in Najem

Amortyzacja Najmu

W poprzednim artykule napisałam o tym jak całkowicie legalnie nie płacić podatku od dochodów z najmu. Najważniejszy składnik kosztów uzyskania przychodu (obok kosztów finansowych) stanowi amortyzacja. To właśnie odpisy amortyzacyjne wpływają na wybór scenariusza optymalizacji podatkowej. Dlatego zgodnie z wcześniejszą obietnicą to właśnie amortyzacji poświęcam osobny artykuł na moim blogu.

Amortyzacja oznacza koszt związany ze stopniowym zużywaniem się środków trwałych i wartości niematerialnych i prawnych. Zgodnie z ustawą o podatku dochodowym od osób fizycznych amortyzacji podlegają stanowiące własność lub współwłasność podatnika, nabyte lub wytworzone we własnym zakresie, kompletne i zdatne do użytku w dniu przyjęcia do używania m.in. budowle, budynki oraz lokale będące odrębną własnością o przewidywanym okresie używania dłuższym niż rok, wykorzystywane przez podatnika na potrzeby związane z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą albo oddane do używania na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub umowy leasingu. Amortyzacji podlegają też: spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego, spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego oraz prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej. Dotyczy to także wynajmowanych nieruchomości.

Wartość początkowa 

Odpisów amortyzacyjnych dokonuje się według stawek procentowych i nalicza od podstawy, którą stanowi tzw. wartość początkowa.

  • Jeżeli nabyłeś nieruchomość w drodze kupna to za wartość początkową nieruchomości uznaje się cenę jej nabycia powiększoną o koszty związane z zakupem, naliczone do dnia przekazania nieruchomości, w tym opłaty notarialne, opłata skarbowa.
  • Jeżeli wytworzyłeś nieruchomość we własnym zakresie to za wartość początkową nieruchomości uznaje się koszt wytworzenia,
  • Jeżeli nabyłeś nieruchomość  w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób, to za wartość początkową nieruchomości uznaje się jej wartość rynkową z dnia nabycia, chyba że umowa darowizny albo umowa o nieodpłatnym przekazaniu określa tę wartość w niższej wysokości.

Stawki amortyzacyjne

Stawka amortyzacji oznacza to jaką część przyjętej wartości początkowej (w skali roku) możesz dopisać do kosztów uzyskania przychodu.

Ogólne stawki amortyzacyjne:

  • 1,5 % dla budynków i lokali mieszkalnych,
  • 2,5 % dla zaliczanych do wartości niematerialnych i prawnych: własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej.

Amortyzacja uproszczona 

Amortyzacja uproszczona polega na ustaleniu wartości początkowej przyjmując w każdym roku podatkowym wartość stanowiącą iloczyn metrów kwadratowych wynajmowanej, wydzierżawianej lub używanej przez właściciela powierzchni użytkowej  budynku lub lokalu i kwoty 988 zł. Za powierzchnię użytkową uważa się powierzchnię przyjętą dla celów podatku od nieruchomości, a zatem ustaloną zgodnie z przepisami o podatkach i opłatach lokalnych. Jak sobie już to pewnie obliczyłeś ustalona w ten sposób wartość będzie niższa od wartości rynkowej.

Od tak ustalonej wartości początkowej odpisów amortyzacyjnych dokonuje się według stawki rocznej 1,5 proc. Dodatkowo przy uproszczonej amortyzacji budynków i lokali nie istnieje obowiązek prowadzenia ewidencji środków trwałych. Ta sama zasada dotyczy też amortyzacji spółdzielczych praw do nieruchomości.

Amortyzacja przyspieszona (indywidualna)

Stawka amortyzacji indywidualnej wynosi maksymalnie 10% wartości początkowej. Możesz  ją zastosować wyłącznie wtedy, kiedy spełnione są następujące warunki:

  1. Wynajmowany lokal był wcześniej używany przez co najmniej 60 miesięcy,

lub

  1. Wynajmowany lokal przed wprowadzeniem do ewidencji został ulepszony, a wydatki poniesione w tym celu stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Decydując się na amortyzację indywidualną w przypadku lokalu mieszkalnego musisz pamiętać, że okres amortyzacji nie może być krótszy niż 10 lat. Maksymalna stawka amortyzacji to 10 %, co pozwoli ci obniżać podstawę opodatkowania tylko przez 10 lat. Nie musisz jednak wybierać stawki maksymalnej. Możesz przyjąć jakąkolwiek inną stawkę w granicach 2,5% – 10,0%.  W tej sytuacji zalecam dokładne przeanalizowanie jaka będzie optymalna wysokość  stawki amortyzacyjnej w twojej sytuacji. Może się okazać, iż nawet stawka na niższym poziomie, przy uwzględnieniu innych kosztów związanych z nieruchomością, pozwoli ci w sposób legalny wynajmować nieruchomość bez odprowadzania podatku przez okres dłuższy niż 10 lat.

