in Edukacja Inwestora, Inwestowanie w Nieruchomości

Flipping Mieszkań

Z dużym zainteresowaniem i  radością obserwuję pewną profesjonalizację rynku mieszkaniowego w Polsce.  Jako inwestor, śledzę ten rynek na bieżąco i odnoszę  wrażenie, iż coraz więcej jest na rynku  ‚prawdziwych inwestorów’, którzy  specjalizują się w nieruchomościach, szczególnie w kupowaniu pod wynajem. O kupowaniu nieruchomości pod wynajem napisałam już sporo.  Przyszedł czas na flipping mieszkań, który ciągle jeszcze wydaje się być niezagospodarowaną niszą. W dzisiejszym artykule przeczytasz o tym: Co to jest flipping? Jakie strategie warto znać i na co zwracać uwagę? Ile można zarobić na pojedynczym flippie? Ile flippów można przeprowadzić rocznie?  Czy fliping to pełnoetatowy biznes czy też można go robić po godzinach? Jakie są zalety a jakie wady flippingu nieruchomości?

Co to jest flipping?

Flipping to termin zaczerpnięty z amerykańskiego rynku nieruchomości,  gdzie termin ten oznacza kupowanie nieruchomości, najczęściej po cenie niższej niż rynkowa,  a następnie odsprzedawanie ich z zyskiem. W Stanach funkcjonują dwie metody flippingu nieruchomości: ‚wholesailing’ (hurtownia) oraz ‚rehabbing’ (odbudowa/remont).

‚Wholesailing’ polega na wyszukiwaniu doskonałych okazji inwestycyjnych, negocjowanie warunków zakupu a następnie odsprzedawanie tych okazji innym inwestorom,  za określony z góry profit. Jest to doskonała strategia na zgromadzenie kapitału, potrzebnego do własnych inwestycji.

‚Rehabbing’ z kolei polega na wyszukiwaniu nieruchomości wymagających renowacji lub generalnego remontu, na kupowaniu ich po atrakcyjnej cenie, przeprowadzaniu niezbędnych prac remontowych a następnie odsprzedawanie ich z zyskiem innym inwestorom lub osobom kupującym na własne potrzeby.

Pomimo rosnącej profesjonalizacji rynku nieruchomości w Polsce flipping nadal wydaje się być niszą. I to niszą na tyle dochodową, że moim zdaniem warto ją poznać nieco bliżej.

Jakie strategie warto znać i na co zwracać uwagę?

Wsłuchując się w historie zaprzyjaźnionych  inwestorów oraz czytając publikacje na zaprzyjaźnionych blogach nie mogę pozbyć się  wrażenia, że większość  ‚flippów’ na naszym rynku odbywa się trochę jakby przez przypadek. Ktoś  kupuje mieszkanie, remontuje, wyposaża, a następnie wystawia zarówno na wynajem jak i na sprzedaż. Jeśli udaje się sprzedać wcześniej niż wynająć to mamy ‚flipp’.

A gdyby tak od samego początku założyć sobie jako cel inwestycji flipping?

Według mnie elementami kluczowymi dla powodzenia strategii flippingu będą: cena zakupu, czas, finansowanie, lokalizacja oraz oszacowanie kosztów remontu.

Cena

Celem inwestora jest zysk. Im wyższy tym lepiej. Dlatego cena zakupu powinna być dużo niższa od wartości rynkowej,  inaczej mówiąc cena powinna być okazyjna. O tym jak rozpoznać okazję oraz jak negocjować ceny i  kupować nieruchomości poniżej wartości rynkowej przeczytasz w mojej publikacji: Jak Zarabiać na Flipach

Czas

Jest takie powiedzenie, że czas to pieniądz. Chyba mało gdzie tak dobitnie się ono wyraża jak właśnie we ‚flippingu’. Czas dla powodzenia ‚flippu’ jest chyba najważniejszy. Ponieważ każde opóźnienie to koszt, czy inaczej pomniejszenie twojego zysku. Dlatego tak ważne jest, nie tylko właściwe zaplanowanie i zorganizowanie całego  projektu, ale także  jego bieżąca kontrola. Zwłaszcza doglądanie terminowego przebiegu prac remontowych (!)

