in Inwestowanie w Nieruchomości

Jak Obliczyć Stopę Zwrotu z Inwestycji w Mieszkanie Pod Wynajem

Celem każdej inwestycji jest zysk. Im większy zysk tym lepiej. Dlatego każdy inwestor przed podjęciem decyzji o zaangażowaniu kapitału w konkretną inwestycję wpierw powinien dokonać stosownych obliczeń. Jak się do tego zabrać?  Dziś o tym, co to jest ROI  – stopa zwrotu z inwestycji. Jak obliczyć stopę zwrotu z inwestycji w mieszkanie pod wynajem. Co to jest ROE – stopa zwrotu kapitału własnego. Jak obliczyć stopę zwrotu zainwestowanego kapitału. Jak obliczyć okres zwrotu kapitału.

Dla inwestora na rynku nieruchomości najistotniejszy jest dodatni przepływ pieniężny czyli cash flow. Co miesiąc po opłaceniu wszystkich kosztów inwestycja powinna generować dodatni przepływ finansowy. Należy pamiętać, że dla inwestora wzrost wartości mieszkania w czasie to jedynie dodatkowy bonus. Taka wisienka na torcie inwestycji.  Nie zaś podstawa decyzji o opłacalności samej inwestycji.

Podstawowym wzorem jakim posługuje się inwestor przy ocenie inwestycji  jest ROI.

ROI Return Of Investment, czyli zwrot z inwestycji, rentowność inwestycji.

Rentowność inwestycji  obliczasz jako iloczyn miesięcznego przepływu finansowego oraz ilości miesięcy podzielony przez całkowity koszt zakupu i pomnożony przez 100 %.

jak obliczyć ROI z nieruchomości pod wynajem

Przykład

Posłużę się  przykładem mieszkania pod wynajem  :

  • Kredyt hipoteczny 350 000 zł
  • Planowany miesięczny przepływ finansowy (czynsz najmu) 2100 zł

obliczanie ROI z nieruchomości pod wynajem przykład

Kolejnym istotnym wskaźnikiem jest ROE czyli zwrot z kapitału własnego.

ROE Return of Equity,  czyli stopa zwrotu kapitału.
W tym przypadku bierzesz pod uwagę zainwestownay kapitał własny.  Zaś obliczenia mają pokazać  po jakim czasie twój kapitał  się zwróci.

Wzór na ROE to iloczyn miesięcznego przepływu finansowego oraz ilości miesięcy podzielony przez  zainwestowane własne środki pieniężne  i pomnożony przez 100 %.

jak obliczyć ROE z nieruchomości pod wynajem

Przykład

Posłużę się  przykładem mieszkania pod wynajem finansowanego kredytem hipotecznym :

  • Wkład własny 35 000 zł
  • Kredyt hipoteczny 350 000 zł
  • Planowany miesięczny przepływ finansowy (czynsz najmu) 2100 zł

UWAGA : Dla urealnienia tego przykładu przepływ finansowy pomniejszę o koszt kredytu, oraz przyjmę założenie, iż mieszkanie będzie wynajęte średnio przez 11 miesięcy w roku

2100 zł ( czynsz najmu ) – 1 500 zł ( rata kredytu ) = 600 zł ( przepływ finansowy )

obliczanie ROE z nieruchomości pod wynajem przykład

W bardziej szczegółowej kalkulacji należy uwzględnić dodatkowo koszty podatku od nieruchomości, podatku od najmu, ubezpieczenia oraz ewentualnych rezerw na naprawy.

Przy zakupie mieszkania dochodzi nam także koszt podatku od czynności cywlnoprawnych, taksy notarialne, koszty kredytu, ewentualne wynagrodzenie agencji nieruchomości,  remonty i wyposażenie mieszkania.

750x100

Realnie więc stopa zwrotu z kapitału w tym przykładzie będzie wynosić między 10 – 13%.

Payback time okres zwrotu z inwestycji, czyli po jakim czasie zwróci się zainwestowany kapitał

Jeśli chcsz obliczyć okres zwrotu czyli po jakim czasie zwróci się twój kapitał wystarczy, że kwotę zainwestowanego kapitału podzielisz przez kwotę przepływu netto pomnożonego przez ilość miesięcy.

 jak obliczyć okres zwrotu kapitału

Przykład

Posłużę się  przykładem mieszkania pod wynajem finansowanego kredytem hipotecznym :

  • Wkład własny 35 000 zł
  • Kredyt hipoteczny 350 000 zł
  • Planowany miesięczny przepływ finansowy (czynsz najmu) 2100 zł

UWAGA : Dla urealnienia tego przykładu przepływ finansowy pomniejszę o koszt kredytu, oraz przyjmę założenie, iż mieszkanie będzie wynajęte średnio przez 11 miesięcy w roku

2100 zł ( czynsz najmu ) – 1 500 zł ( rata kredytu ) = 600 zł ( przepływ finansowy )

obliczanie okresu zwrotu z inwestycji w nieruchomość pod wynajem przykład

Zwrotu zainwestowanego kapitału własnego możesz się spodziewać po 5,3 roku !

PODOBAŁ CI SIĘ TEN ARTYKUŁ ?

Jeśli tak to zarejestruj się do newslettera. Otrzymasz darmowe e-booki, webinary, szkolenia, zniżki na publikacje. Dbam o prywatność, nigdy nie spamuję.

Skomentuj artykuł

Comment

  1. Cześć !!!super że takie artykuły i blogi istnieją. Mam jednak pytanie podajesz w wyliczeniach jedynie kwotę najmu a co z czynszem który trzeba opłacić poza kredytem? Czy tak naprawdę analizujemy tu mieszkanie za 2500zł gdzie 400 zł to czynsz?

  2. w nawiązaniu do Twojego komentarza „Payback time” będzie policzony trochę inaczej:

    2100zl (najem) – 1500zl (kredyt) – 400zl (czynsz, opłaty itp.) = 200zl (zarabiasz tyle miesięcznie na tymi mieszkaniu)

    więc

    35 000
    ——————– = 15,9 (lat) (zwrot 35 000zl zainwestowanych!!!)
    200zl x 11 mies

    to samo tyczy się ROE. Wiesz żeby nikt nie pomyślał, że kredytem wziętym na 35 lat nie będzie musiał się martwić tak szybko.

  3. Hej, mam pytanie: rata kredytu to zazwyczaj splata kapitalu i kosztu zaciagnietego kredytu, wczyli odsetek. Skoro po splacie kredytu cale mieszkanie nalezy do wlasciciela, to czy czesc kapitalowa nie powinna byc liczona rowniez jako przychod z inwestycji?