in Inwestowanie w Nieruchomości

Jak Sprawdzać Ceny Transakcyjne Nieruchomości

Często pytacie mnie o to, jak można sprawdzać ceny transakcyjne nieruchomości. Jest kilka sposobów na pozyskanie tych danych. Można  skorzystać z danych objętych Rejestrem Cen i Wartości Nieruchomości, albo z dedykowanej platformy internetowej. Można wykorzystać dostępne raporty i publikacje, poprosić o pomoc swojego agenta nieruchomości albo zlecić przygotowanie operatu rzeczoznawcy majątkowemu. O tym, do czego Ci się przyda znajomość cen transakcyjnych, oraz skąd czerpać te informacje, przeczytasz w dzisiejszym artykule.

Cena transakcyjna to faktyczna cena sprzedaży nieruchomości, zaczerpnięta z odpisu aktu notarialnego. Dlaczego znajomość cen transakcyjnych jest ważna dla inwestora? Przede wszystkim jest ona pomocna do podejmowania decyzji na temat opłacalności potencjalnej inwestycji, o czym pisałam poprzednim artykule.

Zauważ, iż nie mam tutaj na myśli cen ofertowych. Zdarza się, że inwestorzy mylą te pojęcia, sądząc, że jeśli 5 podobnych nieruchomości w danej okolicy jest wystawianych na sprzedaż za (uśrednioną) cenę 300 000 zł, to taka właśnie powinna być cena sprzedaży. Nic bardziej błędnego! Pomyśl tylko, czy gdybyś chciał sprzedać nieruchomość za 300 000 zł, to czy wystawiłbyś ją na sprzedaż za kwotę 300 000 zł? Mam nadzieję, że nie! Postępując w ten sposób pozbawiałbyś potencjalnych kupujących możliwości negocjacji warunków oraz ograniczyłbyś sobie możliwości. Przyjmuje się, że podczas standardowych negocjacji uzyskasz przynajmniej  5 % zniżki. A wyobraź sobie jaki rabat może wynegocjować wytrawny negocjator.

Kolejny z powodów, dla których średnie ceny oferowane nie są najlepszym odniesieniem jest fakt, iż niektórzy sprzedający mocno przeszacowują swoje oferty w górę, proponując za swoje mieszkania ceny, których rynek zwyczajnie nie kupi. Dopiero po dłuższym okresie czasu, kiedy zatrudniając kolejne agencje nieruchomości, nadal nie mogą sprzedać swojego mieszkania, dochodzą do wniosku żeby jednak urynkowić (czytaj obniżyć) swoją cenę. Wystarczy zatem, że w twoim zestawieniu znajdzie się choćby jedna mocno przeszacowana w górę nieruchomość. Wówczas cała twoja estymacja będzie błędna.

No dobrze powiesz mi pewnie teraz, ale skąd mam uzyskać informacje na temat cen transakcyjnych nieruchomości? To jest bardzo dobre pytanie.

750x100

Aby pozyskać dane dotyczące cen transakcyjnych nieruchomości możesz:

    1. Skorzystać z danych objętych Rejestrem Cen i Wartości Nieruchomości w twoim mieście. Dane zawarte w RCiWN są jawne, a informacje dotyczące zasad ich udostępniania powinny znajdować się na stronie internetowej twojego urzędu miasta. Informacje udostępniane są odpłatnie na podstawie złożonego wniosku.
    2. Skorzystać z platform internetowych dedykowanych do wyceny nieruchomości np. Urban.One (https://urban.one/)
    3. Skorzystać z danych zawartych w publikacjach i raportach na temat cen transakcyjnych, publikowanych przez banki, pośredników obrotu nieruchomościami i wydawnictwa związane z branżą nieruchomości.
    4. Uzyskać informacje od zaprzyjaźnionych agentów nieruchomości działających w twojej okolicy. Większość agencji gromadzi dane na temat rynku oraz cen transakcyjnych nieruchomości.
    5. Skorzystać z pomocy rzeczoznawcy.