Finansowanie

Kapitał na sfinansowanie inwestycji to bardzo ważny element strategii ‚flippingu’. Jak szybko możesz mieć dostęp do gotówki? Szybka finalizacja transakcji zawsze będzie argumentem dla sprzedającego do obniżenia ceny. Nie każdy jednak dysponuje  gotówką. Nie zawsze też płacenie gotówką będzie korzystne, zwłaszcza jeśli masz  możliwość skredytowania inwestycji.  A co jeśli nie masz takiej możliwości? Wśród inwestorów utarło się takie powiedzenie, że:

 Jeśli napotkasz naprawdę dobrą okazję to pieniądze na jej sfinansowanie zawsze się znajdą.

Istnieją różne metody kreatywnego finansowania zakupu nieruchomości, które szczegółowo opisuje w mojej publikacji: Jak Zarabiać na Flipach

Lokalizacja

Co jest absolutnie najważniejsze przy zakupie nieruchomości? Co może zaważyć na powodzeniu lub porażce inwestycji? O czym pamięta każdy inwestor od nieruchomości? O lokalizacji, lokalizacji i jeszcze raz lokalizacji.

Oszacowanie kosztów remontu

Oszacowanie kosztów remontu to umiejętność, której nabywasz wraz z kolejnymi inwestycjami.  Podobnie zresztą jak zaufanego wykonawcę. Dlatego na początku warto się posiłkować wiedzą i wyceną fachowca. Oprócz kosztów należy brać pod uwagę także terminy, czyli czas, który jak wiesz jest kluczowy dla powodzenia inwestycji. O tym jak współpracować z ekipą remontową przeczytasz w tym artykule.

Czy jesteś inwestorem czy jesteś kontraktorem?

Wśród inwestorów są też osoby, które same podejmują się wykonania mniej skomplikowanych prac remontowych czy napraw. To na pewno  pomoże  obniżyć koszty,  jednak nie zawsze pomoże ci oszczędzić czas. Osobiście nie jestem zwolenniczką strategii ‚robię wszystko sam’ (dość jednak popularnej w Polsce).  Być może potrafisz sam pomalować mieszkanie albo położyć glazurę. Moim zdaniem jednak jako inwestor powinieneś raczej  szukać kolejnych okazji, obmyślać strategie, pozyskiwać kapitał a nie babrać się w farbie albo kleju.

Ile można zarobić na pojedynczym flippie?

Na pojedynczym flippie możesz zarobić od kilkunastu do kilkudziesięciu tysięcy złotych. To, ile zarobisz zależy od kilku czynników. Jak zwykle w nieruchomościach liczy się lokalizacja. Więcej zarobisz na nieruchomości zlokalizowanej w popularnej dzielnicy dużej  aglomeracji niż w małym  mieście. Liczą się także twoje umiejętności inwestora oraz  przyjęta strategia.  Między innymi to,  jak sprawnie pójdzie ci negocjowanie ceny zakupu.  Czy będziesz remontować mieszkanie, w jakim czasie przeprowadzisz remont i jakie będą jego koszty.  Którą strategię sprzedaży zastosujesz? Jedną z metod jest  podniesienie wartości nieruchomości przez przeprowadzenie generalnego remontu, by następnie wystawić ją na sprzedaż po cenie nieco powyżej lub rynkowej. Przy tej strategii musisz liczyć się z tym, że sprzedaż może zając trochę czasu – na ogół kilka miesięcy. Inną strategią będzie wykonanie niezbędnych napraw a następnie wystawienie nieruchomości na sprzedaż, nieco poniżej ceny rynkowej. Wówczas istnieje duża szansa na to, że nieruchomość sprzeda się szybko. Dzięki temu  będziesz mógł przeprowadzić więcej takich transakcji. Są także osoby, które tak dobrze negocjują, że potrafią bez przeprowadzania żadnych ulepszeń sprzedać nieruchomość, niemalże jeszcze tego samego dnia. To strategia z kolei zbliżona do ‚wholesailing’u’ , czyli jak ja to nazywam:  Kup tanio, sprzedaj tanio, ale za to szybko. Najczęściej taką nieruchomość kupuje inny inwestor, który z kolei będzie ją remontował a następnie wynajmie lub także odsprzeda ją z zyskiem.

