in Finansowanie

Finansowanie Nieruchomości Kredytem Hipotecznym

Inwestorzy często mówią, że bank to taka instytucja, która udzieli ci finansowania, jeśli tylko udowodnisz, że go nie potrzebujesz. Dziś wszystko na temat finansowania nieruchomości kredytem hipotecznym. Jest to obecnie najtańsza i najbardziej powszechna metoda zakupu nieruchomości.

Kredyt hipoteczny to długoterminowy kredyt udzielny osobom fizycznym za zakup lub budowę nieruchomości. Spłata kredytu zabezpieczona jest hipoteką, czyli ograniczonym prawem rzeczowym na nieruchomości, służącym zabezpieczeniu oznaczonej wierzytelności (kredytu), na mocy którego wierzyciel może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości, z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości.

Jakie kryteria stosują banki przy przyznawaniu kredytu

Każdy bank posiada indywidualne metody oceny klientów starających się o kredyt.  W oparciu o przepisy prawa, rekomendacje KNF oraz własne metodologie, bank decyduje o przyznaniu kredytowania bądź nie. Jest to zrozumiałe, gdyż kredyt hipoteczny to zobowiązanie długoterminowe i obie strony są narażone na różnego rodzaju ryzyka.

Jednym z kluczowych czynników jest zdolność kredytowa. Przez zdolność kredytową rozumie się zdolność do spłaty zaciągniętego kredytu wraz z odsetkami w terminach określonych w umowie.

Co wpływa na ocenę zdolności kredytowej przez banki
Historia kredytowa

Zanim jeszcze bank zacznie analizować twoją zdolność kredytową to pierwszą rzeczą jaką sprawdzi będzie twoja historia kredytowa. Warto pamiętać, że banki o wiele przychylniej patrzą na osoby, które posiadają już historię kredytową i w przeszłości regularnie spłacały wszystkie swoje zobowiązania, niż na osoby, które biorą kredyt po raz pierwszy. Dlatego często doradza się młodym osobom, które w niedalekiej przyszłości planują wzięcie kredytu hipotecznego skorzystanie np. z karty kredytowej, oraz jej regularne spłacanie. Inną sprawą jest tzw. czysta karta w BIK (Biuro Informacji Kredytowej). Jeśli w przeszłości  nie spłaciłeś jakiegoś zobowiązania i z tego tytułu twoje dane znajdują się w BIK, to niestety nie może być mowy o tym, że bank przyzna ci jakikolwiek kredyt. Dlatego też warto dbać o swoją wiarygodność w tym względzie.

Wysokość oraz jakość dochodów

Wysokość dochodów ma kluczowe znaczenie dla przyznania kredytu. Jednak nie jest to jedyne kryterium. Banki oceniają także jakość dochodów.  Preferują zatem stałe zatrudnienie i przewidywalny poziom dochodów.  Idealny klient to osoba zatrudniona na etacie,  co najmniej przez rok, na umowie o pracę na czas nieokreślony. Na szczęście to nie jest jedyny model.  Dlatego też przedsiębiorcy i inwestorzy, którzy chcą się ubiegać o kredyt hipoteczny powinni zadbać o dwie sprawy. Każdy dochód, brany pod uwagę do obliczania zdolności kredytowej powinien być regularny oraz  udokumentowany.

Jeśli zatem wynajmujesz mieszkanie i nie rozliczasz podatku (nie polecam!) to bank nie weźmie tego dochodu pod uwagę przy udzielaniu kredytu. Pomijam kwestię możliwych innych kłopotów z tego tytułu.

LTV

Minimalny poziom LTV ( z ang. Loan to Value) czyli stosunek kredytu do wartości nieruchomości,  jest obecnie regulowany przez Komisję Nadzoru Finansowego. Zgodnie z rekomendacją S wynosi obecnie 90 %, w 2016 roku – 85% , zaś od 2017 roku – 80%. Oznacza to, że wkład własny nie może być mniejszy niż 10 %w 2015 r., 15 % w 2016 r i od 20 od 2017 r.

Część banków jednak już teraz prowadzi politykę 20 % wkładu  własnego.

DI

Kolejnym wskaźnikiem branym pod uwagę przy udzielaniu kredytu jest DI (z ang. Disposable Income) czyli po prostu dochód dyspozycyjny. Wskaźnik dochodu dyspozycyjnego jest przy tym po prostu wartością miesięcznego dochodu, osiąganego przez wszystkich członków gospodarstwa domowego, po odjęciu od niego wszystkich comiesięcznych zobowiązań finansowych, jak raty kredytów i pożyczek, opłat oraz innych zobowiązań (np. alimentów)
Każdy bank indywidualnie ustala minimalny poziom dochodu dyspozycyjnego, poniżej którego finansowanie nie zostanie udzielone.

DTI

Wskaźnik DTI ( z ang. debt to income) to wskaźnik określający poziom zadłużenia w stosunku do przychodu. Określa jaką część miesięcznych przychodów przeznaczasz na spłatę kredytów bankowych. Przyjęło się, że dla osób zarabiających powyżej średniej poziom bezpieczny DTI nie powinien być wyższy niż 65 %.

