in Finansowanie

Kreatywne Metody Finansowania Nieruchomości Część 1

W poprzedni artykule 6 Zasad Kreatywnego Finansowania Nieruchomości omawiałam zasady jakie moim zdaniem należy rozumieć stosując kreatywne finansowanie. Teraz przyszedł czas na przedstawienie metod kreatywnego finasowania nieruchomości. Dziś na warsztat biorę dwie strategie: ‚kredyt u sprzedającego’ oraz ,wynajem z opcją kupna’.

Obydwie omawiane dziś metody opierają na jednym podstawowym założeniu, iż sprzedający nie potrzebuje od razu całej gotówki.

Do ich omówienia posłużę się prostym przykładem.

Wyobraź sobie, że masz do sprzedania książkę, która jest według ciebie warta 100 zł.

Przychodzi do ciebie pierwsza osoba i oferuje, że zapłaci ci za tą książkę gotówką 100 zł.

Za chwile, przychodzi do ciebie druga osoba i mówi, że może ci dziś zapłacić za tą książkę tylko 1 zł. Za to jeśli ją sprzedasz, to ta osoba zobowiązuje się płacić ci 1 zł codziennie, przez cały rok.

Która z tych ofert wydaje ci się bardziej atrakcyjna?

Dla większości atrakcyjniejsza będzie pierwsza oferta. Mam na myśli  osoby, które pilnie potrzebują tych 100 zł i dlatego zdecydowali się na sprzedaż książki.

Znajdą się jednak i tacy, którzy nie potrzebują od razu pieniędzy. Potrafią też liczyć. Rok ma 365 dni. Jeśli pomnożyć to przez 1 zł za dzień, to na tej transakcji zarobią 365 zł zamiast 100 zł jak pierwotnie zamierzali.

Dlaczego sprzedający mieliby finansować twój zakup?

A dlaczego nie?

Prawda jest taka, że nigdy nie wiesz, dopóki nie zapytasz.

Zdecydowana większość sprzedających nie myśli nawet o takiej możliwości. Nie dlatego, że nie byliby nią zainteresowani, ale ponieważ w ogóle nie znają takiego modelu. Prawda jest taka, że najczęściej postępujemy według znanych i utartych sposobów zachowania. Z tym jest trochę tak jak z historią o gotowaniu szynki.

Mąż pyta żony dlaczego, kiedy gotuje szynkę zawsze odcina końcówki z jednej i drugiej strony? Przecież to są najlepsze, najsmaczniejsze kawałki. –Tak moja mama gotowała szynkę – odpowiada żona.

Tak się akurat składa, że następnego dnia mama żony gości u nich na kolacji. Mamo – pytają – dlaczego zawsze odcinasz końcówki z jednej i drugiej strony kiedy gotujesz szynkę? Przecież to są najlepsze, najsmaczniejsze kawałki.Tak moja mama gotowała szynkę – odpowiada kobieta. Postanawiają zatem zadzwonić do babci i zapytać ją o to samo. Babciu – pytają – dlaczego zawsze odcinasz końcówki z jednej i drugiej strony kiedy gotujesz szynkę? Przecież to są najlepsze, najsmaczniejsze kawałki. – Tak moja mama gotowała szynkę – odpowiada babcia.

Postanawiają zatem zadzwonić do prababci. Babciu – pytają – dlaczego zawsze odcinasz końcówki z jednej i drugiej strony kiedy gotujesz szynkę? Przecież to są najlepsze, najsmaczniejsze kawałki.

Bo garnek był za mały – odpowiada prababcia (!)

Nie zawsze sprzedający potrzebuje całej kwoty ze sprzedaży nieruchomości!

Perspektywa stałego, comiesięcznego wpływu na konto może mu się wydać atrakcyjniejsza niż duży, ale jednorazowy zastrzyk gotówki.

W prezentowanych tutaj metodach wiele zależy od twoich zdolności interpersonalnych. Nic przecież nie stoi na przeszkodzie aby zapytać sprzedającego:

Czy potrzebuje Pan/ Pani zapłaty pełnej kwoty w gotówce?

