in Finansowanie

Kiedy Opłaca Się Refinansowanie Kredytu Hipotecznego

Na drodze do mojej wolności finansowej staram zwiększać moje przychody z drugiej zaś strony optymalizować koszty. Co najmniej dwa razy do roku przeprowadzam analizę moich kosztów. Robię to aby sprawdzić, czy nie posiadam tam zbędnych pozycji, lub takich które będę mogła zoptymalizować. Jedną z pozycji do optymalizacji może być kredyt hipoteczny. W dzisiejszym artykule postaram się odpowiedzieć na pytanie  kiedy opłaca się refinansowanie kredytu hipotecznego.

Życie to ciągły ruch, przepływ energii. Jedyne czego możemy być w życiu naprawdę pewni to  ZMIANY. Niektórzy ich nie lubią i starają się zmianom przeciwstawiać, inni zaś je rozumieją i podążają na ich fali. Tak samo  jak zmieniają się uwarunkowania ekonomiczne, czy sytuacja na rynkach, tak samo też zmieniają się oferty kredytowe banków. Dlatego warto z tych zmian skorzystać, o ile oczywiście mogą będą one mieć korzystny wpływ na nasz budżet.

Co to jest refinansowanie kredytu ?

Refinansowanie kredytu to innymi słowy przeniesienie obecnego kredytu do innego banku. Celem takiej operacji jest uzyskanie lepszych warunków kredytowania w nowym banku, poprzez obniżenie kwoty całego zobowiązania albo poprzez obniżenie wysokości miesięcznej raty kredytu. Nowy bank spłaca  całość zobowiązania wobec starego banku, zaś klient zyskuje kredyt na nowych, lepszych warunkach.

Na pierwszy rzut oka wszystko wygląda atrakcyjnie, jednak jak to zwykle bywa diabeł tkwi w szczegółach.

Po co przeprowadzać refinansowanie kredytu ?

Najczęstszym powodem jest chęć zmniejszenia wielkości zobowiązania kredytowego. Wyobraź sobie, że wziąłeś kredyt 3 lata temu. Obecnie banki proponują o wiele lepsze warunki. Przenosisz zatem kredyt do innego banku i dzięki temu zmniejszasz wielkość swojego zobowiązania, dzięki czemu oszczędzasz pieniądze.

Innym przykładem może być chęć zmniejszenia comiesięcznej raty kredytu. Najczęściej  jest to spowodowane chęcią podniesienia zdolności kredytowej.  Bywa, że inwestor jest na granicy lub zwyczajnie brakuje mu zdolności kredytowej.  Wówczas refinansowanie kredytu może okazać się pomocne.

Często przy refinansowaniu kredytu udaje się  także pozbyć całego tego  balastu tzw. produktów dodatkowych. Mam tu na myśli wszelkiego rodzaju  polisy, ROR-y, karty kredytowe czy inne produkty, do których posiadania obliguje cię obecna umowa kredytowa. Koszty utrzymania takich produktów  to często  nawet kilkadziesiąt złotych miesięcznie, co skumulowane w latach daje całkiem pokaźne kwoty oszczędności.

Kiedy refinansowanie się opłaca ?

Aby stwierdzić czy refinansowanie naprawdę się opłaca musisz  bardzo wnikliwie porównać łączny koszt obecnego kredytu z nową ofertą kredytową. Chodzi o podejście kompleksowe, gdzie bierzesz pod uwagę wszystkie części składowe (koszty) umowy kredytowej. Porównujesz ile dokładnie będzie cię kosztować spłata całości zobowiązania w obecnym  i w nowym banku.

Refinansowanie opłaca się kiedy łączny koszt utrzymania nowego kredytu będzie mniejszy niż łączny koszt obecnego kredytu.

 Jak obliczyć całkowity koszt kredytu ?

Na początek ustalasz następujące parametry:

  1. Aktualne saldo kapitału, który pozostaje do spłaty.
  2. Wysokość odsetek, które pozostają  do spłaty.
  3. Liczba miesięcy pozostałych do spłaty kredytu.
  4. Wysokość marży kredytowej.
  5. Aktualne oprocentowanie kredytu.

750x100

Aktualne saldo kapitału to wysokość kapitału pozostałego do spłaty. To kwota pożyczonego kapitału pomniejszona o część już spłaconego kapitału. Raty kredytu są generalnie tak skonstruowane, że w początkowym okresie w większej części spłacasz odsetki a w mniejszej właściwy kapitał. Saldo kapitału powinno być  dostępne w bankowości internetowej twojego rachunku kredytowego.

Oprocentowanie kredytu to suma marży kredytowej  i stóp procentowych (WIBOR 3M). Znajomość tych dwóch parametrów pozwoli ci ustalić aktualne oprocentowanie kredytu. Marża kredytowa to część stała, ustalana przez bank. Wysokość stóp procentowych zaś jest zmienna i określa ją Rada Polityki Pieniężnej.

Znając powyższe parametry możesz  obliczyć  brakujący element czyli aktualną wysokość odsetek, jaka ci pozostała do spłaty kredytu. Aby to wyliczyć  mnożysz wysokość raty przez liczbę miesięcy pozostałych do spłaty. Od otrzymanej kwoty odejmujesz wysokość kapitału potrzebnego do całkowitej spłaty kredytu. W ten sposób otrzymujesz aktualną kwotę odsetek pozostałych do spłaty twojego kredytu.

