in Edukacja Inwestora, Inwestowanie w Nieruchomości

Dlaczego Warto Współpracować z Agentem Nieruchomości

Nie rób sam tego, co możesz zlecić innym. To filozofia, którą się kieruję i która jak do tej pory dobrze mi służy.  W tym artykule omówię zalety współpracy dobrym agentem od nieruchomości podczas sprzedaży twojej inwestycji. Zauważyłeś pewnie, że podkreśliłam słowo ‘dobry’. Kładę na to szczególny nacisk, gdyż w tej branży (tak jak w każdej innej) jest wielu średniaków i całkiem duża grupa słabych. Dlatego dobry agent od  nieruchomości to prawdziwy skarb! I z takim właśnie agentem warto współpracować.

Jak znaleźć dobrego agenta od nieruchomości?

Zastanawiasz się pewnie, no tak, ale jak mam znaleźć taki brylant? Nie jest to łatwe, często odbywa się metodą prób i błędów. Przy wyborze agenta warto opierać się na rekomendacjach, opiniach innych inwestorów oraz na pierwszym wrażeniu popartym dłuższą rozmową (kwalifikacyjną).

Rozmowa kwalifikacyjna

Warto podczas takiej rozmowy zapytać potencjalnego agenta między innymi:

  •  o jego doświadczenie,
  • o to ile lat pracuje w branży,
  • za co lubi swoją pracę,
  • jak pracuje ze swoimi klientami,
  • ile sprzedaży zamyka,
  • kiedy zamknął swoją ostatnią sprzedaż itp.

Jeśli poczujesz, że w którymś momencie agent zaczyna unikać odpowiedzi, kręci, albo wręcz nie odpowiada szczerze, to zadaj dodatkowe pytania, aby przekonać się czy informacje będą się pokrywały. Jeśli na przykład agent powie ci, że miesięcznie zamyka co najmniej jedną transakcję, zaś na pytanie o to kiedy była ostania odpowie ci, że trzy miesiące temu, to od razu zauważysz pewną ‘nieścisłość’.

Nie krępuj się zadawać pytania kandydatowi na agenta. Możesz na początku poinformować go o tym, iż jesteś inwestorem, który szuka agenta do współpracy przy kilku projektach. Każdy, kto odnosi sukcesy chętnie o tym opowiada, a jeśli natrafisz na prawdziwą gwiazdę pośrednictwa nieruchomości, to uwierz mi, nie będzie on/ona mieć żadnych problemów z odpowiadaniem na twoje pytania.

Korzyści ze współpracy z dobrym agentem

Aby podjąć decyzję o tym, czy współpracować z agentem czy samodzielnie sprzedać swoją nieruchomość potrzebujesz moim zdaniem ujrzeć faktyczną rolę, jaką może odegrać agent przy sprzedaży nieruchomości inwestycyjnej.

Najważniejsze obszary, przy których rola dobrego agenta od nieruchomości jest istotna to: ustalenie ceny ofertowej, marketing, ewaluacja oferty oraz negocjacje.

Ustalenie ceny ofertowej

Prawdopodobnie jedną z najważniejszych umiejętności dobrego agenta będzie ocena czy nieruchomość sprzeda się za konkretną cenę ofertową czy nie. Jeśli ustalisz cenę na zbyt wygórowanym poziomie to w efekcie sprzedaż będzie się przeciągać w nieskończoność. Jeśli cena ofertowa będzie za niska, to oddasz część twojego zysku nabywcy. Dobry agent nie tylko powie ci za ile powinieneś sprzedać, ale też ile mniej więcej czasu (przy tej cenie) powinna zająć sama sprzedaż.
Marketing nieruchomości

Na portalach ogłoszeniowych pełno jest przeciętnych ofert sprzedaży, z przeciętnym copy (opisem oferty) i przeciętnymi zdjęciami. Dobry agent rozumie, że wystawienie ogłoszenia o sprzedaży nieruchomości to doskonała okazja do zrobienia pierwszego wrażenia. Celem ogłoszenia jest nie tylko przyciągniecie uwagi potencjalnych kupujących, ale także wzbudzenie ich zainteresowania, a nawet ekscytacji ofertą. I to już od samego tylko przeczytania treści ogłoszenia oraz obejrzenia zdjęć. Dobry agent wie jak napisać przyciągający uwagę opis oraz jak zrobić wspaniałe zdjęcia. Zdjęcia, które sprawią, że oglądający nie będą się mogli doczekać prezentacji. Dobry agent posiada też sporą sieć kontaktów wśród innych agentów nieruchomości, co znacznie zwiększy krąg osób zainteresowanych twoją ofertą.


