in Edukacja Inwestora

Najczęstsze Błędy Przy Wynajmie

Szczególnie na początku przygody z inwestowaniem w nieruchomości pod wynajem jesteś narażony na popełnianie blędów. Nie martw się tym zbytnio. Każdy inwestor popełnia jakieś błędy. To jest nierozłączna część procesu, zwanego inwestowaniem. Inwestor, który odnosi sukcesy uczy się na własnych błędach, wyciąga wnioski i kontynuuje budowanie swojego portfolio. W dzisiejszym artykule omówię najczęstsze błędy popełniane przez początkujących wynajmistrzów.

  1. Przepłacanie 

W mojej książce ‚Jak Kupować Nieruchomości pod Wynajem’ omawiam dziesięć  najważniejszych zasad, jakim powinien kierować się początkujący inwestor. Jedną z nich  jest wyszukiwanie okazji. Kiedy kupujesz mieszkanie, aby następnie je odsprzedać z zyskiem, to jasne jest dla ciebie, że im taniej je kupisz, tym lepiej na tej transakcji zarobisz. Dlatego każdy inwestor rozumie znaczenie  okazji cenowej, w przypadku  strategi flippingu, czyli strategi kup i sprzedaj. Ale już nie każdy zdaje się rozumieć, że ta zasada ma zastosowanie również wówczas, kiedy kupuje się  nieruchomość pod wynajem.

W przypadku inwestycji długoterminowej jaką jest zakup mieszkania pod wynajem to cena zakupu determinuje wysokość twojego przepływu pieniężnego (cash flow). Początkujący inwestorzy często mylą zarabianie na wynajmie mieszkania z ewentualnym wzrostem wartości zakupionego mieszkania w czasie. Nie popełniaj tego błędu. Kupujesz nieruchomość po to, aby zarabiać na wynajmie, a jeśli w międzyczasie  wartość rynkowa twojej nieruchomości wzrośnie, to będzie to tylko bonus, taka wisienka na torcie inwestycji. Nie traktuj tego jako cel sam w sobie.

Przepłacanie za zakup nieruchomości często idzie w parze z drugim, częstym błędem, popełnianym przez inwestorów:

2. Minimalny albo wręcz ujemny cash flow 

Cash flow czyli przepływ pieniężny to mówiąc w dużym uproszczeniu kwota, która zostaje w twojej kieszeni po opłaceniu wszystkich kosztów związanych z nieruchomością. Aby obliczyć swój cash flow musisz od kwoty jaką pobierasz za wynajem twojej nieruchomości odjąć sumę twoich kosztów, jak rata kredytu, zaliczki na eksploatację, fundusz remontowy, podatek od nieruchomości, podatek od wynajmu, rezerwy na naprawy i remonty itp.

Jeśli po opłaceniu kosztów w twojej kieszeni nie zostaje nic, albo wręcz musisz dopłacać do inwestycji to jest to strategia bardzo ryzykowna, żeby nie powiedzieć niemądra. Niestety prawda jest taka, że wiele osób ją stosuję. Często słyszę: aby tylko czynsz najmu spłacał mi ratę kredytu.

750x100

A co jeśli twoja rata wzrośnie? A co jeśli najemca zniszczy mieszkanie i będziesz musiał  przeprowadzić remont, który zajmie kilka miesięcy, podczas których  mieszkanie nie będzie na siebie pracować? A co jeśli najemca się wyprowadzi i przez kilka miesięcy nie uda ci się znaleźć nikogo na jego miejsce? Tych : ‚a co jeśli’ mogłabym jeszcze wymieniać kilka, nie jest jednak moją intencja, aby ciebie przestraszyć, ani zniechęcić do inwestowania w mieszkania pod wynajem.  Tak naprawdę chcę tylko abyś zrozumiał, że zarówno rynek jak i otoczenie szybko się zmieniają a minimalny cash flow szybko może się zamienić w dopłacanie do inwestycji, co z kolei może mieć negatywne skutki.

