in Najem

Jak Nie Płacić Podatku od Najmu (Całkowicie Legalnie)

Wielu wynajmujących rozlicza podatek z najmu ryczałtem, zakładając (często niestety błędnie), iż najniższa stawka podatkowa jest z definicji najkorzystniejsza. Czy faktycznie tak jest? Czy można całkowicie legalnie nie płacić podatku od najmu? O tym przeczytasz w moim dzisiejszym artykule. Być może po jego lekturze zmienisz swoje podejście w kwestii ryczałtu a w twojej kieszeni zostanie więcej pieniędzy. Daj mi znać, jeśli faktycznie tak się stanie. 

Po przeczytaniu tytułu  dzisiejszego artykułu niektórzy z moich czytelników mogą odczuwać  pewien dysonans. Przecież w każdej mojej publikacji trąbię o tym, iż podatki płacić trzeba! Oczywiście nadal podtrzymuję to stwierdzenie. Jednak wysokość płaconych  podatków możesz całkowicie legalnie optymalizować. 

Optymalizacja podatkowa 

Źródłem podatkowej optymalizacji dochodów z najmu jest swoboda decyzyjna, którą ustawodawca pozostawia podatnikowi, w zakresie wyboru metody rozliczania podatku dochodowego. Wynajmując nieruchomość jako osoba prywatna masz możliwość wyboru jednej z dwóch form opodatkowania przychodów z tego tytułu – skala podatkowa lub ryczałt. 

Skala podatkowa (zasady ogólne) jako domyślna forma rozliczenia. Rozliczając się na zasadach ogólnych masz prawo od osiągniętych przychodów odjąć koszty ich uzyskania. Wynik tego odejmowania jest twoim dochodem, który stanowi podstawę opodatkowania. Stawka podatku w tym przypadku wynosi 18% lub 32 %.

Drugą opcją jest ryczałt od przychodów ewidencjonowanych. Stawka ryczałtu przypisana do najmu prywatnego wynosi 8,5%. Jest to preferencyjna forma opodatkowania, która uniemożliwia obniżenie przychodu o koszty jego uzyskania.

Biorąc pod uwagę tylko wysokość stawki podatkowej ryczałt wydaje się być wyborem oczywistym, jednak nie zawsze tak jest. Jeśli ponosisz koszty związane z nieruchomością to warto wpierw przeanalizować ich wysokość oraz strukturę. Może się okazać, iż  będzie  dla ciebie bardziej opłacalne uwzględnienie kosztów uzyskania przychodu i opłacanie podatku od dochodów z najmu na zasadach ogólnych.

Zamiast rozliczać się ryczałtem i płacić 8,5 % od wysokości przychodu może się okazać, że zapłacisz o wiele mniej albo w ogóle nie zapłacisz podatku. 

Taki model rozliczenia korzystny jest w następujących sytuacjach:

  1.  jeżeli nieruchomość nie została zamortyzowana i może być zakwalifikowana jako używana lub ulepszona,
  2. jeżeli nieruchomość posiada wysoką wartość początkową,
  3. jeżeli nieruchomość generuje koszty finansowania (odsetki od kredytu),
  4. jeżeli nieruchomość wymaga nakładów rzeczowych (np. remont).

Jakie koszty możesz odliczyć od podatku?

Poniżej przedstawiam przykładowe wydatki, które stanowią koszty uzyskania przychodów dla usług najmu:

  • odpisy amortyzacyjne budynku i innych środków trwałych,
  • koszty finansowe – odsetki od kredytów,
  • remont czy modernizacja nieruchomości,
  • wyposażenie lokalu,
  • naprawy sprzętów,
  • opłaty na czynsz i media,
  • podatek od nieruchomości,
  • ubezpieczenie.

