in Edukacja Inwestora

Czy Kupować Mieszkanie Bez Księgi Wieczystej ?

Często dostaję od moich czytelników pytania dotyczące ksiąg wieczystych. Dotyczą  one głównie tego  czy kupować mieszkanie bez księgi wieczystej, albo jak  sprzedać mieszkanie bez księgi wieczystej.  Skłania mnie to do zgłębienia tematyki ksiąg wieczystych i odpowiedzenia na takie pytania jak: Co to jest księga wieczysta? Jak czytać księgi wieczyste? Na co warto zwrócić uwagę przeglądając księgi wieczyste? Jakie ryzyko wiąże się z zakupem nieruchomości bez wyodrębnionej księgi wieczystej? Czy można sprzedać mieszkanie bez księgi wieczystej?  Oraz wiele innych zagadnień związanych z tematyką ksiąg wieczystych. Zapraszam do lektury.

Co to jest księga wieczysta ?

Zgodnie z art. 1 KWU, księgi wieczyste prowadzi się celem ustalenia stanu prawnego nieruchomości, celem zagwarantowania bezpieczeństwa obrotu nieruchomościami i zapewnienia zabezpieczenia kredytu hipotecznego. Księga wieczysta to publiczny rejestr przedstawiający stan prawny nieruchomości. Mówi się, że księga wieczysta pozwala „autorytatywnie ustalić, komu i jakie przysługują prawa do danej nieruchomości.” Ta autorytatywność – czyli pewność – wynika z uregulowań ustawy o księgach wieczystych i hipotece, a konkretnie z tzw.  rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych.

Co to jest rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych ?

Zgodnie z zapisem ustawy o księgach wieczystych i hipotece: „W razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym, treść księgi rozstrzyga na korzyść tego, kto przez czynność prawną z osobą uprawnioną według treści księgi nabył własność lub inne prawo rzeczowe (rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych)”.

Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych  jest zatem założeniem, iż stan prawny nieruchomości opisany w księdze wieczystej jest zgodny z rzeczywistym stanem prawnym. Jeżeli zaś okazałoby się, iż informacje w księgach są niezgodne ze stanem faktycznym, to nabywca działający w dobrej wierze może się powołać na rękojmię i w ten sposób chronić się przed roszczeniami. Ponieważ  stan prawny zapisany w księgach  ma pierwszeństwo – czyli rozstrzyga nad rzeczywistym stanem prawnym.

Jak czytać księgi wieczyste ?

Księga wieczysta zbudowana jest z czterech działów.

Dział pierwszy KW zawiera informacje dotyczące oznaczenia nieruchomości oraz praw, jakie przysługują właścicielowi.  Dział pierwszy składa się z:

Dział   „I-O”  gdzie  znajdziesz dane  dotyczące konkretnego oznaczenia nieruchomości, takie jak numer nieruchomości, numer działki, położenie, sposób korzystania, wyodrębnione lokale.

Dział  „I – Sp” gdzie znajdziesz dane  dotyczące praw, jakie przysługują właścicielowi konkretnej nieruchomości. Są to udział w nieruchomości wspólnej, służebność gruntowa, w księdze wieczystej prowadzonej dla prawa spółdzielczego określa się rodzaj tego prawa oraz wymienia właściwą spółdzielnię mieszkaniową. Jeśli nieruchomość gruntowa oddana została w użytkowanie wieczyste, to w tym dziale wskazuje się termin, do którego zostało ustalone użytkowanie wieczyste oraz sposób korzystania z nieruchomości. 

Dział drugi KW. W tym dziale znajdziesz dane właścicieli  lub  użytkowników wieczystych, oraz informacje w jaki sposób dana osoba nabyła swoje prawo.

Dział trzeci KW wskazuje na wszelkie ograniczenia dotyczące nieruchomości. Ograniczone prawa rzeczowe (służebności osobiste i gruntowe), prawa i roszczenia osobiste (prawo pierwokupu, odkupu, dzierżawy, umowy przedwstępne, ograniczenia w rozporządzaniu nieruchomością ( wszczęcie egzekucji, wywłaszczenia, upadłości).

Dział czwarty KW to wszystkie wpisy dotyczące hipotek, a w szczególności wysokość hipoteki, co zabezpiecza oraz na rzecz kogo została ustanowiona.

750x100

Na co warto zwrócić uwagę przeglądając księgę wieczystą ?

