in Najem

Najem Instytucjonalny

11 września 2017 r. wchodzi w życie najem instytucjonalny. To nowa forma umowy najmu mająca na celu lepsze zabezpieczenie interesów wynajmującego.  W swojej konstrukcji najem instytucjonalny jest bardzo zbliżony do najmu okazjonalnego, z tą jednak różnicą, iż najem instytucjonalny przeznaczony jest dla osób prowadzących działalność gospodarczą w zakresie wynajmowania lokali. Czy nowe rozwiązanie prawne faktycznie ochroni interesy inwestorów?

O tym z jakimi trudnościami borykają się wynajmujący przy wypowiedzeniu umowy najmu na zasadach ogólnych pisałam TUTAJ.

Najem instytucjonalny jest przeznaczony tylko dla przedsiębiorców, którzy  prowadzą działalność gospodarczą w zakresie wynajmowania lokali. Jak już wspomniałam we wstępie jego konstrukcja jest podobna do konstrukcji najmu okazjonalnego, przy czym najem okazjonalny jest przeznaczony tylko dla osób fizycznych, które nie prowadzą działalności gospodarczej w obszarze wynajmu lokali. 

Uchwalenie najmu instytucjonalnego miało bezpośredni związek z programem ‚Mieszkanie Plus’,  jednak nowe prawo nie ogranicza się tylko do mieszkań z tego programu. Intencją Ustawodawcy przy uchwalaniu najmu instytucjonalnego było zabezpieczenie interesów inwestorów, którzy dzięki temu rozwiązaniu będą mogli bardziej swobodnie dysponować swoimi nieruchomościami.

Najistotniejsze elementy najmu instytucjonalnego :

  1. Umowa tylko dla osób prowadzących dzialalność gospodarczą w zakresie wynajmowania lokali 

Umową najmu instytucjonalnego lokalu jest umowa najmu lokalu mieszkalnego zawierana przez osobę fizyczną, osobę prawną lub jednostkę organizacyjną niebędącą osobą prawną, prowadzącą działalność gospodarczą w zakresie wynajmowania lokali.

2.  Umowa zawierana może być tylko na czas określony,  jednak bez limitu czasu jej trwania. 

Umowa najmu instytucjonalnego lokalu podobnie jak przy najmie okazjonalnym zawierana jest na czas oznaczony. Jednak w przypadku najmu instytucjonalnego lokalu nie określono maksymalnego czasu jej trwania. Zatem okres na jaki może być zawarta umowa pozostaje w gestii stron, może to być nawet kilkanaście lat. (Dla porównania umowa na najem okazjonalny może być zawierana na czas określony, nie dłuższy niż 10 lat.) 

3. Oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego 

Do umowy najmu instytucjonalnego lokalu załącza się oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, w którym najemca poddał się egzekucji i zobowiązał się do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy najmu instytucjonalnego lokalu w terminie wskazanym w żądaniu, oraz przyjął do wiadomości, że w razie konieczności wykonania powyższego zobowiązania prawo do lokalu socjalnego ani pomieszczenia tymczasowego nie przysługuje.

4. Kaucja 

Zawarcie umowy najmu instytucjonalnego lokalu może być uzależnione od wpłacenia przez najemcę kaucji zabezpieczającej pokrycie należności z tytułu najmu instytucjonalnego lokalu przysługujących właścicielowi w dniu opróżnienia lokalu oraz ewentualnych kosztów egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu.

Wysokość kaucji nic może przekraczać trzykrotności miesięcznego czynszu za dany lokal, obliczonego według stawki czynszu obowiązującej w dniu zawarcia umowy najmu instytucjonalnego lokalu.

Kaucja podlega zwrotowi w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu, po potrąceniu należności właściciela.

5.  Forma pisemna 

Umowa najmu instytucjonalnego lokalu oraz zmiany tej umowy wymagają formy pisemnej pod rygorem nieważności.

6.  Opłaty 

Z tytułu najmu instytucjonalnego lokalu, oprócz czynszu, właściciel pobiera jedynie opłaty niezależne od właściciela, chyba że umowa stanowi inaczej.

7. Podwyższenie czynszu 

Właściciel może podwyższyć czynsz wyłącznie zgodnie z warunkami określonymi w umowie.

8.  Zakończenie umowy 

Umowa najmu instytucjonalnego lokalu wygasa po upływie czasu, na jaki była zawarta, lub ulega rozwiązaniu po upływie okresu wypowiedzenia tej umowy.

9.  Opróżnienie lokalu 

Po wygaśnięciu lub rozwiązaniu umowy najmu instytucjonalnego lokalu, jeżeli najemca dobrowolnie nie opróżnił lokalu, właściciel doręcza najemcy żądanie opróżnienia lokalu sporządzone na piśmie opatrzonym urzędowo poświadczonym podpisem właściciela.

10.  Żądanie opróżnienia lokalu

Żądanie opróżnienia lokalu zawiera w szczególności:

1) oznaczenie właściciela oraz najemcy, którego żądanie dotyczy;

2) wskazanie umowy najmu instytucjonalnego lokalu i przyczynę ustania stosunku z niej wynikającego;

3) termin, nie krótszy niż 14 dni od dnia doręczenia żądania najemcy, w którym najemca i osoby z nim zamieszkujące mają opróżnić lokal.

W przypadku bezskutecznego upływu terminu, o którym mowa w pkt 3, właściciel składa do sądu wniosek o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu.  W takiej sytuacji sąd (na posiedzeniu niejawnym– zgodnie z art. 766 Kodeksu Postępowania Cywilnego) nadaje klauzulę wykonalności, która stanowi podstawę do podjęcia przez komornika działań zmierzających do opróżnienia lokalu i wydania go wierzycielowi.