Ewaluacja oferty

Przeciętny agent powie ci, że w ostatnim tygodniu twoją nieruchomość obejrzało 10 osób. Dobry agent powie ci jak każda z tych prezentacji przebiegła, co się oglądającym podobało, co im się nie podobało, oraz czy oglądający złożą ofertę kupna. Jak on to robi? To proste. Dobry agent dzwoni do agenta kupującego, albo do samego kupującego już kilka godzin po prezentacji z prośbą o informacje zwrotne. Jeśli twoja inwestycja jest poprawnie wyceniona, to oferta kupna powinna się pojawić po pierwszych trzech do pięciu prezentacjach. Nie zawsze jednak tak się dzieje. Wówczas bardzo istotne jest aby ustalić jakie są powody. Czy nieruchomość wymaga jeszcze kilku prezentacji czy należy opuścić cenę? A może wystarczy dokonać kilku drobnych zmian w aranżacji? W tym wypadku bardzo przydaje się doświadczenie agenta, który na podstawie informacji zwrotnych od klientów oraz informacji z rynku zasugeruje ci albo korektę ceny albo wprowadzenie drobnych zmian w samej nieruchomości.
Negocjacje

Kolejnym ważnym obszarem przy sprzedaży, w którym bardzo cenię sobie doświadczenie agenta są negocjacje. Na temat negocjacji napisałam już cały rozdział, dlatego teraz skupię się tylko na roli agenta w negocjacjach sprzedaży nieruchomości inwestycyjnej. Wielu doświadczonych inwestorów preferuje samodzielnie negocjowanie warunków sprzedaży. Jednak na początku kariery inwestora samodzielne negocjowanie nie zawsze jest wskazane. Jako sprzedający jesteś emocjonalnie związany ze swoją inwestycją, a przez to jesteś bardziej narażony na ryzyko związane z przeszacowaniem lub niedoszacowaniem oferty negocjacyjnej. Przez przeszacowanie mam tu na myśli wiarę, iż twoja nieruchomość warta jest więcej niż faktycznie, albo z uwagi na trud jaki włożyłeś w remont i przygotowanie jej do sprzedaży uznasz uczciwą ofertę negocjacyjną za zbyt niską.

Przykładowo, podczas pierwszego tygodnia od wystawienia na sprzedaż oglądający składa ci ofertę o 20 000zł niższą od twojej ceny ofertowej. Ty zaś jesteś przekonany, że twoja świeżo odremontowana nieruchomość jest warta pełnej ceny ofertowej i odrzucasz niższą ofertę. Kupujący podnosi swoją propozycję do 10 000zł poniżej ceny ofertowej. Ty zaś nadal upierasz się przy pełnej kwocie. W tej sytuacji potencjalny kupujący zniechęcony faktem, iż nie zamierzasz nic odpuścić rezygnuje. Być może było to z twojej strony dobre posunięcie, gdyż przy kolejnej prezentacji ktoś złoży ci ofertę w pełnej cenie. Albo też właśnie straciłeś jedyną ofertę zakupu na najbliższe kilka tygodni. Tutaj właśnie pojawia się rola agenta, który nie jest tak emocjonalnie zaangażowany w sprzedaż jak ty i który będzie w stanie przedstawić ci tę transakcję z nieco innej perspektywy. Być może te 10 000zł mniej to nadal świetna oferta, tylko ty nie dostrzegasz tego, gdyż oślepiają cię emocje.

