in Inwestowanie w Nieruchomości

Jak Kupić Mieszkanie od Komornika

 W poprzednim artykule opisałam jak znajdować i rozpoznawać okazje na rynku nieruchomości. Kolejną okazyjną metodą zakupu, o której chcę dziś opowiedzieć jest zakup mieszkania na licytacji komorniczej. Liczba oferowanych na licytacjach komorniczych nieruchomości rośnie dynamicznie, zaś tą formą zakupu zainteresowanych jest coraz większe grono inwestorów. Ponieważ zakup nieruchomości na licytacji komorniczej obarczony jest pewnym ryzykiem warto się do niego dobrze przygotować. Dlatego dziś opowiem o tym jak bezpiecznie kupić mieszkanie od komornika.

Jak kupić mieszkanie za 2/3 wartości rynkowej

Mieszkanie na licytacji komorniczej w pierwszym terminie wystawione jest za kwotę ¾ oszacowanej wartości. Jeśli na pierwszej licytacji mieszkanie się nie sprzeda to na wniosek wierzyciela może zostać wystawione do drugiej licytacji. W drugiej licytacji komorniczej cena wywoławcza wynosi ⅔ oszacowanej wartości. Komornik prowadzi tylko dwie licytacje, nie obniża ceny wywołania do skutku.

Aby uczestniczyć w licytacji musisz skutecznie wnieść rękojmię w wysokości 10 % ceny oszacowania. Rękojmia – czyli inaczej wadium – stanowi zabezpieczenie transakcji. Jeśli zdecydujesz się na udział w licytacji i wylicytujesz mieszkanie to jesteś zobowiązany do wpłaty wylicytowanej kwoty, pomniejszonej o wielkość wpłaconej rękojmi. Jeśli tego nie zrobisz w wyznaczonym przez Sąd terminie nie tylko stracisz wadium, ale także stracisz możliwość brania udziału w kolejnych licytacjach. Dlatego przystępując do licytacji warto mieć klarowną sytuację związaną z finansowaniem zakupu tzn. posiadać odpowiednią kwotę w gotówce lub podpisaną promensę z banku, który udzieli kredytu na zakup wylicytowanej nieruchomości. Warto też przystępować do  licytacji z przemyślaną strategią a w szczególności z wyliczoną górną granicą  oferty, powyżej której inwestycja przestanie być dla ciebie okazyjna. Pamiętaj przy tym o zasadzie aby oceniać inwestycje w momencie zakupu (pisałam o tej zasadzie w poprzednim artykule).

Do przeprowadzenia ważnej licytacji z nieruchomości wystarczy obecność jednego tylko licytanta. Licytację wygrywa osoba, która zaoferuje najwyższą cenę, przy czym licytować można tylko w górę.  Wartość postąpienia stanowi kwotę nie mniejszą niż jeden procent ceny wywoławczej (z zaokrągleniem wzwyż do pełnych złotych).

Najniższą kwotą o jaką można licytować jest zaokrąglony do pełnych złotych jeden procent od podanej w obwieszczeniu szacowanej wartości mieszkania.

Zatem jeśli będziesz miał naprawdę dużo szczęścia i okażesz się jedyną licytującą osobą, to na drugiej licytacji komorniczej nieruchomości możesz kupić prawdziwą okazję !

Jednak zanim się na to zdecydujesz, upewnij się co do dwóch kwestii :

  1. Czy zakup naprawdę jest okazyjny;
  2. Czy po zakupie nie będziesz zmuszony ponosić dodatkowych kosztów.

Mieszkania wystawiane na licytacje często są zamieszkiwane przez obecnych właścicieli. Dodatkowe koszty związane mogą być  chociażby z koniecznością ich eksmisji czy koniecznością zapewnienia im tymczasowego lokum, jeśli wcześniej nie zrobi tego gmina. Taką ewentualność zawsze musisz brać pod uwagę jeśli w nieruchomości przebywają lokatorzy.

