in Najem

Jak Wybrać Najkorzystniejszą Formę Opodatkowania Najmu w 2018?

Sporo ostatnio pisałam na temat optymalizacji podatku z najmu oraz tego, w jaki sposób całkowicie legalnie nie płacić podatku od najmu wcale.  W 2018 r. to już naprawdę ostatni dzwonek aby pieniądze zostały w Twojej kieszeni. Tylko do 22 stycznia 2018 możesz zmienić formę opodatkowania przychodów z najmu. Jak wybrać najkorzystniejszą formę opodatkowania najmu w 2018? Na jakie istotne zmiany w przepisach w 2018 r należy zwrócić uwagę? Tego wszystkiego dowiesz się z dzisiejszego artykułu.

20 styczeń w tym roku przypada w sobotę, dlatego w 2018r.  to 22 stycznia jest nieprzekraczalną datą na złożenie w US :

  • oświadczenia dotyczącego wyboru formy opodatkowania,
  • oświadczenia o opodatkowaniu całości przychodów/dochodów z najmu współwłasności małżeńskiej przez jednego ze współmałżonków,
  • oświadczenia dotyczącego kwartalnego rozliczania ryczałtu.

Kiedy musisz złożyć oświadczenie do Urzędu Skarbowego? 

Oświadczenie składasz w US  jeśli w 2018 r. chcesz opłacać podatek od przychodów z najmu prywatnego w formie ryczałtu lub jeśli chcesz z ryczałtu zrezygnować. Jeśli nie zamierzasz zmieniać dotychczasowej formy opodatkowania to nie składasz żadnego oświadczenia.

Do 22 stycznia należy także złożyć zawiadomienie o wyborze (rezygnacji z) kwartalnego opłacania ryczałtu oraz oświadczenie o opodatkowaniu całości dochodów przez jednego z małżonków. Dotyczy to małżonków między którymi istnieje wspólność majątkowa, w przypadku gdy przedmiot najmu należy do ich wspólnego majątku.

Wybór formy opodatkowania najmu 2018 

Najem prywatny 

Wynajmując nieruchomość jako osoba prywatna masz możliwość wyboru jednej z dwóch form opodatkowania przychodów z tego tytułu – skala podatkowa lub ryczałt. 

Skala podatkowa (zasady ogólne) jako domyślna forma rozliczenia. Rozliczając się na zasadach ogólnych masz prawo od osiągniętych przychodów odjąć koszty ich uzyskania. Wynik tego odejmowania jest twoim dochodem, który stanowi podstawę opodatkowania. Stawka podatku w tym przypadku wynosi 18% lub 32 %.

Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych. Stawka ryczałtu przypisana do najmu prywatnego wynosi 8,5% dla przychodów do 100 000 zł. Po przekroczeniu tej kwoty, stawka rośnie do 12,5% ( zmiana ta weszła w życie 1 stycznia 2018). Ryczałt to preferencyjna forma opodatkowania, która uniemożliwia obniżenie przychodu o koszty jego uzyskania.

Działalność gospodarcza 

Jeżeli świadczenie usług najmu dotyczy działalności gospodarczej, to jako formę opodatkowania możesz  wybrać zasady ogólne (czyli podatek w wysokości 18% lub 32%) lub podatek liniowy (stała stawka 19%). W obydwu przypadkach masz obowiązek prowadzenia Księgi Przychodów i Rozchodów  i odprowadzania zaliczek na podatek dochodowy.

Ile wynajmowanych nieruchomości świadczy o tym, że prowadzisz działalność gospodarczą w zakresie wynajmu lokali? 

Jeśli wynajem traktujesz jako biznes, prowadzisz go w sposób zorganizowany i ciągły, to według przepisów podatkowych jest to jednoznaczne z prowadzeniem działalności gospodarczej. Przychód z tego tytułu zalicza się zatem do przychodów osiąganych z tytułu działalności gospodarczej.

Jeżeli jednak twoja działalność nie ma zorganizowanego charakteru, to nie ma konieczności zakładania firmy. Jest to wówczas najem prywatny i trzeba rozliczać go jako przychód z innego źródła.