Z drugiej strony podczas negocjacji jesteś też narażony na niedoszacowanie oferty negocjacyjnej. Omawiając przykład z niedoszacowaniem dla podobnej sytuacji – czyli sprzedającego, który w pierwszym tygodniu otrzymał ofertę o 20 000zł niższą od swojej ceny ofertowej. Bojąc się przestraszyć kupującego postanawia przyjąć tę ofertę bez żadnych dodatkowych negocjacji. Taki sprzedający z pewnością szybciej sprzeda swoją inwestycję, ale jednocześnie pozbędzie się sporej części zysku. Doświadczony agent w takiej sytuacji doradzi ci, iż propozycja jest zbyt niska i zaproponuje kontrofertę, nawet jeśli wiąże się ona z niewielkim ryzykiem. W rzeczywistości wielu inwestorów przecenia ryzyko związane ze złożeniem kontroferty. Doświadczony agent z pewnością wytłumaczyłby im, że kupujący wręcz oczekuje na kontrofertę. A jeśli jej nie otrzyma będzie zastanawiał się co jest nie tak z tą nieruchomością, a w skrajnym wypadku może się nawet przestraszyć i wycofać z kupna.
Dlatego właśnie uważam, że dla początkującego inwestora doświadczenie agenta jest wręcz nieocenione. Nie tylko pomoże ci wycenić i zaprezentować ofertę, ale także pomoże podczas negocjacji, kiedy twoje taktyki mogą okazać się zawodne.

Zalety sprzedaży bezpośredniej

Największą chyba zaletą sprzedaży bezpośrednio przez właściciela jest brak kosztów za pośrednictwo. Pozwala to albo na wyjście od niższej ceny ofertowej lub na większą elastyczność w negocjacjach, albo na zatrzymanie większego zysku w kieszeni inwestora. Dlatego część bardziej doświadczonych inwestorów samodzielnie sprzedaje swoje inwestycje. Kontrola nad przygotowaniem oraz przebiegiem prezentacji jest bardzo istotna. Przewietrzenie mieszkania, zapalnie wszystkich świateł, nagrzanie i stworzenie odpowiedniego nastroju wpływają na efektywność prezentacji. Dlatego uważam, że najlepszy efekt daje współpraca z doświadczonym agentem ewentualnie zastosowanie strategii mieszanych.
Strategie mieszane

Część inwestorów stosuje strategie mieszane. To znaczy, że próbują zarówno samodzielnie sprzedać nieruchomość oraz korzystają z pośrednictwa agencji. Im więcej ofert na rynku tym lepiej zdają się myśleć. Jednak w tym myśleniu jest pewna pułapka. Potencjalnie szanse na sprzedaż się zwiększają, w rzeczywistości jednak może to prowadzić do sytuacji, gdzie twoja oferta będzie skopiowana i wystawiona na różnych portalach ogłoszeniowych z różnymi opisami, w różnych wariantach cenowych. Te różnice nie umkną raczej uwagi oglądających, w skrajnych przypadkach mogą oni nawet zignorować taką ofertę, jako niepoważną. Dlatego, jeśli decydujesz się na strategię mieszaną to upewnij się, że współpracujesz z jednym góra dwoma sprawdzonymi agentami, zamiast powielać swoja ofertę za pośrednictwem wielu przeciętnych i słabych agentów.

Niniejszy artykuł jest fragmentem mojej ostatniej książki:  „Jak Zarabiać na Flipach” .  Jeśli chcesz poszerzyć swoja wiedzę na temat inwestowania w nieruchomości sięgnij po moją „nieruchomościową trójkę” :  pakiet 3 e -booków o inwestowaniu w nieruchomości.

PODOBAŁ CI SIĘ TEN ARTYKUŁ ?

Jeśli tak to zarejestruj się do newslettera. Otrzymasz darmowe e-booki, webinary, szkolenia, zniżki na publikacje. Dbam o prywatność, nigdy nie spamuję.

Skomentuj artykuł

Comment

  1. Dość ciężko trafić na dobrego agenta nieruchomości, ale nie jest to niemożliwe. My naszą inwestycję sprzedaliśmy za przystępne pieniądze, a agent był tak miłą i uprzejmą osobą, że do tej pory widujemy się od czasu do czasu.

  2. Ja przy wyborze mieszkania korzystałam z pomocy lokalnych doradców deweloperskich – to bardzo mi się przydało. Zdecydowanie łatwiej mi było znaleźć atrakcyjną, ciekawą ofertę.