Gdzie szukać informacji na temat licytacji komorniczych

Celem komornika jest uzyskanie jak największej kwoty z każdej przeprowadzonej licytacji, tak by wierzyciel odzyskał, a dłużnik mógł spłacić jak największą część zadłużenia. Dlatego właśnie komornicy  aktywnie informują o prowadzonych przez siebie licytacjach.

Dokonując tzw. obwieszczenia o licytacji nieruchomości komornik ma obowiązek ogłosić to co najmniej na dwa tygodnie przed jej terminem w budynku sądowym  i w lokalu organu gminy właściwych miejscem położenia nieruchomości. Oznacza to, że na tablicy ogłoszeń w Sądzie, czy Urzędzie Gminy możesz sprawdzać jakie nieruchomości będą wystawiane na publiczną licytację. Oprócz tego każdą planowaną licytację komornik musi ogłosić w poczytnym w danej miejscowości dzienniku. Niektóre wydawnictwa dodatkowo umieszczają  ogłoszenia w wydawanych przez siebie  regionalnych tygodnikach tematycznych.

Informacje na temat wszystkich prowadzonych w Polsce licytacji znajdziesz w Internecie, na stronie Licytacje Komornicze (www.licytacje.komornik.pl).  Jest to portal należący do Krajowej Rady Komorniczej, którego celem jest zapewnienie bezpłatnego dostępu do obwieszczeń o planowanych licytacjach nieruchomości  i ruchomości. Informacje o licytacjach przesyłane są bezpośrednio z kancelarii komorniczych. Serwis jest przejrzysty i intuicyjny co sprawia, że korzystanie z niego jest niezwykle łatwe. Licytacje Komornicze to największy w Polsce sprawnie funkcjonujący portal posiadający szerokie możliwości wyszukiwania, np. po rodzaju nieruchomości, lokalizacji (miasta/ regiony), po datach licytacji (od licytacji z najwcześniejszymi/ najstarszymi terminami). Możesz także wyodrębnić wyszukiwanie nieruchomości tylko do drugiej licytacji komorniczej.

Czy zakup na licytacji komorniczej zawsze jest okazją

Przygotowując nieruchomość do licytacji  komornik zleca opracowanie dokumentacji, której istotnym elementem jest operat szacunkowy.

Operat szacunkowy jest to urzędowy dokument będący autorską opinią rzeczoznawcy majątkowego dotyczącą wartości nieruchomości. Operat zawiera informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego,        w tym wskazanie podstaw prawnych i uwarunkowań dokonanych czynności, rozwiązań merytorycznych, przedstawienia toku obliczeń.

Na podstawie tego dokumentu przyjmuje się szacowną wartość nieruchomości, której ¾ stanowi kwotę wywoławczą pierwszej licytacji, a  ⅔ kwotę wywoławczą drugiej licytacji komorniczej.

Wyobraź sobie hipotetyczną sytuację, w której wycena rzeczoznawcy jest wyższa od ceny rynkowej.

Przyczyny mogą być różne. Na przykład spadek wartości nieruchomości w czasie pomiędzy przygotowaniem wyceny a terminem licytacji. To może być tylko kilka miesięcy, jednak mogą one mieć znaczenie w przypadku silnego trendu spadkowego na rynku nieruchomości.  Przyczyną może być także spadek wartości spowodowany nieprawidłową eksploatacją przez obecnego lokatora  lub zdarzenie losowe. Na potrzeby tego artykułu wystarczy jednak, że nie wykluczysz takiej możliwości. Jeśli zatem wycena jest zawyżona, wówczas licytowanie w pierwszej licytacji ¾ ceny od ceny wyższej niż rynkowa, może nie być już wcale taką dobrą okazją. Wyobraź sobie dalej, że  w licytacji bierze udział kilka osób, z których każda chce wygrać. Licytujący mogą dać się ponieść emocjom. Jak myślisz co może się wydarzyć?  Czy może okazać  się, że któreś z licytujących ostatecznie kupi ową nieruchomość powyżej jej faktycznej wartości? Odpowiedź brzmi TAK.

Jak się przed tym ustrzec?  Stosuj zasadę ograniczonego zaufania!

