in Prawo Nieruchomości

Co Zrobić Kiedy Dłużnik Nie Chce się Wyprowadzić?

Często dostaję od was pytania dotyczące objęcia w posiadanie nieruchomości nabytej w drodze licytacji komorniczej. Co zrobić kiedy dłużnik nie chce się wyprowadzić? Czy i kiedy można przeprowadzić eksmisję? Jak się za to zabrać ? Zagadnienia te dość  szczegółowo opisałam w poradniku Jak Kupić Mieszkanie na Licytacji Komorniczej. Ponieważ jednak większość tekstów na blogu powstaje ostatnio niejako na prośbę moich czytelników, to i tym razem postanowiłam odpowiedzieć na Wasze pytania. Tak powstał niniejszy artykuł. Wszystkich zainteresowanych zachęcam do lektury.

Eksmisja dłużnika podstawa prawna 

Mieszkania wystawiane na licytacjach często są zamieszkiwane przez dłużników oraz ich rodziny. Zdarza się, że po wygranej licytacji  dotychczasowi właściciele, pomimo utraty prawa własności, nie chcą się wyprowadzić z zajmowanego lokalu.  Wówczas prawomocne postanowienie o przysadzeniu własności, które wydaje Sąd stanowi tytuł wykonawczy do tzw. wprowadzenia właściciela w posiadanie nieruchomości.

Na podstawie prawomocnego przysądzenia własności nabywca lokalu może złożyć do komornika wniosek o przeprowadzenie postępowania, które z kolei wygląda jak eksmisja.

Eksmisja krok po kroku

Pierwszym etapem jest wysłuchanie dłużnika:

Przed wykonaniem tytułu wykonawczego nakazującego wydanie nieruchomości komornik wysłuchuje dłużnika, po czym doręcza mu wezwanie do wykonania tego obowiązku w wyznaczonym stosownie do okoliczności terminie. Wysłuchanie powinno zmierzać do ustalenia, jakie czynności będą niezbędne do wprowadzenia wierzyciela w posiadanie nieruchomości”.

Komornik zatem najpierw wzywa dłużnika do opróżnienia nieruchomości, wyznaczając mu na to stosowny termin. Dopiero po jego upływie komornik przystępuje do czynności potrzebnych do wprowadzenia wierzyciela w posiadanie nieruchomości, co jest równoznaczne z eksmisją dłużnika.

Przepisy mówią, iż wykonując obowiązek opróżnienia (eksmisję) komornik usunie dłużnika do innego lokalu lub pomieszczenia, do którego dłużnikowi przysługuje tytuł prawny i w którym może zamieszkać.

Co w przypadku jeśli dłużnik nie ma innego lokalu, w którym może zamieszkać? Komornik w żadnym wypadku nie może wyeksmitować dłużnika ‘na bruk’ .

Co jeśli dłużnikowi nie przysługuje tytuł prawny do innego lokalu?

Jeżeli dłużnikowi nie przysługuje tytuł prawny do innego lokalu lub pomieszczenia, w którym może zamieszkać, komornik wstrzyma się z dokonaniem czynności do czasu, gdy gmina właściwa ze względu na miejsce położenia lokalu podlegającego opróżnieniu, na wniosek komornika, wskaże dłużnikowi tymczasowe pomieszczenie. Nie dłużej jednak niż przez okres 6 miesięcy.  Po upływie tego terminu komornik usunie dłużnika do noclegowni, schroniska lub innej placówki zapewniającej miejsca noclegowe wskazanej przez gminę właściwą ze względu na miejsce położenia lokalu podlegającego opróżnieniu. Usuwając dłużnika do noclegowni, schroniska lub innej placówki zapewniającej miejsca noclegowe, komornik powiadomi właściwą gminę o potrzebie zapewnienia dłużnikowi tymczasowego pomieszczenia.

Co jeśli gmina nie wyda pomieszczenia zastępczego?

Często praktyka jest taka, że komornik nie ma dokąd wyeksmitować dłużnika, składa więc wniosek do gminy o tymczasowe pomieszczenie. Jeśli gmina nie wyda takiego pomieszczenia przez 6 miesięcy, dopiero wówczas komornik może usunąć dłużnika do noclegowni, schroniska lub innej placówki.

W opisanej sytuacji pomimo własności i tytułu wykonawczego do mieszkania, dłużnik bezprawnie przebywa w lokalu przez pół roku. To spory kłopot, nabywca jednak może  dochodzić swoich praw w gminie.

Ostatecznie potwierdził to Trybunał Konstytucyjny wyrokiem z 2010 roku: „Jeśli gmina nie wywiązuje się ze swoich obowiązków zaspokajania potrzeb mieszkaniowych lokalnej społeczności, to musi ponieść z tego tytułu konsekwencje finansowe”.

Czy można wpłynąć na skrócenie czasu eksmisji?

Czasem można wpłynąć na przyspieszenie całego procesu.  Zainteresowanych szczegółami odsyłam do lektury mojego poradnika 🙂

Ile kosztuje eksmisja?

W zakresie opłat egzekucyjnych związanych z eksmisją lokatora zastosowanie ma przepisy ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. o komornikach sądowych i egzekucji (tekst jednolity: Dz.U. z 2011 nr 231 poz. 1376 ze zm.) Koszt jest niemały, bowiem zgodnie z art. 54 ustawy za wprowadzenie wierzyciela w posiadanie w przypadkach innych niż wymienione w art. 51 pobiera się opłatę stałą w wysokości 25% przeciętnego wynagrodzenia miesięcznego, a w razie podjęcia egzekucji na skutek dalszych naruszeń posiadania, opłatę zwiększa się każdorazowo o 100%.

Natomiast za wprowadzenie w posiadanie nieruchomości wraz z usunięciem z niej ruchomości niebędących przedmiotem egzekucji jest pobierana opłata egzekucyjna w wysokości określonej w art. 51. Stosownie do tego przepisu, za opróżnienie lokalu z rzeczy lub osób opłata stała wynosi 40% przeciętnego wynagrodzenia miesięcznego, z tym że odrębną opłatę pobiera się od każdej izby. Zgodnie z art. 51 ust. 2 ustawy, przy opróżnianiu lokali mieszkalnych nie pobiera się odrębnej opłaty od pomieszczeń stanowiących: przedpokoje, alkowy, korytarze, werandy, łazienki, spiżarnie, loggie i podobnych.

Przeciętne miesięczne wynagrodzenie, o którym mowa w ustawie o komornikach sądowych i egzekucji, to stosownie do art. 33 ust. 1 tej ustawy, przeciętne wynagrodzenie miesięczne w gospodarce narodowej w roku poprzednim, ogłaszane przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego w Monitorze Polskim.

PODOBAŁ CI SIĘ TEN ARTYKUŁ ?

Jeśli tak to zarejestruj się do newslettera. Otrzymasz darmowe e-booki, webinary, szkolenia, zniżki na publikacje. Dbam o prywatność, nigdy nie spamuję.

Skomentuj artykuł

Comment