Każdy z działów księgi wieczystej ma rubrykę oznaczoną „wzmianka”. Jeżeli znajduje się w niej jakikolwiek symbol, numer wzmianki i data jej zamieszczenia, oznacza to, że do tego działu został złożony wniosek o zmianę wpisu. Na przykład wzmianka w dziale drugim może oznaczać, że osoba, która widnieje jako właściciel nieruchomości, już nim nie jest, lecz w KW nie zmieniono jeszcze wpisu dotyczącego osoby właściciela. Z samego odpisu KW nie dowiesz się, czego dotyczy wniosek o zmianę wpisu. Aby uzyskać takie informacje wybierz się do sądu.

Oprócz wzmianek warto zwracać uwagę na  tzw.  „komentarz do migracji”. Chodzi tutaj o migrację treści KW z wersji papierowej do elektronicznej. Znajdują się tam informacje, które nie mieszczą się w działach elektronicznej księgi wieczystej, a były dokonane w księdze papierowej. Niestety, nie ma reguły co do tego, jak istotne mogą to być dane. Dlatego zachęcać aby traktować je równie poważnie jak wzmianki.

Co to jest treść aktualna a co to jest treść zupełna KW ?

Treść aktualna to  treść zapisów według stanu na dzień dzisiejszy. Treść zupełna jest to cała historia nieruchomości, wszystkie wpisy od momentu założenia księgi, wraz z historią zmian.

Jak korzystać  z księgi wieczystej ?

Księgi wieczyste prowadzone są przez wydziały ksiąg wieczystych w sądach rejonowych właściwych dla miejsca położenia  nieruchomości. Każda księga ma swój numer. Księgi są jawne i każdy kto zna numer księgi może wybrać się do sądu aby przejrzeć księgę Można to także zrobić on-line na stronie Ministerstwa Sprawiedliwości, korzystając z tego linku .

Co zrobić jeśli nie znam numeru księgi wieczystej ?

Jeśli nie znasz numeru księgi wieczystej możesz  udać się do wydziału geodezji w Starostwie Powiatowym i tam wykazując „interes prawny” po wypełnieniu odpowiednich formalności uzyskać numer księgi dla danej nieruchomości.

Czy kupować mieszkanie bez księgi wieczystej?

Przede wszystkim, warto zauważyć, że nie wszystkie mieszkania mają wyodrębnioną księgę wieczystą. Dotyczy to przede wszystkim  spółdzielczych mieszkań własnościowych. W przypadku nieruchomości, które znajdują się na działkach o nieuregulowanej sytuacji prawnej, założenie księgi wieczystej będzie niemożliwe.

Zakup mieszkania bez księgi wieczystej zawsze jest obarczony ryzykiem. Dlatego często mieszkania bez wydzielonej księgi są sprzedawane w atrakcyjnych cenach. Można ten fakt wykorzystać podczas negocjacji.

Największe ryzyko wiąże się z pozbawieniem nabywcę ochrony związanej z rękojmią wiary publicznej ksiąg wieczystych. Istnieją jednak inne dokumenty, które mogą potwierdzić własność nieruchomości. Należą do nich miedzy innymi: akt notarialny nabycia nieruchomości,  postanowienie sądu potwierdzające nabycie spadku, decyzja administracyjna przyznająca prawo użytkowania wieczystego czy aktualny  wypis z ewidencji gruntów.

Jeśli planujesz finansowanie zakupu kredytem hipotecznym to w przypadku braku księgi wieczystej musisz się liczyć z utrudnieniami, a nawet odmową. Np. kiedy  działka, na której stoi nieruchomość nie ma uregulowanej sytuacji prawnej.

W przypadku zakupu spółdzielczego mieszkania własnościowego trzeba sprawdzić czy  spółdzielnia ma prawo własności lub użytkowanie wieczyste gruntu, na którym jest zlokalizowany blok. Jeśli tak, to nie powinno być problemu z późniejszym założeniem księgi wieczystej .

Jak założyć księgę wieczystą ?

Księgę wieczystą można  założyć składając w sądzie rejonowym (właściwym ze względu na miejsce położenia nieruchomości) odpowiedni wniosek wraz z wymaganymi dokumentami.

Wniosek o założenie księgi złożyć mogą:   właściciel nieruchomości, osoba, której przysługuje ograniczone prawo rzeczowe (np. służebność, hipoteka) do określonej nieruchomości, wierzyciel, jeśli przysługuje mu prawo, które ma być wpisane do księgi wieczystej, właściwa państwowa jednostka organizacyjna lub osoba, której oddano nieruchomość w użytkowanie wieczyste, osoba, której przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu.

Księgę wieczystą można założyć w momencie zawierania umowy sprzedaży – poprzez wniosek w treści aktu notarialnego. Nabywając nieruchomość wnioskuje się  założenie dla niej księgi wieczystej i wówczas nie ma potrzeby składać osobnego wniosku.  Sąd założy księgę na podstawie samego aktu notarialnego.