Zasada ograniczonego zaufania doskonale sprawdza się w sytuacji, opisanej powyżej. Czyli w sytuacji, kiedy masz do czynienia z zawyżoną wyceną nieruchomości. Osobiście stosuję zasadę ograniczonego zaufania we wszystkich kwestiach związanych z moimi inwestycjami.

Zasada ograniczonego zaufania polega  na tym, aby skrupulatnie weryfikować informacje otrzymywane od wszelkiego rodzaju ‚ekspertów’, ‚doradców’ czy ‚specjalistów’. Mam tu na myśli przede wszystkim  sytuacje, w których angażujesz twój kapitał. W końcu kto lepiej zatroszczy się o twoje pieniądze niż ty sam?

Bardzo ważnym elementem przygotowania się do licytacji jest zapoznanie się dokumentacją przetargową, rozmowa z komornikiem oraz  obejrzenie nieruchomości.

Pierwsze i najważniejsze pytanie jakie powinieneś zadać komornikowi to czy w lokalu zamieszkuje dłużnik. Mieszkania wystawiane na licytacjach – jak już pisałam wcześniej – najczęściej są zamieszkiwane przez dłużników. Czasami dłużnik okazuje dobrą wolę i współpracuje. Niestety jednak, częściej zdarza się, że dłużnik  traktuje nabywcę jak intruza i będzie za wszelką cenę próbował utrudnić przejęcie nieruchomości.

Szczegółowo kwestie jak sobie poradzić z lokatorem, który nie chce się wyprowadzić  omawiam w moim poradniku Jak kupić mieszkanie na licytacji komorniczej. Na potrzeby tego artykułu  jednak, pragnę zaznaczyć, że informacja o tym czy dłużnik zajmuje nieruchomość oraz jakie jest jego nastawienie może mieć kluczowe znaczenie dla potencjalnego nabywcy. Dlaczego? Ponieważ wpłynie zarówno na czas, jak  i na koszt wprowadzenia nowego właściciela do wylicytowanego lokalu.

Namawiam także,  aby sprawdzić na własne oczy, w jakim stanie jest nieruchomość,  którą zamierzasz nabyć. Na co zwracać uwagę? Na wszystko. Czy mieszkanie wymaga gruntownego remontu? Jaki jest stan techniczny, czy były wymieniane  instalacje – jeśli to kamienica, jak wygląda klatka schodowa, budynek, jaka jest infrastruktura, sąsiedztwo, czy istnieją plany zagospodarowania itd.

Polecam także sprawdzić  w jakiej cenie można kupić podobne mieszkania w tej okolicy. Możesz to łatwo zrobić porównując oferty na portalach nieruchomości. Pamiętaj aby do porównania wybrać oferty najbardziej zbliżone do tego co planujesz kupisz na licytacji. Dotyczy to lokalizacji, standardu mieszkania, wieku i rodzaju budynku, formy własności etc. Znając ceny podobnych nieruchomości w okolicy i odejmując od nich 5 % – które zawsze udaje się uzyskać podczas negocjacji –  będziesz mógł ocenić czy licytacja, w której chcesz wziąć udział faktycznie jest okazją.

Jeśli zainteresował cię temat zakupu nieruchomości z licytacji komorniczej zachęcam Cię do zapoznania się z moim poradnikiem pt. Jak kupić mieszkanie na licytacji komorniczej,  który krok po kroku poprowadzi cię  przez proces zakupu na licytacji.  Dowiesz się z niego  jak tanio i bezpiecznie kupować mieszkania od komornika.  Jakie są zalety i jakie zagrożenia zakupów na licytacji. Jak nie stracić na takiej inwestycji. Poznasz najistotniejsze aspekty prawne, opinie i rady praktyków.  Publikacja skierowana jest  zarówno do obecnych jak i przyszłych inwestorów oraz do osób, które planują zakup  nieruchomości na własny użytek.

PAMIĘTAJ : Gdy w grę wchodzą twoje pieniądze, nie ucz się na własnych błędach!