Wybór stawki amortyzacji przyspieszonej powinien być dokonywany tak, aby średnie przychody z najmu zrównywały się ze średnimi kosztami uzyskania tych przychodów (wliczając w nie kwotę amortyzacji). W ten sposób całkowicie legalnie wydłużysz sobie okres wolny od podatków.

UWAGA: Indywidualnej stawki amortyzacyjnej nie stosuje się w przypadku praw spółdzielczych, gdyż rozwiązanie to dotyczy wyłącznie środków trwałych, ale już nie wartości niematerialnych i prawnych.

Standardowo amortyzację rozlicza się w czasie, aż do pełnego zrównania się wartości początkowej z sumą odpisów amortyzacyjnych, albo do momentu zbycia nieruchomości. Amortyzację rozliczasz:

  • w równych ratach co miesiąc
  • albo w równych ratach co kwartał,
  • albo jednorazowo na koniec roku podatkowego.

Suma odpisów amortyzacyjnych od środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych dokonanych w pierwszym roku podatkowym, w którym środki te zostały wprowadzone do ewidencji nie może przekroczyć wartości tych odpisów przypadających za okres od wprowadzenia ich do ewidencji (wykazu) do końca tego roku podatkowego.

Odpisów amortyzacyjnych dokonuje się, gdy wartość początkowa środka trwałego albo wartości niematerialnej i prawnej w dniu przyjęcia do używania jest wyższa niż 3 500 zł. W przypadku gdy wartość początkowa jest równa lub niższa niż 3 500 zł, podatnicy mogą dokonywać odpisów amortyzacyjnych albo jednorazowo – w miesiącu oddania do używania tego środka trwałego lub wartości niematerialnej i prawnej, albo w miesiącu następnym.

Więcej na temat amortyzacji oraz tego jak płacić zerowe podatki od najmu przeczytasz w mojej najnowszej książce Jak Wynajmować Mieszkania.  Koniecznie też zapisz się do mojego newslettera, aby otrzymać  jeszcze więcej informacji na temat bezpiecznego najmu i inwestowania w nieruchomości.

Skomentuj artykuł

Comment

  1. Cześć, dzięki za ten tekst, fajnie systematyzuje temat.
    Pytanie, które już pewnie słyszałaś nie raz: Jakie są negatywne konsekwencje przy sprzedaży mieszkania, które przez 10 lat było amortyzowane indywidualną 10% stawką? Chcę sprzedać takie mieszkanie w 11 roku i…? Muszę się martwić tym, że jest zamortyzowane? Czy nie ma to znaczenia? Kto może się przyczepić i do czego?

    • Cześć Tomku, bardzo ciekawy blog prowadzisz:)

      Odnośnie odpowiedzi na pytanie dotyczące pełnej amortyzacji a następnie sprzedaży mieszkania, to raczej nie wydaje mi się, żeby to zrodziło jakieś negatywne skutki.

      Interpretacja Izby skarbowej w Łodzi, gdzie zapytano min. o możliwość sprzedaży lokalu po okresie 15 lat (zamortyzowanego stawką 7%).

      W odpowiedzi napisano ” (…) stwierdzić należy, że w sprawie objętej ww. wnioskiem, odpłatne zbycie przedmiotowego lokalu mieszkalnego po 15 latach od daty jego nabycia, nie będzie stanowiło źródła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i nie będzie podlegać opodatkowaniu tym podatkiem, z uwagi na upływ pięcioletniego terminu, o którym mowa w cyt. wyżej przepisie.”

      Jeśli masz wątpliwości to sugeruje wystąpienie o interpretacje do właściwej Izby Skarbowej. Jeśli zdecydujesz się to zrobić to koniecznie się podziel odpowiedzią 🙂

      • 🙂 Dziękuję. Co do bloga, to nie równa się z Twoim, tym bardziej się cieszę z Twojej opinii.

        Jeśli chodzi o interpretację, to masz rację- najlepiej każdorazowo zapytać w US, bo obawiam się, że również w tych strukturach opinie nie muszą być jednoznaczne.

        Pozdrawiam i raz jeszcze dziękuję. Kontynuuj to co robisz, bo robisz super robotę 🙂