in Najem

Czego Nie Powinien Robić Właściciel Mieszkania

Czego nie powinien robić właściciel mieszkania w stosunku do najemcy. Dziś mam dla was gorący ‚case’ prosto z Wrocławia, przypadek który przydarzył się osobie z mojej rodziny.  Od początku – czyli od momentu podpisania umowy najmu, która zawiera błędy, przez bezprawne próby rozwiązania tej umowy, oraz stosowanie gróźb pod adresem najemców- jest to wręcz katalogowy anty- przykład tego, w  jaki sposób absolutnie nie wolno postępować.

Każdy, kto zagląda na mojego bloga wie, iż obrałam sobie za misję edukowanie inwestorów oraz szerzenie najlepszych praktyk w zakresie inwestowania w nieruchomosci. Moja najnowsza książka Jak Wynajmować Mieszkania to kompendium wiedzy z zakresu bezpiecznego najmu. Jest ona skierowana przede wszystkim do właścicieli mieszkań pod wynajem, a  jej celem jest wspieranie ich w tym, aby jak najlepiej zabezpieczali oni swoje interesy podczas najmu oraz jak najskuteczniej egzekwowali swoje uprawnienia w tym zakresie.

Dzisiejsza tematyka będzie w pewnym sensie nietypowa. W tym artykule wspieram bowiem najemców, którzy spotkali się z brakiem profesjonalizmu oraz łamaniem prawa ze strony wynajmującego. Lista błędów jest tak ewidentna,  że postanowiłam użyć tego przypadku,  jako anty – przykładu,  jak nie należy postępować i czego absolutnie robić nie wolno.

Celem, który mi przyświeca, jest wyeliminowanie podobnych zachowań, edukacja oraz wspieranie profesjonalizacji rynku najmu w Polsce.

A oto ‚case’, który miał miejsce, a właściwie to nadal jeszcze się toczy.

Umowa najmu lokalu mieszkalnego została zawarta na czas określony i obowiązuje do lutego przyszłego roku. W umowie znajduje się zapis o tym, iż może ona zostać wypowiedziana z miesięcznym terminem wypowiedzenia. Nie zostało określone w jakim przypadku umowa może zostać wypowiedziana.

Właścicielka mieszkania  podjęła decyzję o jego sprzedaży, w związku z tym wypowiedziała najemcom umowę powołując się na ten zapis.  Zaczęła także regularnie pojawiać się w lokalu z potencjalnymi klientami na zakup mieszkania. Robi to nawet pod nieobecność i bez zgody najemców.

Najemcy początkowo próbowali załatwić sytuację w sposób polubowny. Właścicielka jednak jest bardzo mocno przekonana o swojej racji i zachowuje się w sposób arogancki, nie dopuszczając innej argumentacji.  Próbuje zastraszać, wywierać presje, nachodzi i nęka najemców.

Jak wspomniałam wcześniej jednym z najemców jest osoba z mojej rodziny, dlatego też nastąpiła konsultacja i dalszy ciąg będzie już wyglądał nieco inaczej.

A oto co miało miejsce i jakie błędy zostały tutaj popełnione.

  1. Błędne zapisy dotyczące możliwości wypowiedzenia umowy najmu lokalu mieszkalnego. 

Podstawowym błędem było wpisanie do umowy najmu zapisu o możliwości jej wypowiedzenia z miesięcznym terminem wypowiedzenia, oraz bez określenia przyczyny w jakiej może dojść do wypowiedzenia.

Wynajmujący lokal mieszkalny może wypowiedzieć umowę najmu lokalu mieszkalnego tylko na zasadach określonych w Ustawie z dnia 21.06.2001r o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Musi przy tym, przede wszystkim zachować określone w tej ustawie a dokładnie w art. 11 Ustawy terminy wypowiedzenia.

Więcej na ten temat przeczytasz w tym artykule. 

