in Najem

Czy Mogę Wypowiedzieć Umowę Najmu?

Często dostaję od Was e-maile w temacie: Najemca kombinuje, co mam zrobić? Najemca nie płaci, co mam zrobić? Czy mogę wypowiedzieć umowę najmu, najemcy który nie płaci? W celu ochrony właścicieli mieszkań przed nieuczciwymi najemcami spisałam zasady bezpiecznego najmu, które zawarłam w e-booku pt.„Jak wynajmować mieszkania” Dla przypomnienia jeszcze raz przedstawiam najważniejsze zasady, oraz kiedy można wypowiedzieć umowę najemcy.

Najem mieszkań – podobnie jak każdy inny biznes – jest obarczony pewnym ryzykiem. Ryzyko to związane jest zarówno z możliwością wystąpienia pustostanów- czyli okresów, w których mieszkanie będzie stało puste, bez najemcy, jak i z osobą samego najemcy.

W zdecydowanej większości najemcy nie sprawiają większych kłopotów.

Może jednak zdarzyć się tak, że trafisz na najemcę, któremu w trakcie trwania najmu podwinie się noga, straci żródło przychodów albo popadnie w nałogi. Możesz się także zdarzyć i tak, że trafisz na oszusta.

Ryzyko do pewnego stopnia możesz zniwelować stosując zasady bezpiecznego najmu, które szczegółowo przedstawiłam w mojej publikacji „Jak Wynajmować Mieszkania” Chcę jednak wyraźnie podkreślić, że najem nigdy nie będzie w 100% biznesem bez ryzyka. Jeśli oczekujesz 100% bezpieczeństwa to lepiej nie angażuj się ani w najem, ani w żaden inny biznes.

Moim zdaniem najważniejsze zasady bezpiecznego najmu to:

  1. Weryfikacja potencjalnego najemcy,
  2. Podpisanie dobrze skonstruowanej umowy najmu,
  3. Aktywna postawa wynajmującego podczas trwania najmu.

Wypowiedzenie umowy najmu przez wynajmującego (właściciela) jest ograniczone przepisami ustawy o ochronie praw lokatorów. Katalog przypadków, przy których wystąpieniu wynajmujący może wypowiedzieć najem wskazany jest w Art. 11 uopl. 

Właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny gdy:

1. Najemca używa lokalu w sposób sprzeczny z umową 

-> Pomimo pisemnego upomnienia najemca nadal używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem.

Przykładem używania lokalu niezgodnie z przeznaczeniem może być prowadzenie przez najemcę działalności gospodarczej w lokalu wynajętym na cele mieszkaniowe. Istotnym elementem jest fakt wcześniejszego pisemnego upomnienia najemcy.  Dopiero jeśli nie będzie ze strony najemcy reakcji możliwe jest wręczenie mu wypowiedzenia. Wypowiedzenie musisz złożyć w formie pisemnej (pod rygorem nieważności), nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego.

2. Najemca dopuszcza do powstania szkód 

-> Pomimo pisemnego upomnienia najemca nadal zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców.

W przypadku jeśli najemca poprzez swoje zaniechania w bieżących naprawach lub konserwacjach dopuszcza do powstania szkód w lokalu lub dopuszcza się zniszczeń na  mieniu wspólnym. Podobnie jak w pierwszym przypadku ważny jest fakt wcześniejszego pisemnego upomnienia najemcy.  Dopiero przy braku reakcji możliwe jest wypowiedzenie, złożone w formie pisemnej (pod rygorem nieważności), nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego.

3. Najemca zachowuje się w sposób uciążliwy 

-> Pomimo pisemnego upomnienia najemca nadal wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali. 

Tak zwany imprezowicz lub po prostu uciążliwy lokator. Jeśli przyjmujesz skargi od sąsiadów to stanowią one podstawę do wypowiedzenia umowy. Oczywiście wpierw obowiązuje pisemne upomnienie i dopiero w przypadku kolejnych skarg możesz wystosować pisemne wypowiedzenie nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego.

4. Najemca zalega z opłatami 

-> Kiedy lokator nie płaci. A konkretnie jeśli jest w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności.

Jeśli lokator nie płaci to z wypowiedzeniem musisz poczekać trzy pełne okresy płatności – najczęściej są to miesiące. Chyba, że masz okresy płatności zdefiniowane inaczej np. w tygodniach – co jest raczej rzadkością, jak pisałam już wcześniej. Dopiero po trzech pełnych okresach możesz wysłać lokatorowi pismo o zamiarze wypowiedzenia, wyznaczając miesięczny termin na spłatę należności. Wypowiedzenie składasz na piśmie, nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego.

5. Najemca podnajął lokal bez zgody właściciela 

-> Jeśli lokator wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody właściciela.

Jeśli w lokalu zamieszkał ktoś inny niż osoba wpisana w umowie oraz jego najbliższa rodzina (żona, dzieci ewentualnie rodzice) bez uprzedniej pisemnej zgody właściciela, to jest to podstawa do wypowiedzenia najmu. Wypowiedzenie należy złożyć w formie pisemnej nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego.