Kryterium wykluczającym najem prywatny jest świadczenie usług najmu w dużym zakresie. Niestety brak jest w przepisach jasnej granicy mówiącej o tym, wynajem ilu nieruchomości  sprawia, że najem zaczyna być działalnością gospodarczą. Organy skarbowe przedstawiają w wydanych interpelacjach różne stanowiska w tym zakresie, dlatego jeśli masz w tym zakresie  wątpliwości to najlepszym rozwiązaniem będzie wystąpienie o wydanie indywidualnej interpretacji podatkowej.

Jak wybrać najkorzystniejszą formę opodatkowania najmu? 

Biorąc pod uwagę tylko wysokość stawki podatkowej przy najmie prywatnym ryczałt wydaje się być wyborem oczywistym, jednak nie zawsze tak jest. Jeśli ponosisz koszty związane z nieruchomością to warto wpierw przeanalizować ich strukturę oraz wysokość. Może się okazać, iż  będzie  dla ciebie bardziej opłacalne uwzględnienie kosztów uzyskania przychodu i opłacanie podatku od dochodów z najmu na zasadach ogólnych.

Zamiast rozliczać się ryczałtem i płacić 8,5 % / 12,5 % od wysokości przychodu może się okazać, że zapłacisz o wiele mniej albo w ogóle nie zapłacisz podatku. 

Taki model rozliczenia korzystny jest w następujących sytuacjach:

  1.  jeżeli nieruchomość nie została zamortyzowana i może być zakwalifikowana jako używana lub ulepszona,
  2. jeżeli nieruchomość posiada wysoką wartość początkową,
  3. jeżeli nieruchomość generuje koszty finansowania (odsetki od kredytu),
  4. jeżeli nieruchomość wymaga nakładów rzeczowych (np. remont).

Jakie koszty możesz odliczyć od podatku?

Poniżej przedstawiam przykładowe wydatki, które stanowią koszty uzyskania przychodów dla usług najmu:

  • odpisy amortyzacyjne budynku i innych środków trwałych,
  • koszty finansowe – odsetki od kredytów,
  • remont czy modernizacja nieruchomości,
  • wyposażenie lokalu,
  • naprawy sprzętów,
  • opłaty na czynsz i media,
  • podatek od nieruchomości,
  • ubezpieczenie.

Kiedy opłaca się ryczałt? 

Opodatkowanie ryczałtem jest opłacalne wówczas, gdy generuje się bardzo niskie koszty uzyskania przychodu lub nie generuje się ich wcale. W praktyce wyższą niż 8,5 % /12,5% stawkę podatkową uzyskasz poprzez uwzględnienie w rozliczeniu jedynie kosztów bieżącej eksploatacji nieruchomości. Uwzględnienie (zwykle dość wysokich) kosztów amortyzacji oraz kosztów finansowania spowoduje uzyskanie niskiego dochodu i zerowych podatków.

Więcej na temat amortyzacji oraz tego jak płacić zerowe podatki od najmu przeczytasz w mojej najnowszej książce Jak Wynajmować Mieszkania.  Koniecznie też zapisz się do mojego newslettera, aby otrzymać  jeszcze więcej informacji na temat bezpiecznego najmu i inwestowania w nieruchomości.

Istotne zmiany w przepisach w 2018 r.: 

  1. Od 1 stycznia 2018 r. z odpisów amortyzacyjnych od środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych nabytych w drodze spadku lub darowizny nie będzie można zaliczyć do kosztów podatkowych, jeżeli ich nabycie korzystało ze zwolnienia od podatku od spadków i darowizn!
  2. Od 1 stycznia 2018 r. stawka ryczałtowego podatku od przychodów z czynszu najmu wynosi 8,5% pod warunkiem, że jego wartość nie przekracza 100.000 zł. Po przekroczeniu tej kwoty, stawka rośnie do 12,5%.

Zmiana przepisów obowiązuje od 1 stycznia 2018 r. i wynika z ustawy z dnia 27 października 2017 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz. U. 2017, poz. 2175).

UWAGA: Jeśli doceniasz wartość w tym artykule  i chcesz otrzymywać ode mnie podobne informacje na maila, zapisz się do mojego newslettera:

Skomentuj artykuł

Comment