11. Wypowiedzenie umowy najmu instytucjonalnego 

Zgodnie z art. 19j  ustawy o ochronie praw lokatorów do najmu instytucjonalnego lokalu stosuje się przepisy art. 11 ust. 2 pkt 1-3 ustawy o ochronie praw lokatorów.

Zgodnie z nimi, nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny, jeżeli lokator:

1) pomimo pisemnego upomnienia nadal używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali, lub

2) jest w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności, lub

3) wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody właściciela.

Wyłączony został natomiast art. 11 ust. 1, w którym mowa jest o tym, że jeżeli lokator jest uprawniony do odpłatnego używania lokalu, wypowiedzenie przez właściciela stosunku prawnego może nastąpić tylko z przyczyn określonych w ust. 2-5 ustawy. To wyłączenie uprawnia zatem strony do określenia w umowie przypadków, które będą dawały możliwość  wypowiedzenia umowy. Zgodnie z art. 673 § 3 k.c jeżeli czas trwania najmu jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie.

12. Przystępne ceny za sporządzenie aktu notarialnego 

Wraz z wejściem w życie ustawy o Krajowym Zasobie Nieruchomości ustawodawca dokonał zmiany sposobu ustalania wynagrodzenia notariusza za sporządzenie aktu notarialnego – załącznika do umowy najmu (najemca oświadcza w nim, że poddaje się dobrowolnej egzekucji z opróżnienia lokalu). Opłata notarialna wg. nowych przepisów ma wynosić nie więcej niż maksymalna kwota czynszu normowanego “bez opcji” za 1 m2 mieszkania na wynajem dla miasta stołecznego Warszawy. W skrócie oznacza to, że sporządzenie aktu będzie tańsze.

Pytanie : Czy ten artykuł ma dla Ciebie wartość?

Czy jesteś zainteresowany publikacją mojego autorstwa „Wszystko co potrzebujesz wiedzieć o najmie”, która ukaże się już niebawem? Jeśli tak, to już teraz zapisz się do mojego newslettera. Powiadomię cię mailowo, jak tylko publikacja, nad którą właśnie pracuję ujrzy światło dzienne. Dostaniesz też niepowtarzalną możliwość nabycia jej w atrakcyjnej ofercie przedsprzedaży, tylko dla moich czytelników.

Skomentuj artykuł

Comment

  1. To poważne zmiany, mające wpływ na wielu Polaków. Szkoda, że wiele osób dowie się, gdy będzie za późno. Jak myślicie, i jak Pani myśli, czy można istnieje jakiś ogólnodostępny kanał edukacyjny?

    • Dziękuję za komentarz. Osobiście uważam, iż zmiany idą w dobrym kierunku. Do tej pory chronione były wyłącznie interesy najemców, nie było symetrii uprawnień. Wynajmujący mieli związane ręce jeśli trafili na nieuczciwego najemcę. Teraz te więzy nieco się poluzowują. Pozdrawiam

  2. Bardzo cieszy mnie zapis o tym, że sporządzenie aktu notarialnego będzie o wiele tańsze. Dobre wiadomości, mam nadzieję, że więcej osób się o nich dowie!

  3. Cieszę się że Autorka zadaje sobie trud prowadzenia tej strony, gdyż dzięki temu możemy wiele się dowiedzieć i być na bierząco z nowościami i zmianami prawa.
    Nie do końca zrozumiałem tylko kwestię kiedy jest się osobą prywatną a od kiedy przedsiębiorcą. Czy jeśli wynajmuję komuś jedną kawalerkę to już prowadzę działalność gospodarczą? Robię to przecież aby regularnie zarabiać, więc spełniam kryteria definicji. A może jestem przedsiębiorcą dopiero od drugiej, trzeciej, czwartej kawalerki?

    • Dziękuję Panie Sławku, że docenia Pan mój trud 🙂 niezmiernie mi miło z tego powodu. Zadał Pan bardzo dobre pytanie. Niestety brak jest w przepisach jasnej granicy mówiącej o tym, ile nieruchomości sprawia, że najem zaczyna być działalnością gospodarczą. Organy skarbowe przedstawiają w wydanych interpelacjach różne stanowiska w tym zakresie. Art. 5a pkt 6 ustawy o PIT, wymienia jako działalność gospodarczą m.in. działalność usługową, prowadzoną dla celów zarobkowych we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły. Przykładowo, jeszcze do niedawna najem krótkoterminowy traktowany był przez urzędy skarbowe jako najem prywatny. Jednak na początku 2017 r. nastąpił przełom w tym podejściu. Wydane zostały dwie interpretacje (Izby Skarbowej w Bydgoszczy z 13 stycznia 2017 roku i Izby Skarbowej w Katowicach z 3 stycznia 2017 roku), których brzmienie wyraźnie wskazuje na nowe stanowisko organów podatkowych w sprawie najmu krótkoterminowego.
      Obecnie najem krótkoterminowy jest uznawany jako działalność gospodarczą.
      Wątpliwości związane z zasadami opodatkowania najmu krótkoterminowego to niestety przykład niedoskonałości prawa podatkowego. Powodują one niepewność. Bo jak wynika ze wspomnianych interpretacji to dla organów skarbowych nie ma znaczenia w jakim okresie odbywa się najem, a dla stwierdzenia, że mamy do czynienia z działalnością gospodarczą wystarczyło, że do najmu dochodziło w sposób cykliczny i okresowo powtarzalny.