6. Jeśli budynek, w którym znajduje się lokal wymaga rozbiórki lub remontu 

-> jeśli lokator używa lokalu, który wymaga opróżnienia w związku z koniecznością rozbiórki lub remontu budynku.

Przy czym zastrzeżenie jest takie, że jeżeli rodzaj koniecznej naprawy tego wymaga, lokator jest obowiązany opróżnić lokal i przenieść się na koszt właściciela do lokalu zamiennego, jednak na czas nie dłuższy niż rok. Po upływie tego terminu właściciel jest obowiązany udostępnić lokatorowi w ramach istniejącego stosunku prawnego naprawiony lokal. Czynsz za lokal zamienny, bez względu na jego wyposażenie techniczne, nie może być wyższy niż czynsz za lokal dotychczasowy. Właściciel ma nie tylko obowiązek zapewnienia lokalu zamiennego, którego czynsz nie może być wyższy niż dotychczasowy ale także musi poryć koszt przeprowadzki.

7. Jeśli właściciel lub ktoś z jego najbliższej rodziny zamierza zamieszkać w należącym do niego lokalu 

-> Nie później niż na pół roku naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny, o ile zamierza zamieszkać w należącym do niego lokalu, jeżeli lokatorowi przysługuje tytuł do lokalu, w którym może zamieszkać w warunkach takich, jakby otrzymał lokal zamienny, lub jeżeli właściciel dostarczy mu lokal zamienny. W lokalu zamiennym wysokość czynszu i opłat, z wyjątkiem opłat niezależnych od właściciela, musi uwzględniać stosunek powierzchni i wyposażenia lokalu zamiennego do lokalu zwalnianego.

-> Nie później niż na 3 lata naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego jeśli nie dostarczy lokalu zamiennego i lokatorowi nie przysługuje prawo do takiego lokalu.

UWAGA: Jeżeli lokator w dniu otrzymania wypowiedzenia przekroczył 75 lat i nie posiada tytułu prawnego do innego lokalu, w którym może zamieszkać, ani nie ma osób, które zobowiązane są wobec niego do świadczeń alimentacyjnych, wypowiedzenie staje się skuteczne dopiero w chwili śmierci lokatora.

Jeśli wlaściciel wypowiedział umowę podając jako powód zamieszkanie w lokalu, ale nie zamieszkał w nim lub zaprzestał w nim zamieszkiwać przed upływem pół roku od zakończenia umowy, to ustawa nakłada konsekwencje z tego tytułu. Lokator będzie wówczas uprawniony (według swojego wyboru) bądź do powrotu do lokalu na dotychczasowych warunkach bądź do żądania od właściciela zapłaty różnicy w czynszu i w opłatach, które płaci obecnie, w stosunku do tych, które płacił w ramach wypowiedzianego stosunku prawnego za okres jednego roku. Koszty przeprowadzki lokatora do lokalu ponosi właściciel. Właściciel jest nadto obowiązany do zapłaty lokatorowi kary ustawowej w wysokości 15 % wartości odtworzeniowej lokalu.

8. Z innych ważnych przyczyn 

Ustawodawca dopuścił możliwość wypowiedzenia umowy najmu z innych ważnych przyczyn, których nie przewidział w ustawie  Art. 11 pkt. 10 uopl

-> Z ważnych przyczyn, innych niż określone w ust. 2, właściciel może wytoczyć powództwo o rozwiązanie stosunku prawnego i nakazanie przez sąd opróżnienia lokalu, jeżeli strony nie osiągnęły porozumienia co do warunków i terminu rozwiązania tego stosunku.

Wpierw jednak właściciel powinien podjąć próbę porozumienia z najemcą co do warunków i terminu zakończenia umowy. Ustawodawca zakłada dobrą wolę oraz możliwość porozumienia się stron. Dopiero jeśli te próby okażą się bezskuteczne, to właściciel może wystąpić do sądu o rozwiazanie umowy i nakazanie opróżnienia lokalu.

Na tym praktycznie kończy się katalog możliwości wypowiedzenia umowy przez właściciela.

CHCESZ OTRZYMYWAĆ ODE MNIE INFORMACJE O BEZPIECZNYM NAJMIE? ZAPISZ SIĘ DO MOJEGO NEWSLETTERA!

*Informujemy, że Administratorem danych osobowych jest We Do Media Group, ul. Płocka 5a, 01-231 Warszawa. Dane osobowe zostały przekazane dobrowolnie i będą przetwarzane wyłącznie w celu przesyłania informacji o webinarach, nowych artykułach na blogu oraz nowych usługach i ofertach.. Bez wyraźnej zgody dane osobowe nie będą udostępniane innym odbiorcom danych. Mają Państwo prawo dostępu do swoich danych oraz ich poprawiania poprzez kontakt: malgorzata@jakkupowacmieszkania.pl  Naszą Politykę Prywatności znajdziecie Państwo pod tym linkiem

Skomentuj artykuł

Comment