Jeśli sprzedający okaże się otwarty na dalszą rozmowę, wówczas możesz zaproponować sfinansowanie przez niego twojego zakupu. W zależności od sytuacji i potrzeb obu stron taki kredyt może być krótko albo długo terminowy, różne także mogą być formy spłaty. Być może uda się nawet wynegocjować takie warunki sprzedaży, które nie będą wymagały wkładu własnego? Nigdy się nie dowiesz, jeśli nie zapytasz.

Kredyt u sprzedającego

Kredyt u sprzedającego to metoda, w której to osoba sprzedająca nieruchomość udziela kredytu na zakup nieruchomości.

Znam dwa możliwe sposoby na przeprowadzenie takich transakcji.

  1. Sprzedający przenosi na kupującego własność nieruchomości, zaś kwotę kredytu zabezpiecza wpisem w hipotece.
  2. Drugi sposób to transakcja, w której sprzedający pozostaje właścicielem nieruchomości, aż do momentu pełnej spłaty.  Aby zabezpieczyć swoje wpłaty to kupujący wpisuje się w hipotekę.

Szerzej na ten temat jak przeprowadzić taki zakup oraz jakie są potencjalne zagrożenia  przeczytasz w mojej najnowszej książce pt. Jak Kupować Nieruchomości Pod Wynajem. Poradnik dla Początkujących Inwestorów.

750x100

Kolejną metodą kreatywnego finansowania, opartą o założenie, iż sprzedający nie potrzebuje od razu całej gotówki  jest:

Wynajem z opcją kupna

To metoda jest korzystna szczególnie  dla osób nie posiadających zdolności kredytowej, które jednak w najbliższej przyszłości chcą kupić mieszkanie. Mam tu na myśli na przykład osoby młode, które dopiero zaczynają karierę zawodową.

Założenie w tej metodzie jest podobne ja przy kredycie od sprzedającego, a mianowicie, że  sprzedający nie potrzebuje całej gotówki od razu.

Wynajem z opcją kupna polega na połączeniu trzech elementów:

  1. wynajmu,
  2. opcji,
  3. kupna.

Jak to wygląda?

Otóż kupujący ma prawo przez określony czas np. przez 3 lata wynajmować mieszkanie, a następnie może je od sprzedającego odkupić (opcja). W przypadku młodych ludzi te 3 lata to wystarczający czas na zbudowanie zdolności kredytowej.

Opcja jest umową, co do wykupu w określonym czasie po określonej cenie. Być może znasz już to pojęcie z inwestowania na giełdzie. W przypadku nieruchomości opcja działa podobnie.

Dla kupującego opcja oznacza możliwość, ale nie obowiązek odkupienia mieszkania w określonym czasie po określonej cenie. Z kolei dla sprzedającego opcja oznacza obowiązek sprzedaży w  ustalonym terminie, po ustalonej cenie.

Strony umawiają się co do ceny i okresu wynajmu, ceny opcji oraz ceny wykupu mieszkania. Czynsz najmu z reguły jest wyższy niż przy zwykłym wynajmie, ponieważ część kwoty najmu zalicza się na poczet ceny wykupu mieszkania. Drugim składnikiem jest koszt opcji, który indywidualnie ustala się ze sprzedającym i która z reguły jest bezzwrotna. Trzecim elementem jest cena wykupu mieszkania.

Szczegółowe przykłady zastosowania tej strategii zarówno po stronie inwestora kupującego jak inwestora sprzedającego nieruchomość omawiam szerzej w mojej najnowszej  książce pt. Jak Kupować Nieruchomości Pod Wynajem. Poradnik dla Początkujących Inwestorów.

750x100

Przeczytaj także: 6 Zasad Kreatywnego Finansowania Nieruchomości

PODOBAŁ CI SIĘ TEN ARTYKUŁ ?

Jeśli tak to zarejestruj się do newslettera. Otrzymasz darmowe e-booki, webinary, szkolenia, zniżki na publikacje. Dbam o prywatność, nigdy nie spamuję.

Skomentuj artykuł

Comment