3. Nie traktowanie wynajmu jak biznesu 

To może być dla niektórych duże zaskoczenia, ale wynajem to nie jest zabawa, polegająca na wstawieniu do mieszkania kilku starych mebli po babci, opartym na emocjach wyborze najemcy oraz paru luźnych ustaleniach odnośnie terminu i wysokości opłat, przypieczętowanych uściskiem dłoni.

Wynajem to jest biznes ! Jeśli ma być długoterminowy to powinien być prowadzony profesjonalnie. Osoba, która wynajmuje od ciebie mieszkanie, to twój klient. I jeśli biznes ma iść dobrze, to zadbaj o  relację  ze  swoim klientem i oto aby był zadowolony. Spisz umowę, aby każda strona dobrze znała swoje prawa i obowiązki.  Zadbaj o to, aby w księgach wszystko się zgadzało a bilans wychodził na plus.

Chętnie przeczytam o twoich doświadczeniach i błędach jakie zdarzyło się tobie popełnić. Podziel się nimi w komentarzu do tego artykułu, aby inni mieli możliwość nauczyć się czegoś od ciebie. Stwórzmy razem listę błędów jakich powinniśmy unikać.

Przeczytaj także: Skąd czerpać wiedzę na temat inwestowania w nieruchomości

Skomentuj artykuł

Comment

11 Comments

  1. Ja w ostatnim czasie poszukuję mieszkania na wynajem i przyznam, że nie jest to łatwe zadanie. Postanowiłem opisać swoje perypetie. Możecie się z nimi zapoznać w tym miejscu:XXX

    • Witaj Arek, dziękuję za komentarz, pozwoliłam sobie zamarkować link do twojego artykułu, ponieważ nie jest z żaden sposób adekwatny do tematyki, o której pisze w moim artykule. Życzę ci powodzenia przy poszukiwaniu mieszkania. Pozdrawiam

    • To zależy za ile wynajmuje to mieszkanie i ile za nie zapłacił. Uważam, że zwrot z inwestycji na poziomie poniżej 5 % jest strategią dość ryzykowną. Pozdrawiam

  2. Do inwestowania w nieruchomości trzeba mieć dużo cierpliwości. Jak wiadomo nie jest to działanie na szybki wzrost i zarobek. Traktowałbym to bardziej jako lokata niż liczenie na zwrot z inwestycji. A jak się zarobi to będzie miła niespodzianka.

    • Dziękuję za Twój komentarz i masz rację co do tego, że inwestowanie w nieruchomości wymaga cierpliwości, jest to używając żargonu ‚sport dla długodystansowców’. Jeśli zarabiasz na nieruchomości tyle co na lokacie, to jest strategia dość ryzykowna. Zwrot z inwestycji powinien być co najmniej kilkuprocentowy. Pozdrawiam

  3. Myślę, że błędem może też być nieprzygotowanie finansowe. To, że bierzemy mieszkanie na kredyt nie znaczy, że nie potrzebujemy pewnej gotówki na dodatkowe wydatki. Osobiście boję się zakupu pierwszego mieszkania, gdyż ciągle sądzę, że nie jestem jeszcze finansowo gotowa. Wkład własny oczywiście jest, ale co z innymi wydatkami np. podatek, notariusz, koszty, o jakich bank nie wspomina.. ciągle się boję, że coś mnie zaskoczy.

    • Dziękuję Madzia za Twój komentarz. W opanowaniu tego strachu pomoże ci wcześniejsze zaplanowanie wszystkich kosztów związanych z zakupem, to są w stałe pozycje 🙂

  4. Potwierdzam, szukanie mieszkania pod wynajem to bardzo ciężka robota. Sama jestem w trakcie poszukiwan. Pozdrawiam

  5. Czy kupienie nieruchomości pod wynajem za gotówkę to dobry pomysł ? Walczę ze sobą już kilka tygodni i trafiłem do Pani 😉 Nie chcę popełnić błędu – teraz oprocentowanie lokat jest niskie, więc będzie rosnąć. Dodatkowo nie do końca jestem w stanie odczytać długoterminowych trendów na rynku: demografia, kształtowanie się cen nieruchomości itp. Proszę o komentarz 🙂