnym artykule. Jest on bardzo zbliżony do opisywanego dziś najmu okazjonalnego, z tą różnicą, iż  najem instytucjonalny przeznaczony jest dla osób prowadzących działalność gospodarczą w zakresie wynajmowania lokali, umowa najmu może być zawarta na okres dłuższy niż 10 lat i nie ma rygoru dotyczącego zgłoszenia umowy do urzędu skarbowego. 

Najem okazjonalny jak sama nazwa wskazuje jest przeznaczony dla osób, dla których najem jest tylko dodatkową (okazjonalną) formą zarobku. 

Oto najistotniejsze elementy najmu okazjonalnego :

1. Umowa tylko dla osób nie prowadzących dzialalność gospodarczą w zakresie wynajmowania lokali.

Zgodnie z definicją umową najmu okazjonalnego lokalu jest umowa najmu lokalu mieszkalnego, którego właściciel, będący osobą fizyczną, nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali.

2.  Umowa zawierana może być tylko na czas określony,  nie dłuższy niż 10 lat.

Umowa najmu okazyjnego lokalu podobnie jak przy najmie instytucjonalnym może być zawierana tylko na czas oznaczony. Tak jak przypadku najmu instytucjonalnego lokalu nie mamy określonego maksymalnego czasu jej trwania, tak przy najmie okazjonalnym ten czas nie może być dłuższy niż 10 lat.

3. Oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego 

Do umowy najmu okazjonalnego lokalu załącza się w szczególności:

  • oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, w którym najemca poddał się egzekucji i zobowiązał się do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy najmu okazjonalnego lokalu w terminie wskazanym w żądaniu opróżnienia lokalu;
  • wskazanie przez najemcę innego lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu;
  • oświadczenie właściciela lokalu lub osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących w lokalu wskazanym w oświadczeniu; na żądanie wynajmującego załącza się oświadczenie z podpisem notarialnie poświadczonym.

4. Kaucja

Zawarcie umowy najmu okazjonalnego lokalu może być uzależnione od wpłacenia przez najemcę kaucji zabezpieczającej pokrycie należności z tytułu najmu okazjonalnego lokalu przysługujących właścicielowi w dniu opróżnienia lokalu oraz ewentualnych kosztów egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu.

Kaucja nie może przekraczać sześciokrotności miesięcznego czynszu za dany lokal, obliczonego według stawki czynszu obowiązującej w dniu zawarcia umowy najmu okazjonalnego lokalu

Kaucja podlega zwrotowi w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu, po potrąceniu należności właściciela.

5.  Forma pisemna 

Umowa najmu okazjonalnego lokalu oraz zmiany tej umowy wymagają formy pisemnej pod rygorem nieważności.

6.  Opłaty 

Z tytułu najmu okazjonalnego lokalu, oprócz czynszu, właściciel pobiera jedynie opłaty niezależne od właściciela, chyba że umowa stanowi inaczej.

7. Podwyższenie czynszu 

Właściciel może podwyższyć czynsz wyłącznie zgodnie z warunkami określonymi w umowie.

8.  Zakończenie umowy 

Umowa najmu okazjonalnego lokalu wygasa po upływie czasu, na jaki była zawarta, lub ulega rozwiązaniu po upływie okresu wypowiedzenia tej umowy

9.  Opróżnienie lokalu 

Po wygaśnięciu lub rozwiązaniu umowy najmu okazjonalnego lokalu, jeżeli najemca dobrowolnie nie opróżnił lokalu, właściciel doręcza najemcy żądanie opróżnienia lokalu, sporządzone na piśmie opatrzonym urzędowo poświadczonym podpisem właściciela.

10.  Żądanie opróżnienia lokalu

Żądanie opróżnienia lokalu zawiera w szczególności:

  1. oznaczenie właściciela oraz najemcy, którego żądanie dotyczy;
  2. wskazanie umowy najmu okazjonalnego lokalu i przyczynę ustania stosunku z niej wynikającego;
  3. termin, nie krótszy niż 7 dni od dnia doręczenia żądania najemcy, w którym najemca i osoby z nim zamieszkujące mają opróżnić lokal.

W przypadku bezskutecznego upływu terminu, o którym mowa w pkt 3, właściciel składa do sądu wniosek o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu.  W takiej sytuacji sąd (na posiedzeniu niejawnym– zgodnie z art. 766 Kodeksu Postępowania Cywilnego) nadaje klauzulę wykonalności, która stanowi podstawę do podjęcia przez komornika działań zmierzających do opróżnienia lokalu i wydania go wierzycielowi.

11. Wypowiedzenie umowy najmu okazjonalnego

Zgodnie z art. 19j  ustawy o ochronie praw lokatorów do najmu okazjonalnego  lokalu stosuje się przepisy art. 11 ust. 2 pkt 1-3 ustawy o ochronie praw lokatorów.

Zgodnie z nimi, nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny, jeżeli lokator:

1) pomimo pisemnego upomnienia nadal używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali, lub

2) jest w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności, lub

3) wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody właściciela.

Wyłączony został natomiast art. 11 ust. 1, w którym mowa jest o tym, że jeżeli lokator jest uprawniony do odpłatnego używania lokalu, wypowiedzenie przez właściciela stosunku prawnego może nastąpić tylko z przyczyn określonych w ust. 2-5 ustawy.

To wyłączenie uprawnia zatem strony do określenia w umowie przypadków, które będą dawały możliwość  wypowiedzenia umowy. Zgodnie bowiem z art. 673 § 3 k.c jeżeli czas trwania najmu jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie.

12. Przystępne ceny za sporządzenie aktu notarialnego 

Wraz z wejściem w życie ustawy o Krajowym Zasobie Nieruchomości ustawodawca dokonał zmiany sposobu ustalania wynagrodzenia notariusza za sporządzenie aktu notarialnego – załącznika do umowy najmu (najemca oświadcza w nim, że poddaje się dobrowolnej egzekucji z opróżnienia lokalu). Opłata notarialna wg. nowych przepisów ma wynosić nie więcej niż maksymalna kwota czynszu normowanego “bez opcji” za 1 m2 mieszkania na wynajem dla miasta stołecznego Warszawy. W skrócie oznacza to, że sporządzenie aktu będzie tańsze.

13. Obowiązek zgłoszenia umowy najmu okazjonalnego do Urzędu Skarbowego w terminie 14 dni

Właściciel ma obowiązek zgłoszenia zawarcie umowy najmu okazjonalnego lokalu naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu ze względu na miejsce zamieszkania właściciela w terminie 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu. W przypadku niezgłoszenia umowy w terminie przestają obowiązywać  ułatwienia dotyczące min. opróżnienia lokalu.

Wynajmujący, na żądanie najemcy ma obowiązek przedstawić potwierdzenie zgłoszenia umowy do urzędu skarbowego. 

Więcej na temat bezpiecznych umów najmu przeczytasz w mojej najnowszej książce Jak Wynajmować Mieszkania.  Koniecznie też zapisz się do mojego newslettera, aby otrzymać  jeszcze więcej informacji na temat bezpiecznego najmu i inwestowania w nieruchomości.

Skomentuj artykuł

Comment

  1. Najem okazjonalny jest bardzo dobrą możliwością dla osób, które wynajmują mieszkanie jak i wynajmujących. Z jednej strony chroni wlaściciela nieruchomości. Z drugiej strony chroni osobę wynajmującą lokum.
    Jedyną niedogodnością jest konieczność skorzystania z usług notarialnych przy najmie.