in Inwestowanie w Nieruchomości

Jak Oszacować Koszt Inwestycji w Nieruchomość

Jak mam oszacować koszt inwestycji w mieszkanie na sprzedaż lub pod wynajem ? To jedno z pytań, które słyszę bardzo często, szczególnie od początkujących inwestorów.  Odpowiedź jest dość prosta. Potrzebujesz policzyć dokładnie wszystkie koszty jakich się spodziewasz i dodać do tej kwoty 15 % …  A tak na  serio. W pozycji koszty potrzebujesz uwzględnić wszystkie koszty jakie ponosisz w związku z inwestycją, czyli koszty zakupu nieruchomości, koszty utrzymania, koszty remontu i wyposażenia,  oraz koszty sprzedaży lub wynajmu. W dzisiejszym artykule omówię szczegółowo wszystkie pozycje.

Koszty zakupu nieruchomości

Mówiąc o kosztach zakupu mam tutaj na myśli wszelkie koszty jakie poniesiesz przy zakupie nieruchomości. Jeśli współpracujesz z pośrednikiem, to w tej pozycji uwzględniasz jego prowizję. Jeśli finansujesz swoją inwestycję kredytem, to w tej pozycji uwzględniasz koszty kredytu, które ponosisz  jednorazowo. Utarło się, że to kupujący ponosi koszty umowy notarialnej. Do tego dochodzą również koszty odpisów, wpisu do księgi wieczystej, podatku PCC. O ile niektóre z nich są to koszty urzędowe, czyli z góry narzucone ustawą lub rozporządzeniem, to na przykład koszty taksy notarialnej zawsze, ale to zawsze warto negocjować. Pamiętaj, że notariusz to też biznesmen i też powinno mu zależeć, żebyś to właśnie z jego usług skorzystał.  Zawsze rekomenduję inwestorom zbudowanie zespołu ‘doradców’, z którymi  na stałe współpracują przy swoich inwestycjach. Jednym z takich doradców powinien być właśnie notariusz, który dzięki regularnej współpracy będzie traktował cię priorytetowo zarówno w kwestii terminów jak i w kwestii stawek taksy notarialnej.

Koszty bieżącego utrzymania nieruchomości

To koszty nieruchomości, które ponosisz w okresie pomiędzy zakupem a sprzedażą. Uwzględnij w tej pozycji min: raty kredytu, podatki od nieruchomości, zaliczki na eksploatację i media, zaliczki na fundusz remontowy, opłaty za media, koszty ubezpieczenia itp.

Koszty remontu

Najczęściej chyba pojawiające się pytanie przy okazji rozmów na temat flipów to pytanie: ‘jak najdokładniej oszacować koszty remontu?’.  Niestety odpowiedź na to pytanie nie jest taka łatwa. Mówi się, że szacowanie kosztów remontu to umiejętność, której uczysz się wraz z kolejnymi inwestycjami. I to jest prawda. Niestety w naszym kraju nie brakuje fachowców i specjalistów od remontów. Na ich temat powstają nawet programy kabaretowe, jak choćby słynne już ‘będzie pan zadowolony’. Ta zła sława tak zwanych ‘fachowców’ mocno ciąży na branży.

Zalecam, aby na początku posiłkować się wiedzą (i wyceną) kontraktora. Posiadanie w zespole doradców zaufanego generalnego wykonawcy budowlanego (kontraktora) jest niezwykle istotne.

Oprócz kosztów ekipy remontowej oraz materiałów, tym co generuje koszt jest czas.

Może nie powinnam się do tego przyznawać, ale trudno, zrobię  to. Uważam, że samodzielne oszacowanie kosztów remontu to sztuka, która jest ciągle  jeszcze poza moim zasięgiem. Oczywiście mam pewne pojęcie na temat tego,  ile powinien kosztować remont w zakresie kosmetycznym i podstawowym. Jednak im bardziej zaawansowane prace specjalistyczne wchodzą w grę, tym bardziej potrzebuję opinii specjalisty. Dlatego mam  w swoim zespole  sprawdzonego  generalnego wykonawcę. Wiem, wiem prawdziwa szczęściara ze mnie. Choć to nie samo szczęście, tylko wypracowany efekt.  Dlatego uważam, że na początku przygody z nieruchomościami potrzebujesz sobie odpowiedzieć na pewne bardzo ważne pytanie. Brzmi ono następująco:

Czy chcę być inwestorem czy kontraktorem?

Wśród inwestorów znam osoby, które same podejmują się wykonania większości napraw oraz mniej skomplikowanych prac remontowych. Niektórzy długie tygodnie potrafią spędzić na placu budowy, ubabrani w farbie i kleju. Bez urazy, takie rozwiązanie z pewnością pomaga  obniżyć koszty. Jednak nie koniecznie pomaga zaoszczędzić czas. Jak się już pewnie domyślasz nie jestem zwolenniczką tak popularnej w naszym kraju strategii ‚wszystko robię sam’. Być może potrafisz sam pomalować mieszkanie, być może potrafisz też położyć glazurę, terakotę, naprawić podłogę i położyć instalację elektryczną. Moim zdaniem jednak,  jako inwestor powinieneś raczej szukać kolejnych okazji, rozmawiać ze sprzedającymi, negocjować, pozyskiwać kapitał, edukować się i spędzać czas w gronie innych inwestorów a nie babrać się w farbie i kleju. Dlatego właśnie wybieram bycie inwestorem. Dlatego też rekomenduję pozyskanie do współpracy sprawnego kontraktora, który będzie ci służył pomocą zarówno przy remoncie jak i przy oszacowaniu kosztów. Jestem przeciwna  podejmowania się przez inwestora roli kontraktora, samodzielnej oceny kosztów remontu, a już odradzam to szczególnie przy bardziej zaawansowanych projektach.