Omówię szczegółowo dwie pierwsze metody.

Rejestr Cen i Wartości Nieruchomości (RCiWN) jest rejestrem publicznym prowadzonym przez starostów (prezydentów miast na prawach powiatu). Znajdują się tam dane dotyczące cen nieruchomości pochodzące z odpisów aktów notarialnych przekazywanych przez kancelarie notarialne oraz z wyciągów z operatów szacunkowych przekazywanych przez rzeczoznawców majątkowych.

Z RCiWN można uzyskać następujące informacje:

      • data transakcji,
      • nr repertorium aktu notarialnego
      • położenie nieruchomości
      • dane ewidencyjne działki, budynku, lokalu,
      • strony transakcji
      • rodzaj transakcji
      • informacje o nieruchomości
      • cena transakcji.

Informacje z RCiWN są udostępniane odpłatnie. Aby uzyskać informacje pobierz ze strony swojego Urzędu Miasta specjalny wniosek. We wniosku podajesz formę przekazania i sposób odbioru materiałów, dane do kontaktu, w tym adres e-mail przeznaczony do wysyłki materiałów w formie elektronicznej. W części P4 formularza podajesz parametry jakim mają odpowiadać dane z rejestru cen i wartości nieruchomości, które chcesz pozyskać. Możesz podać dodatkowe kryteria, które powinny spełniać wybrane dane. Wniosek składasz w formie pisemnej lub w formie dokumentu elektronicznego opatrzonego podpisem elektronicznym. Na podstawie wniosku zostanie wystawiony Dokument Obliczenia Opłaty określający wysokość opłaty za zamówione materiały. Opłata pobiera jest przed udostępnieniem danych rejestru cen i wartości nieruchomości. Opłatę możesz uiścić w punkcie kasowym zlokalizowanym w Biurze Geodezji i Katastru lub na konto wskazane w Dokumencie Obliczenia Opłaty. Po uiszczeniu opłaty zostaną wydane zamówione materiały wraz z licencją określającą zakres uprawnień licencjobiorcy do wykorzystywania udostępnionych materiałów zasobu.

Platforma internetowa Urban.One

Najbardziej wiarygodną i intuicyjną spośród narzędzi internetowych wydaje się być platofrma Urban.One, działająca pod adresem https://urban.one/

Jest to platforma dedykowana sprzedającym i kupujących nieruchomości. Ma ona za zadanie wspierać ich w określeniu ceny rynkowej nieruchomości. Działanie tej platformy jest naprawdę proste i intuicyjne. Wszystko odbywa się online. Wypełniasz specjalny formularz, w którym podajesz dokładne dane lokalu, jak adres, metraż, piętro, ilość pokoi, typ budynku, rok budowy, oraz informacje dodatkowe np. piwnica, widna kuchnia itp. Przygotowanie analizy kosztuje 29,90 zł, masz możliwość zapłacić online a analizę otrzymasz na skrzynkę e-mail. To co bardzo mi się podoba w tej usłudze to sposób prezentacji analizy. Oprócz wyceny, przygotowanej na podstawie porównania cen transakcyjnych z najbliższej okolic analiza zawiera także informacje na temat 10 transakcji sprzedaży mieszkań w najbliższej okolicy, analiza bezpieczeństwa, analizę atrakcyjności okolicy oraz trendy sprzedaży.

Fragment przykładowej analizy U1 https://urban.one/przykladowa-wycena-u1.pdf

Skomentuj artykuł

Comment

  1. Wyceny z urban.one to kompletna fikcja.
    Do mieszkania z rynku wtórnego użyto cen mieszkań pierwotnych sprzed roku.

    Po raz kolejny ktoś próbuje zarabiać na niewiedzy innych wciskając im towar urągający zasadom badań rynkowych