Amortyzacja

Odpisy amortyzacyjne stanowią istotny składnik kosztów uzyskania przychodu przez co wpływają na wybór metody optymalizacji podatkowej dochodów z najmu. Zgodnie z definicją amortyzacja to koszt związany ze stopniowym zużywaniem się środków trwałych i wartości niematerialnych i prawnych – w tym wypadku lokalu mieszkalnego bądź własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego.

Amortyzacja to temat na tyle obszerny, że poświęciłam jej osobny artykuł (przeczytasz go tutaj). Na potrzeby dzisiejszego wpisu podam tylko najważniejsze informacje. 

Odpisów amortyzacyjnych dokonuje się według stawek procentowych i nalicza od podstawy, którą stanowi tak zwana wartość początkowa nieruchomości ( np. cena nabycia lub koszt wytworzenia nieruchomości).

Stawki amortyzacyjne kształtują się w wysokości od 1,5 – 2,5 %  przy amortyzacji liniowej do 10 % amortyzacji przyśpieszonej, jeśli wynajmowany lokal był wcześniej używany przez co najmniej 60 miesięcy lub został ulepszony, a wydatki poniesione w tym celu stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej (dotyczy tylko własności). 

Maksymalna stawka amortyzacji przyspieszonej wynosi 10 %, co pozwala obniżać podstawę opodatkowania przez 10 lat. Tak naprawdę jednak wcale nie musisz wybierać stawki maksymalnej. Możesz przyjąć jakąkolwiek inną stawkę w granicach od 2,5% – 10,0%.  Po przeanalizowaniu może się bowiem okazać, iż stawka na niższym poziomie (przy uwzględnieniu innych kosztów związanych z nieruchomością), pozwoli ci w sposób legalny wynajmować nieruchomość bez odprowadzania podatku przez okres dłuższy niż 10 lat.

Kiedy opłaca się ryczałt? 

Opodatkowanie ryczałtem jest opłacalne wówczas, gdy generuje się bardzo niskie koszty uzyskania przychodu lub nie generuje się ich wcale. W praktyce wyższą niż 8,5 % stawkę podatkową uzyskasz poprzez uwzględnienie w rozliczeniu jedynie kosztów bieżącej eksploatacji nieruchomości. Uwzględnienie (zwykle dość wysokich) kosztów amortyzacji oraz kosztów finansowania spowoduje uzyskanie niskiego dochodu i zerowych podatków.

Więcej na temat amortyzacji oraz tego jak płacić zerowe podatki od najmu przeczytasz w mojej najnowszej książce Jak Wynajmować Mieszkania. Wynajmuj Bezpiecznie – Wademekum dla Właścicieli Mieszkań. Koniecznie też zapisz się do mojego newslettera, aby otrzymać  jeszcze więcej informacje na temat bezpiecznego najmu i inwestowania w nieruchomości.

Skomentuj artykuł

Comment

  1. dwie uwagi – słowo „modernizacja” nie powinno paść w powiązaniu z zaliczaniem do kosztu uzyskania przychodu, gdyż zgodnie z przyjętą wykładnią modernizacja lub inaczej ulepszenie podlega zaliczeniu do kosztu jedynie poprzez amortyzację, ponadto zakwalifikowanie wyposażenia do kosztu jest uzależnione od wartości danego składnika, która to nie może przekroczyć 3.5 tys zł – w przeciwnym wypadku podlega amortyzacji

  2. Prawdopodobnie od stycznia 2019 każdy kto przekroczy 100 tys zł z wynajmu będzie musiał założyć działalność a z dogodnym ryczałtem będzie musiał się pożegnać.

    • Jeśli parlament zatwierdzi rządowy projekt nowelizacji ustawy o PIT, CIT i zryczałtowanym podatku dochodowym to faktycznie od 1 stycznia 2019 r. możliwość korzystania z opodatkowania ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych będzie ograniczona wyłącznie do osób, których przychody osiągnięte z tytułu najmu w roku poprzedzającym rok podatkowy nie przekroczyły kwoty 100 000 zł.