O tym jak współpracować z wykonawcą budowlanym przeczytasz w tym artykule

Koszty odsprzedaży/ wynajmu

To wszelkie koszty, jakie poniesiesz w związku z odsprzedażą lub najmem nieruchomości. W tym między innymi koszty home stagingu, zakupu mebli i akcesoriów, ich transport i ewentualne magazynowanie. Na temat stagingu przeczytasz więcej w tym artykule.

Kolejna pozycja, jaką potrzebujesz uwzględnić to koszty ogłoszeń. Ogłoszenia na portalach internetowych najczęściej są bezpłatne,  jednak czasem warto zainwestować kilka złotych w wyróżnienie oferty, bo to zwiększa jej widoczność, a co za tym idzie zainteresowanie ofertą.

Jeśli przy sprzedaży/ najmie współpracujesz z agentami nieruchomości (co rekomenduję szczególnie na początku), to w kosztach uwzględnić potrzebujesz także prowizję pośrednika. Wysokość prowizji to oczywiście element podlegający negocjacji, do czego namawiam.

Jeśli poważnie myślisz o zarabianiu na nieruchomościach, to raczej będziesz musiał się przyzwyczaić do płacenia podatków.

Podatek od sprzedaży nieruchomości

W przepisach istnieje co prawda możliwość zwolnienia z podatku w przypadku sprzedaży nieruchomości po pięciu latach od daty jej nabycia. To jednak nie wchodzi w rachubę w przypadku flipów. Inna możliwość na zwolnienie z podatku, to wydatkowanie środków ze sprzedaży nieruchomości na nowy cel mieszkaniowy. Jednak i z tym będzie trudno w przypadku flipów. Zwłaszcza jeśli w ciągu jednego roku podatkowego przeprowadzisz kilka transakcji kupna i odsprzedaży.

Podatek za sprzedaż nieruchomości przed upływem pięciu lat od daty jej nabycia wynosi 19 % osiągniętego dochodu. Dochód stanowi różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości, a kosztami uzyskania przychodu, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych dokonywanych od zbywanych nieruchomości. Obliczony  w ten sposób podatek należy zapłacić w terminie złożenia zeznania za rok podatkowy, w którym nastąpiła sprzedaż nieruchomości.

Podatek od najmu nieruchomości

W ramach najmu prywatnego możesz wybrać ryczałt (8,5% od przychodu) lub zasady ogólne (18% lub 32% od dochodu). Możesz także rozliczyć najem w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, która może być opodatkowana na zasadach ogólnych (18% lub 32% od dochodu) lub na zasadach podatku liniowego (19% od dochodu).

Głównym kryterium wyboru formy opodatkowania jest oczywiście wysokość podatku do zapłacenia. Jednak w przypadku inwestycji w nieruchomości pod wynajem, bierze się także pod to to, na jakim etapie swojej strategii inwestycyjnej aktualnie inwestor się znajduje. Czy masz już zbudowany portfel nieruchomości i zależy ci wyłącznie na minimalizowaniu zobowiązań podatkowych ? Czy może raczej dopiero tworzysz swoje portfolio nieruchomości i chcesz zależy ci na zdolności kredytowej.

Zysk

Jako profesjonalny inwestor powinieneś także zaplanować swój zysk. Czyli minimalny zarobek, jaki chcesz uzyskać na danym projekcie. Jak się do tego zabrać? Wysokość twojego zysku w dużej mierze determinować będzie poziom cenowy samej inwestycji. W przypadku flipów zakup i odsprzedaż małego mieszkania za 200 000zł nie wygeneruje dla ciebie takiego samego zysku jak zakup i odsprzedaż apartamentu za 800 000zł.  Zaangażowanie gotówki oraz poziom ryzyka przy inwestycji za 800 0000zł są o wiele większe, dlatego i planowany zysk powinien być wyższy. Mam nadzieję, że to rozumiesz. Początkujący inwestorzy częściej skłonni są przystać na mniejszy zysk. Zarobienie choćby 10 000zł na pierwszym flipie jest postrzegane w kategorii sukcesu. Jednak kiedy uświadomisz sobie, ile czasu i energii angażuje się we flipping, raczej nie będziesz chciał się zgadzać się na zbyt niskie zarobki.

Wysokość zysku powinna być uzależniona od poziomu ryzyka.

Co innego kiedy mieszkanie wymaga tylko kosmetycznych poprawek, a co innego kiedy angażujesz się w kapitalny remont. Większe ryzyko zawsze powinno mieć swoje odbicie w wyższym zysku. Podobnie jest z czasem, jeśli projekt angażuje więcej czasu, to także powinno mieć swoje odbicie w wyższym zysku. Inaczej wycenisz projekt, w który zaangażujesz tylko kilka tygodni swojego czasu, a inaczej projekt w który angażujesz kilka miesięcy.

Więcej na temat szacowania kosztów inwestycji oraz innych przydatnych przy inwestycjach w nieruchomości kwestiach przeczytasz w moich publikacjach : Jak Zarabiać na Flipach oraz Jak Kupować Nieruchomości Pod Wynajem

Skomentuj artykuł

Comment

  1. Bardzo rzetelne informacje. Wiele można się dowiedzieć dzięki czytaniu pani bloga 🙂 Chętnie na niego wracam, aby poszerzać swoją wiedzę w temacie nieruchomości.