Ile flippów można przeprowadzić rocznie?

To ile flippów będziesz w stanie przeprowadzić w ciągu roku, jak pewnie się już domyślasz,  zależy od … kilku czynników. Między innymi od twoich umiejętności inwesrtorskich, od tego jaką strategię przyjmiesz, od tego, czy masz dostęp do kapitału oraz od tego czy traktujesz flipping jako pełnoetatowy  biznes. Początkujący inwestor, dysponujący  kapitałem na zakup jednej nieruchomości na starcie, powinien w przeciągu roku przeprowadzić skutecznie  3- 4 flippy. Przyjmując, że na każdej transakcji  zarobi 20 – 40  tys., to przy czterech udanych transakcjach powinien zarobić ok. 80-  120 tys. złotych. Od tej kwoty należy jeszcze odprowadzić podatek. Istnieje co prawda możliwość odliczenia podatku od sprzedaży nieruchomości, jeśli w ciągu dwóch lat planuje się kupno innej nieruchomości na własny użytek. Tę regułę  jednak trudno będzie obronić  przy obrocie kilkoma nieruchomościami w ciągu roku!

Czy fliping to pełnoetatowy biznes czy też można go robić po godzinach?

Inwestowanie w nieruchomości może to być zarówno pełnoetatowy biznes jak i biznes, który prowadzisz po godzinach innej pracy. Niezależnie czy się z tego utrzymujesz czy tylko zarabiasz na ’emeryturę’, to zawsze traktuj inwestowanie jak biznes. A biznes to przede wszystkim zysk. Znam wiele osób, które na co dzień pracują na etacie lub prowadzą własną firmę, a  inwestycje w nieruchomości traktują jako coś dodatkowego, niejako ‚po godzinach’. Znam też osoby, którym inwestowanie idzie tak dobrze, że w zdecydowały się rzucić pracę na etacie, by  zająć się tylko nieruchomościami. Nie znam natomiast nikogo, kto by  rzucił pracę i wziął się za nieruchomości bez wcześniejszego zgłębienia tematu jako inwestor ‚po godzinach’. Tym bardziej, że inwestor potrzebuje kapitału, czy to gotówki czy dostępu do kredytu. A o to o wiele łatwiej jeśli masz stałe i udokumentowane dochody.

Jakie są zalety a jakie wady flippingu nieruchomości?

Flipping podobnie zresztą jak i inne strategie zarabiania na nieruchomościach  ma zarówno swoich  entuzjastycznych zwolenników jak i osoby, które są niechętne tej strategii. Ma to związek   z pewnymi predyspozycjami osobowymi każdego inwestora, oraz i przede wszystkim  z tym, jakie są jego cele inwestycje. Każdy człowiek jest inny i każda inwestycja jest inna.  Jednym słowem flipping nie jest dla każdego. To co mnie osobiście podoba się w tej strategii,  to możliwość wygenerowania szybkiego zysku. Mało chyba jest równie dobrych możliwości  na szybki zarobek. Jest to niestety zarobek jednorazowy. Jeśli  twoim celem jest budowanie dochodu pasywnego, to flipping może być wykorzystany, jako metoda na zgromadzenie kapitału początkowego, który następnie wykorzystasz do dalszych inwestycji np. w nieruchomości pod wynajem. Należy także pamiętać o  potencjalnych ryzkach, związanych z możliwym przedłużaniem się remontu, nieoczekiwanymi wydatkami, przedłużaniem się procesu sprzedaży nieruchomości. Podobne jednak ryzyka występują przy wynajmie, więc nie jest to coś co wyróżnia flipping, tylko nieruchomości w ogóle.

Skomentuj artykuł

Comment