in Inwestowanie w Nieruchomości

Jak Ocenić Opłacalność Inwestycji w Nieruchomości

Być może to będzie najważniejszy artykuł na temat inwestowania w nieruchomości jaki kiedykolwiek przeczytasz.  W tym artykule zdradzę, jaką formułą się posługiwać przy ocenie  opłacalności inwestycji. Wielu  inwestorów zadaje to pytanie ‘Skąd mam wiedzieć, że na danej nieruchomości faktycznie zarobię, na podstawie jakiej analizy, jakich wyliczeń mam podjąć ostateczną decyzję czy zaangażować  się w inwestycję czy nie’. Z dzisiejszego artkułu dowiesz się jak ocenić opłacalność inwestycji w nieruchomości.

Niedawno zamieściłam na blogu artykuł na temat flippingu mieszkań. W pewnym uproszczeniu flipping jest metodą zarabiania na nieruchomościach, która polega na kupowaniu nieruchomości, najczęściej zniszczonych lub zdewastowanych, przeprowadzaniu w nich remontu, a następnie odsprzedawaniu ich z zyskiem. Artykuł ten spotkał się z dużym zainteresowaniem, gdyż dostałam od Was wiele maili na ten temat. Pytacie przede wszystkim jak ocenić opłacalność inwestycji w daną nieruchomość, czy jest jakaś formuła, z której korzystam przy podejmowaniu decyzji o zakupie nieruchomości. Otóż jest i chętnie się nią z Wami podzielę. O tym jak obliczać potencjalną stopę zwrotu z inwestycji w wynajem czyli transakcji kup-trzymaj pisałam już we wcześniejszych artykułach. Dziś opowiem o tym jak szacować opłacalność transakcji flippingu czyli inwestycji kup- sprzedaj.

Większość inwestorów ma swoje sprawdzone metody analizy czy dana inwestycja się opłaci czy nie. Część  korzysta ze złożonych  formuł wyliczeniowych, wymagających użycia arkuszy kalkulacyjnych. Bywają też inwestorzy, którzy opierają decyzję o zaangażowaniu się w inwestycję wyłącznie na tak zwanym ‘wyczuciu’.  Są też tacy, którzy pilnie strzegą swoich metod. Osobiście nie należę do żadnej z tych grup. Nie jestem zwolenniczką zbyt zaawansowanych metod ani skomplikowanych obliczeń. Nie rekomenduję nikomu opierania biznesu, jakim jest zarabianie na nieruchomościach, wyłącznie na przeczuciu czy intuicji. Choć uważam, że intuicja w biznesie jest ważna. Jeśli na przykład nie czujesz jakieś nieruchomości, to po prostu w nią nie inwestuj. Nie należę też do osób, które lubią trzymać swoje metody w tajemnicy. Wręcz przeciwnie,  jestem wielką entuzjastką edukacji, o czym może świadczyć chociażby ten blog, na którym za darmo dzielę się z czytelnikami swoją wiedzą.

Metoda, którą stosuję jest bardzo prosta i pozwala na dokonanie szybkich obliczeń w głowie, lub na  kartce papieru. Możesz ją zastosować nawet podczas oglądania nieruchomości. Jest nieskomplikowana, choć wymaga pewnej wiedzy na temat nieruchomości oraz,  a może przede wszystkim wymaga dobrej znajomości okolicy, w której  inwestujesz.

750x100

Moja metoda sprowadza się do obliczenia ile tak naprawdę mogę zapłacić za daną nieruchomość.  Polega na obliczeniu tak zwanej maksymalnej ceny zakupu. Nieruchomości w tej cenie lub poniżej jej uznaje za interesujące (czytaj opłacalne). Wszystko co jest powyżej uznaję za nieinteresujące (czytaj nieopłacalne)

Pierwszym krokiem jest oszacowanie  ceny sprzedaży, czyli ceny, za którą spokojnie będziesz w stanie sprzedać nieruchomość po przeprowadzeniu niezbędnych prac remontowych. Czyli potrzebujesz oszacować jaka będzie cena sprzedaży nieruchomości już ulepszonej, gotowej do wprowadzenia. O tym jak to zrobić niebawem przeczytasz na moim blogu, więc nie zapomnij na koniec tego artykułu się zapisać do newslettera, jeśli jeszcze tego nie zrobiłeś 🙂

Po oszacowaniu ceny sprzedaży musisz odjąć od niej koszty oraz twój zysk.