   2. Zapisy w umowie, które są sprzeczne z powszechnie obowiązującym prawem są nieważne 

Często popełnianym przez wynajmujących błędem jest wiara w to, że do umowy najmu mogą wpisać praktycznie wszystko, a w szczególności zaś własne zapisy dotyczące trybu wypowiedzenia umowy najmu.

Oczywiście papier przyjmie wszystko, jednak tego rodzaju zapisy nie będą obowiązywać. Ich znaczenie będzie miało wartość jedynie psychologiczną. Zastosowanie się do nich będzie zależeć od dobrej woli najemcy oraz jego znajomości lub raczej braku znajomości swoich praw.

Zgodnie z wyrażoną w przepisach kodeksu cywilnego zasadą swobody umów, strony mogą w sposób dowolny regulować przyczyny wypowiedzenia umowy, nie mogą być one jednak sprzeczne z bezwzględnie obowiązującymi przepisami prawa.

Art. 353 kpc zakładając zasadę swobody umów, zastrzega od razu, że treść lub cel kreowanego stosunku prawnego nie może sprzeciwiać się jego właściwości, ustawie, ani zasadom współżycia społecznego. W przeciwnym razie bowiem zastosowanie znajduje Art. 58 kpc, który przewiduje nieważność takiej właśnie umowy.

Jeśli masz w swojej umowie najmu zapisy, które nie są zgodne z obowiązującym prawem to zwyczajnie są one nieważne. Najemca może  odmówić zastosowania się do nich i będzie miał przy tym pełną ochronę prawną.

    3. Zawsze staraj się dążyć do polubownego rozwiązania 

Właściciel zawsze powinien podjąć próbę porozumienia z najemcą co do warunków i terminu zakończenia umowy. Zawsze należy zakładać dobrą wolę oraz możliwość porozumienia się stron. Dopiero jeśli te próby okażą się bezskuteczne występuje się do sądu.

W tej sytuacji to najemcy zaproponowali rozwiazanie polubowne, wyrażając chęć rozwiązania umowy za porozumieniem stron, pod warunkiem wyrównania im różnicy w czynszu nowo wynajętego mieszkania (w tej samej okolicy i tym samym standardzie). Moim zdaniem było to bardzo przyzwoite podejście. Wynajmująca powinna była przyjąć tę propozycję, ewentualnie podjąć się jej negocjacji.

Niestety, nic takiego nie miało miejsca, ponieważ pani ta, nie dopuszcza innego rozwiązania niż bezprawne wypowiedzenie umowy najmu.

Dlatego zaczęły się ze strony tej pani groźby pod adresem najemców, iż zostaną oni obciążeni kosztami odszkodowania w wysokości równowartości ceny mieszkania, jeśli ona go nie sprzeda. Jest to argument na tak wysokim poziomie absurdalności, że  nawet nie będę go tutaj komentować.

W związku z faktem,  iż polubowne rozwiązanie okazało się poza zasięgiem, doradziłam najemcom, aby nie przyjmowali  wypowiedzenia, ponieważ jest ono bezprawne. Niestety wywołało to dalszą falę bardzo nieodpowiedzialnych i niezgodnych z prawem zachowań ze strony wynajmującej.

4. Wizytacje lokalu a zakłócanie korzystania z wynajmowanego lokalu

Prawo wynajmującego do wizytacji lokalu zostało w tym przypadku wpisane do umowy, jako „bezwarunkowa zgoda na okresowe przyjazdy i wizytacje po uprzednim zawiadomieniu o tym najemców.” 

Z jednej strony właściciel powinien mieć wiedzę na temat tego w jaki sposób jest  wykorzystywany jego lokal i w jakim stanie jest on utrzymywany. Do tego właśnie służą cykliczne wizytacje.

Z drugiej strony najemca ma prawo do spokojnego i niezakłóconego korzystania z wynajmowanego lokalu bez ciągłych inspekcji i niezapowiedzianych wizyt ze strony właściciela.