Jak  zwiększyć zdolność kredytową

Skoro już wiesz jakie główne czynniki wpływają na twoją zdolność kredytową, to możesz także postarać się ją zwiększyć. Możesz to przeprowadzić na jeden z podanych poniżej sposobów, lub wszystkie jednocześnie :

  • Dokumentować wszystkie  dochody i płacić podatki;
  • Regularnie spłacać wszelkie kredyty i zobowiązania;
  • Zwiększyć poziom swoich dochodów;
  • Zadbać o regularność swoich dochodów;
  • Zredukować zadłużenie, w tym limity na kartach kredytowych, nieużywane karty kredytowe, otwarte linie kredytowe/ debetowe w rachunku, kredyty konsumpcyjne itp.

Najszybszą metodą na podniesienie zdolności kredytowej jest likwidacja niepotrzebnych linii debetowych, kard kredytowych, zmniejszenie wysokości dostępnego limitu na używanej karcie, spłata jakiegoś kredytu konsumpcyjnego. Takie proste zabiegi mogą zwiększyć twoją zdolność kredytową nawet o kilkadziesiąt tysięcy.

750x100

Kredyt partnerski

Jeśli samodzielnie nie posiadasz wystarczającej zdolności kredytowej możesz ubiegać się o kredyt partnerski. Przykładowo możesz przystąpić do kredytu ze swoim partnerem, małżonkiem czy wspólnikiem.  Wówczas do obliczenia waszej zdolności zostanie wzięta suma waszych dochodów ( jak i zobowiązań.)

Kredyt partnerski jednak ma jedną zasadniczą wadę. W przypadku jeśli będziesz ubiegać się o kolejny kredyt, to rata kredytu wziętego wspólnie z partnerem,  z punktu widzenia banku obciąża zarówno ciebie i twojego partnera w pełnej wysokości.

Przykład

Katarzyna posiada mieszkanie wzięte w kredycie partnerskim. Wspólnie ze swoim partnerem spłacają ratę kredytu w wysokości 2 500zł, której koszt dzielą między siebie po połowie. Faktyczny koszt raty Katarzyny 1 250zł.

Katarzyna chce teraz kupić kolejne mieszkanie na kredyt. Do obliczania zdolności kredytowej bank weźmie pod uwagę wysokość pełnej raty obecnego kredytu czyli 2 500zł. Tak samo bank potraktuje partnera Katarzyny, jeśli ten  będzie ubiegał się o kredyt.

Ile kredytów hipotecznych

Liczba kredytów hipotecznych jest uzależniona od zdolności kredytowej czyli wszystkich czynników wymienionych powyżej oraz od umiejętności inwestora. Jeśli inwestujesz w mieszkania pod wynajem i potrafisz  udowodnić bankowi, że generujesz odpowiednio wysokie zyski ze swoich inwestycji, to jest to argument aby bank przyznał ci kolejny kredyt. O ile oczywiście spełniasz pozostałe kryteria.  Im lepiej sobie radzisz ze swoimi inwestycjami tym większa łatwość w znalezieniu finansowania kolejnych. I na odwrót, jeśli nie radzisz sobie zbyt dobrze z tym co masz, lepiej nie sięgaj po kolejne. Zanim zaangażujesz się w kolejne inwestycji wpierw urentownij obecne.

Co w sytuacji, kiedy natrafiasz na okazję życia a bank odmawia finansowania? Prędzej czy później może się to przydarzyć każdemu inwestorowi. Musisz pamiętać, iż bank ma na ogół wiele niższy poziom akceptacji ryzyka od poziomu przyjętego przez ciebie. W kolejnych artykułach  omówię szczegółowo alternatywne metody finansowania nieruchomości. Metody inwestowania w nieruchomości bez pieniędzy, bez wkładu własnego.

Alternatywnych metod finansowania inwestycji jest wiele, ale też nie są dla każdego. Warto poznać jak działają i wybrać te, które będą najbardziej odpowiednie dla twojego zestawu narzędzi inwestorskich.

Jeśli nie chcesz przegapić kolejnych wpisów jeszcze dziś zapisz się do newslettera !

Przeczytaj także : Na kredyt czy za gotówkę | Kiedy opłaca się refinansowanie kredytu hipotecznego

PODOBAŁ CI SIĘ TEN ARTYKUŁ ?

Jeśli tak to zarejestruj się do newslettera. Otrzymasz darmowe e-booki, webinary, szkolenia, zniżki na publikacje. Dbam o prywatność, nigdy nie spamuję.

Skomentuj artykuł

Comment

  1. Wreszcie trafiłem na jakiś artykuł, który dokładnie wyjaśnia podstawowe pojęcia przy kredycie hipotecznym. Szczerze zaskoczył mnie pan tym, że wkład własny będzie w kolejnych latach tak podniesiony. To oznacza, że muszę się spieszyć i do końca roku załatwić kredyt, a myślałem, że mam jeszcze sporo czasu i mogę powoli szukać idealnego lokum.
    Nie dziwi mnie, że dla banku idealny kredytobiorca to ten na umowie o pracę na czas nieokreślony. Aczkolwiek jeśli chodzi po młode osoby, o moje pokolenie, to po sobie i znajomych widzę, że mało kto miał tyle szczęścia, żeby dostać taką posadę. Większość albo prowadzi działalność gospodarczą, albo pracuje na śmieciówkach. Czy wtedy też mają szansę na kredyt? Czekam na kolejne artykuły o alternatywnych metodach finansowania, być może znajdę tam coś dla siebie.