Kilka słów refleksji

Korzystając z okazji, że temat artykułu jest związany z  licytacjami komorniczymi a to jest jednocześnie temat mojego poradnika, pozwolę sobie podzielić się pewnymi przemyśleniami. Zdarza mi się – na szczęście dość sporadycznie – dostawać e-maile od potencjalnych nabywców, które brzmią mniej więcej tak:

  1. Chcę kupić mieszkanie w drodze licytacji komorniczej. Długo szukałem jakieś sensownej publikacji na ten temat.  Jedyną jaką znalazłem jest Pani książka. Jednak uważam, że jest trochę za droga, dlatego chciałbym  żeby udzieliła mi Pani dużego rabatu. Zdarza się także, że taki mail kończy się stwierdzeniem ps. licytacja już jutro, co być może jest prawdą a może ma tylko skłonić mnie do szybszej reakcji.
  2. Czy Pani książka jest dostępna w wersji papierowej? Bo tylko taką wersją jestem zainteresowany.

Przyznam, że bardzo poważnie przemyślałam strategię cenową tej książki.  Zebranie materiałów i napisanie poradnika dotyczącego licytacji komorniczych  zajęło mi kilka miesięcy. To była naprawdę ciężka praca. Oprócz pisania mam przecież na głowie swoją pracę, obowiązki, dom, inwestycje, blogi. Zbieranie materiałów,  rozmowy  z komornikami, prawnikami, inwestorami. Pisanie głównie wieczorami i w weekendy, stosując dość rygorystyczną metodę minimum 500 słów dziennie. Po to aby stworzyć poradnik, który  krok po kroku poprowadzi cię przez zakup mieszkania na licytacji komorniczej ale także, a może przede wszystkim pomoże ci uniknąć popełnienia  błędów, przez które stracisz czas i pieniądze.

Mam do ciebie pytanie. Ile byłbyś skłonny zaoferować, aby uchronić się przed startą kilkunastu a nawet  kilkudziesięciu tysięcy złotych?

100 zł, 1000 zł, a może jeszcze więcej?

To dlaczego wydatek 39,90 zł za książkę, której lektura pozwoli ci uniknąć tak kosztownych pomyłek to jest  ‚za drogo’? W stosunku do czego to jest za drogo? Do moich nakładów pracy? Z pewnością nie! Do wiedzy, którą dostajesz? Z pewnością nie! Mieszkanie na licytacji to  nie jest mały wydatek. Porównując do tego co możesz zyskać ta cena jest jak kropla w oceanie. Pomyśl o tym.

Odnosząc się do drugiego pytania o wersję papierową mojej książki. Nie, Drogi Czytelniku. Moja książka jest dostępna tylko w wersji, jak ja to nazywam – ekologicznej (czyli e-book i audio).  Czy to mało? Bo jeśli twierdzisz, że interesuje cię tylko wersja papierowa, to co tak naprawdę chcesz mi powiedzieć? Że kupisz książkę jeśli ją wydrukuję i oprawię w błyszczącą okładkę? Nie! Wtedy też jej nie kupisz, bo znajdziesz sobie jakieś inne usprawiedliwienie. Okładka mi się nie podoba powiesz. Bo jeśli fakt, że książka jest nie dostępna w wersji papierowej  jest w stanie cię powstrzymać przed zdobyciem wiedzy, której potrzebujesz, to co jeszcze jest w stanie cię powstrzymać?

Na szczęście opisywane sytuacje są sporadyczne, gdyż większość inwestorów rozumie wartość edukacji. Chciałam jednak dziś o  nich wspomnieć, traktując je jako swojego rodzaju przestrogę. Szukając usprawiedliwień i oszczędzając na edukacji bądź przygotowany na niespodzianki.  Czasem mogą one być dość bolesne.

Przeczytaj także : Zakup mieszkania z licytacji komorniczej

PODOBAŁ CI SIĘ TEN ARTYKUŁ ?

Jeśli tak to zarejestruj się do newslettera. Otrzymasz darmowe e-booki, webinary, szkolenia, zniżki na publikacje. Dbam o prywatność, nigdy nie spamuję.

Skomentuj artykuł

Comment