Czym innym zatem jest realizacja uprawnień związanych z cykliczną wizytacją lokalu, a czym innym jest regularne przyprowadzanie do lokalu klientów w celu pokazania im mieszkania, wystawionego na sprzedaż. To drugie stanowi naruszenie prawa lokatorów do spokojnego i niezakłóconego korzystania z wynajmowanego przez nich lokalu.

5. Wejście do lokalu pod nieobecność najemcy jest przestępstwem

Wejście  przez właściciela do wynajętego lokalu pod nieobecność lokatora to przestępstwo.

Treść art. 193 k.k. gwarantuje lokatorowi niezależną od właściciela rzeczy ochronę wynajętego mieszkania. W konsekwencji wynajęte mieszkanie staje się dla właściciela miejscem „cudzym”, gdyż przekazał on część swoich uprawnień na inne osoby.

Tylko w wyjątkowych sytuacjach właściciel jest uprawniony do wejścia do miejsca wynajętego. Potwierdza to art. 10 Ustawy z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego. Zgodnie z tym przepisem w razie awarii wywołującej szkodę lub grożącej bezpośrednio powstaniem szkody wynajmujący ma prawo wejść do lokalu w obecności funkcjonariuszy policji lub straży miejskiej, jeżeli najemca jest nieobecny lub odmawia udostępnienia lokalu.

Ustawodawca wyraźnie chroni w takich sytuacjach uprawnienia lokatora, gdyż uznaje, że bezprawne wkroczenie przez właściciela do zajmowanego przez najemcę mieszkania narusza jego prawa.

6. Kwestie moralne 

Osobiście uważam, iż zawsze należy zachowywać się wobec innych tak, jak ty chciałbyś aby zachowywano się względem ciebie i twoich najbliższych.

W przedstawionym przypadku mamy jeszcze jedną okoliczność, która moim zdaniem jest niedopuszczalna. Najemcy to osoby młode, nie do końca poinformowane o  swoich uprawnieniach. Właścicielka  mieszkania zaś wysyła im pisma redagowane przez prawnika (!), który stara się uzasadnić bezprawne wypowiedzenie lokalu paragrafami, nie próbuje nawet polubownego załatwienia sprawy, zamiast tego zastrasza odszkodowaniem w kwocie wartości mieszkania (!), wywiera presję, nachodzi i zakłóca spokój.

Takie zachowanie jest nie tylko niedopuszczalne, ale niesie też za sobą konsekwencje karne, które moim zdaniem w tym akurat przypadku należałoby egzekwować. Niestety sytuacja zaszła już na tyle daleko, że zaangażowani zostali prawnicy, którzy pomogą młodym najemcom. Szkoda, bo gdyby nie bezmyślny upór i zacietrzewienie wynajmującej, całą sprawę można było załatwić szybko i polubownie.

Jeśli znajdujesz się w sytuacji potencjalnego konfliktu interesów,  to pamiętaj o tym, że po drugiej stronie też są ludzie, z którymi należy usiąść do stołu i porozmawiać. Poszukaj kompromisu zamiast upierać się przy swoim i wychodzić z pozycji siły. Pamiętaj, że prawo chroni najemców (!) Jak się przekonałam na opisanym przykładzie, ustawodawca nie bez racji ustanawia nad nimi tę ochronę.

Jeśli chcesz dowiedzieć się więcej na temat zasad bezpiecznego najmu zachęcam cię do lektury mojej publikacji  .

PODOBAŁ CI SIĘ TEN ARTYKUŁ ?

Jeśli tak to zarejestruj się do newslettera. Otrzymasz darmowe e-booki, webinary, szkolenia, zniżki na publikacje. Dbam o prywatność, nigdy nie spamuję.

Skomentuj artykuł

Comment

  1. Bardzo rzeczowy artykuł. Najczęściej spotykanym problemem jest chyba zakłócanie korzystania z wynajmowanego lokalu pod płaszczykiem wizyt 🙂 Pozdrawiam!