Można to przedstawić w następującej formule:

Cena Zakupu = Cena Sprzedaży – Koszty – Zysk

Cena Zakupu –  najwyższa/maksymalna cena, jaką możesz zapłacić za zakup nieruchomości;

Cena Sprzedaży –  estymacja kwoty, po której następnie odsprzedasz swoją nieruchomość, po dokonaniu niezbędnych napraw i renowacji;

Koszty – w tej pozycji uwzględniasz wszystkie koszty jakie poniesiesz w związku z inwestycją, w tym: koszty remontu, koszty transakcji, koszty bieżącego utrzymania nieruchomości.

Zysk– minimalna kwota jaką chcesz zarobić na swojej inwestycji.

Najlepiej będzie jeśli omówię to na konkretnym przykładzie.

Załóżmy, że rozważasz zakup nieco zdewastowanej nieruchomości, do remontu. Uważasz, że po przeprowadzeniu remontu, nieruchomość bez problemu sprzedasz za kwotę 400 000 zł. Wyliczasz, że koszty będziesz mieć na poziomie 32 000 zł. Swój minimalny zarobek na tej inwestycji ustalasz na kwotę 25 000 zł.

Zatem twoje wyliczenie powinno wyglądać następująco :

400 000 zł – 32 000 zł – 25 000 zł = 343 000 zł

Twoja cena zakupu nie może być wyższa niż 343 000 zł.

Jeśli nieruchomość jest wyceniona na takim zbliżonym (takim samym lub niższym) poziomie cenowym to znaczy, że oferta jest interesująca. Jeśli nieruchomość jest wystawiona na nieco wyższym  poziomie, ale przyjmiesz, że bez problemu wynegocjujesz pożądaną kwotę, to też warto podjąć tę rękawicę.

Aby właściwie wyliczyć swoją cenę zakupu musisz nauczyć się odpowiednio oszacować pozostałe komponenty tej formuły, czyli cenę sprzedaży oraz koszty. O tym jak to zrobić przeczytasz już niebawem na moim blogu.  Tymczasem zachęcam Cię do subskrypcji mojego newslettera 🙂

PODOBAŁ CI SIĘ TEN ARTYKUŁ ?

Jeśli tak to zarejestruj się do newslettera. Otrzymasz darmowe e-booki, webinary, szkolenia, zniżki na publikacje. Dbam o prywatność, nigdy nie spamuję.

Skomentuj artykuł

Comment

  1. Wydaje mi się że najtrudniejszy etap to znalezienie takiej nieruchomości w którą zdecydujemy się zainwestować, nawet jeśli jest ona do remontu. Czy taką nieruchomość najlepiej oglądać z jakimś specjalistą który pomoże nam realnie wycenić jej wartość? To spora inwestycja, więc wymaga na prawdę sporego przemyślenia abyśmy na niej później nie stracili.

  2. bardzo słaby artykuł – 95% opisowa kolorowanka , ocena opłacalności na poziomie podstawówki. Wolałbym artykuł który ma 10 linijek ale zawiera przydatne informacje.

    Konstruktywna krytyka :p
    Pozdrawiam

    • Konstruktywna krytyka jest wtedy, kiedy osoba krytykująca przedstawia lub sugeruje inny sposób rozwiązania problemu poddanego krytyce.
      Komentarze typu na ‚na poziomie podstawówki’ nie są konstruktywne i nie mają dla mnie realnej wartości. Pozdrawiam

      • Pani Gosiu. Niestety ale deko ma rację. Z artykułu nie wynika nic. Przecież oczywista rzeczą jest to że KZ=CS-K-Z. Wiem ze blog jest częścią reklamy Pani ksiażki ale takimi bezwartościowymi (przepraszam za szczerość) artykułami Pani jedynie zniechęca do zakupu książki. Ja już na przykład jej nie zakupię bo jeśli w niej są zawarte informacje na tym poziomie to szkoda na nią czasu.

        • Panie Mirku, zawsze robię się bardzo ostrożna, kiedy mój umysł mi podpowiada, że coś jest oczywiste. Czy wie Pan, że to zamyka ciekawość oraz możliwość nauczenia się czegoś nowego?
          Być może moja metoda oceny jest dla Pana „rzeczą oczywistą”, ale proszę uszanować fakt, że nie dla wszystkich jest ona znajoma.
          Co do reklamy mojej książki, to na sprzedaż nie narzekam.
          Jeśli Pan nie kupi mojej książki to raczej niewiele zmieni w mojej sytuacji. Pytanie, ile to zmieni w Pańskiej sytuacji?
          Pozdrawiam, życzę otwartości i dobrych wyborów.