Czy znalazłeś odpowiedź na swoje pytanie? Jeśli nie, to zadaj mi to pytanie w komentarzu, wówczas odpowiem na nie 🙂

PODOBAŁ CI SIĘ TEN ARTYKUŁ ?

Jeśli tak to zarejestruj się do newslettera. Otrzymasz darmowe e-booki, webinary, szkolenia, zniżki na publikacje. Dbam o prywatność, nigdy nie spamuję.

Skomentuj artykuł

Comment

22 Comments

  1. Dobry, chodź za krótki, wpis na temat KW. Faktycznie istotny jest wpis „komentarz do migracji” – nie wiele osób zdaje sobie sprawę ze znaczenia tego wpisu. Przyznał sie ze pisząc swoj artykuł na ten temat umknęła mi tak informacja. Zabrakło mi jeszcze przestrzelenia czytelników przed sytuacja w ktorej lokal ma założona odrębna KW a spółdzielnia mieszkaniowa nie jest właścicielem gruntu. Zgodnie z uchwałą Sądu Najwyższego Sygn. Akt III CZP 104/12 mimo założenia KW dla spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu istnieje realne ryzyko jej kasacji (likwidacji). Po za tym sa banki które nie zabezpieczą kredytu hipotecznego na takiej nieruchomości.

    PS Serdeczne pozdrowienia dla autorki strony 🙂

  2. Bardzo przydatny artykuł. Zawiera podstawowe informacje dotyczących ksiąg wieczystych. Wielkie dzięki 🙂

  3. Mam wrażenie, że o księgach można pisać i pisać a temat wciąż będzie niewyczerpany. Wpis jak najbardziej ciekawy.

  4. A co z mieszkaniem, które należy starszego członka rodziny? Czy możemy się wpisać do KW i liczyć później na przepisanie mieszkanie na nas? Będzie łatwiej niż w wypadku gdy tego przepisania nie ma?

  5. jeśli ktoś kupuje za gotówkę (nie kredytuje nieruchomości) zakup mieszkania bez KW np o 5/10% poniżej ceny rynkowej to bardzo dobra inwestycja. kiedyś tam w przyszłości grunty zostaną uregulowane (np za 10 lat).
    tez pod inwestycję mieszkanie bez KW tez jest idealne (tym bardziej nikt nie mysli o amortyzacji bo spadnie zdolność kredytowa, tylko ryczałt)

  6. Witam,

    Chcę zakupić strych w budynku kilku kondygnacyjnym pod inwestycje. Strych nie posiada wyodrebnionej księgi wieczystej natomiast jest WZ na nadbudowe dwóch kondygnacji. Jak sprawdzić jaka jest sytuacja prawna dotycząca poddasza oraz o jakie dokumenty zapytać aby mieć pełen obraz sytuacji.

  7. Hmm. Mam na oku mieszkanie, ktore sprzedaje firma Praktiker. Zostalo ponoc nabyte od syndyka. Niestety mieszkanie nie ma ksiegi wieczystej, a osiedle ma kiepska historie (bamkructwo dewelopera, walka mieszkancow z bankiem itd.). Cena kuszaca, ale sam juz nie wiem…

    • Zgodnie z tym co napisałam w artykule, jeśli sytuacja z gruntami jest nieuregulowana to nie da się założyć księgi wieczystej, a co za tym idzie będziesz mieć kłopot ze sprzedażą tego mieszkania. Pytanie czy chcesz je sprzedawać czy wynajmować? Po pierwsze potrzebujesz ustalić jak wygląda sytuacja z gruntami. Pozdrawiam 🙂

  8. Dzien Dobry, czy mozna sprzedac mieszkanie, ktore na podstawie notarialnego poswiadczenia zostalo odziedziczone, ale wlascicielem mieszkania jest zmarla osoba (matka) i wpis do ksiegi wieczystej nie zostal zaktualizowany? Pozdrawiam

  9. Dzień dobry,
    zastanawiam się nam kupnem mieszkania bez księgi wieczystej (nieuregulowany stan prawny gruntu pod budynkiem – dotyczy całego osiedla w Poznaniu…).

    Chciałabym po prostu mieszkać w tym lokalu – dłuższy czas – być może dozgonnie;)

    Czym ryzykuję kupując takie mieszkanie? Czy mogą mnie czekać jakieś dodatkowe koszty/spłacanie jakiegoś dodatkowego zadłużenia/eksmisja, itp – w momencie, jeśli kiedyś własność gruntu zostanie uregulowana?

    Dziękuję za pomoc!