W kolejnym kroku sumujesz pozostałe koszty kredytu, jakie ponosisz w postaci  dodatkowych produktów. Mogą to być miedzy innymi :

  1. koszt ubezpieczenia niskiego wkładu własnego;
  2. koszt ubezpieczenia nieruchomości;
  3. koszt utrzymania ROR;
  4. koszt karty kredytowej;
  5. inne koszty;

Miesięczne koszty tych produktów mnożysz przez liczbę miesięcy pozostałych do spłaty. W ten sposób otrzymujesz całkowity koszt produktów dodatkowych.

Następnie  sumujesz pozostałe do spłaty kapitał i odsetki oraz dodajesz do nich koszty dodatkowe.  Uzyskujesz w ten sposób całkowity koszt twojego kredytu.  Jest to kwota, do której będziesz porównywać wszystkie pozostałe oferty.

Ostatnim  elementem jaki bierzesz  pod uwagę  jest koszt wcześniejszej spłaty kredytu. W pierwszym okresie spłaty kredytu spłacasz w większej części odsetki, a dopiero potem kapitał właściwy.  Okres ten, to czas kiedy bank zarabia najwięcej na twoim kredycie. Dlatego też bank zabezpiecza się przed utratą tego przychodu poprzez karę/ prowizję za wcześniejszą spłatę. Opłata ta obowiązuje najczęściej w początkowym okresie (3-5 lat) trwania umowy kredytowej.  W przypadku wcześniejszej spłaty warto poszukać w Internecie czy inni kredytobiorcy z twojego banku nie znaleźli przypadkiem jakieś luki prawnej w umowie, dzięki, której możesz zniwelować koszt wcześniejszej spłaty. Przykładem może być umowa kredytowa mBanku, gdzie możliwe było spłacenie kredytu w dwóch ratach, a bank pobierał opłatę dopiero od drugiej wpłaty. W tej sytuacji klienci spłacali najpierw 99 % ( bez opłat ) a następnie 1% kredytu. W tej sytuacji koszt nie był już tak znaczący.

Na co zwracać uwagę przy ofertach refinansowania ?

Szukając ofert refinansowania kredytu  zwróć uwagę na takie parametry jak wysokość marży, prowizja za udzielenie kredytu oraz produkty (koszty) dodatkowe. Dość powszechne  się oferty refinansowania z prowizją 0 zł oraz niższą marżą.

Następnie  w podobny sposób możesz  policzyć całkowity koszt nowego kredytu i porównać go do obecnego. Może się zdarzyć, że znajdziesz oszczędność rzędu kilkunastu a nawet kilkudziesięciu tysięcy złotych na całkowitym koszcie kredytu. Oczywiście to nie są pieniądze, które dostaniesz do ręki. Są to kwoty o które pomniejszone zostaną  twoje comiesięczne koszty związane z kredytem, a które skumulowane przez lata dadzą całkiem pokaźne sumy.

Co z wkładem własnym ?

Pozostaje jeszcze kwestia wkładu własnego, albo raczej wartości rynkowej nieruchomości. W końcu w rekomendacji S nie ma tak naprawdę słowa o wkładzie własnym. Jest jedynie mowa o poziomie wskaźnika LTV (loan to value).  LTV to minimalny stosunek wysokości udzielanego kredytu do wartości jego zabezpieczenia. W 2015 roku jest to 90% w kolejnym roku będzie to już 85 %. Oznacza to, że bank może sfinansować jedynie 90% wartości nieruchomości w tym roku i 85 % w przyszłym roku. Jeśli więc wartość zabezpieczenia (czyli twojej nieruchomości) jest aktualnie wyższa niż kwota refinansowanego kredytu, to problem wkładu własnego, co do zasady nie istnieje.

Co ze zdolnością kredytową ?

Pytanie jakie może ci się jeszcze nasunąć to  pytanie o zdolność kredytową w przypadku refinansowania. Czyli jak bank oblicza zdolność kredytowa w przypadku refinansowania kredytu. I tutaj odpowiedź jest w sumie logiczna. Bank przy obliczaniu zdolności kredytowej nie bierze pod uwagę refinansowego kredytu. Wylicza zdolność kredytową tak jakby owego kredytu w ogóle  nie było.

Podsumowanie

Podsumowując refinansowanie to przeniesienie kredytu do innego banku na lepszych warunkach. Refinansowanie najbardziej opłaca się  w pierwszym okresie spłacania  kredytu, czyli wtedy kiedy spłacasz głównie odsetki kredytu. W pewnym momencie, gdy zaczynasz spłacać przede wszystkim kapitał właściwy, refinansowanie staje się mniej opłacalne, gdyż  przenosząc kredyt rozpocząłbyś całą zabawę ze spłacaniem odsetek od nowa.

Przeczytaj także : Na kredyt czy za gotówkę | Finansowanie nieruchomości kredytem hipotecznym

PODOBAŁ CI SIĘ TEN ARTYKUŁ ?

Jeśli tak to zarejestruj się do newslettera. Otrzymasz darmowe e-booki, webinary, szkolenia, zniżki na publikacje. Dbam o prywatność, nigdy nie spamuję.

Skomentuj artykuł

Comment