in Inwestowanie w Nieruchomości

8 Elementów Wyboru Najlepszej Lokalizacji

Pewnie już nie raz  słyszałeś, że o powodzeniu inwestycji decyduje lokalizacja, lokalizacja i jeszcze raz lokalizacja. No tak, ale jak wybrać tę najlepszą lokalizację?  W jakiej okolicy najkorzystniej  zainwestować? Wybór lokalizacji to być może jedna z trudniejszych decyzji, przed którą staje inwestor. Poniżej przedstawiam listę sprawdzającą:  8 elementów wyboru najlepszej  lokalizacji.

Ustalenie czy konkretna lokalizacja nadaje się do inwestycji jest pewnego rodzaju sztuką. Dużo zależy też od rodzaju strategii, którą zamierzasz zastosować. Czy kupujesz, żeby odsprzedać ( strategia flippingu ) czy kupujesz pod wynajem.

Poniżej proponuję krótką listę sprawdzającą, która mam nadzieję wesprze cię przy podejmowaniu ostatecznej decyzji dotyczącej wyboru lokalizacji. A oto czynniki, które zalecam wziąć pod uwagę przy analizie lokalnego rynku:

I. Inwestuj w okolicy, którą dobrze znasz!

Jak na przekór  decyzja  odnośnie wyboru lokalizacji jest naprawdę łatwa.   Dla początkujących inwestorów mam zawsze jedną i tę samą radę dotyczącą lokalizacji. Trzymaj się blisko domu! Oczywiście im mniejszy jest obszar (np. tylko moja dzielnica), tym lepiej możesz go poznać. Z kolei jeśli obszar będzie większy  (np. wszystkie dzielnice mojego miasta, leżące po lewej stronie rzeki) tym więcej możliwości na natrafienie okazji. Dlatego jeśli dopiero zaczynasz swoją przygodę z inwestowaniem w nieruchomości najlepszą okolicą będzie twoja dzielnica, twoje miasteczko, twoje miasto. A jeśli mieszkasz w nim  co najmniej kilka lat, to doskonale się orientujesz, które dzielnice są ‘dobre’, a które ‘złe’, wiesz gdzie cena za metr trzyma swoją wartość albo rośnie, a gdzie cena się waha lub spada. Wiesz też gdzie się tworzą nowe inwestycje a które okolice nieco pustoszeją.

Osobiście uważam, że lokalizacja inwestycji nie powinna być oddalona więcej niż o godzinę jazdy samochodem. Korzyści płynące z takiej strategii:

  1. Nie musisz jechać daleko, żeby obejrzeć nieruchomość, którą chcesz kupić.
  2. Nie musisz jechać daleko, żeby doglądać prac remontowych.
  3. Nie musisz jechać daleko, żeby pokazać nieruchomość, kiedy wystawisz ją na sprzedaż czy wynajem.
  4. Nie musisz jechać daleko, żeby doglądać nieruchomości.

750x100

II. Porównaj ceny ofert nieruchomości przeznaczonych do remontu z cenami ofert nieruchomości gotowych do wprowadzenia się.

Jeśli kupujesz nieruchomość, po to aby ją szybko odsprzedać (flipping) to powinien być  najważniejszy dla ciebie wskaźnik. Porównanie jak duża jest różnica w cenach nieruchomości do remontu i tych gotowych do wprowadzenia. Jeśli w danej lokalizacji nieruchomości do remontu oferowane są w cenie o wiele niższej niż nieruchomości gotowe do wprowadzenia, oznacza to, że okolica potencjalnie będzie wspierać flipping, oraz że będzie można na tej strategii zarobić. Zdarzają się jednak i takie dzielnice, w których cena  nieruchomości przeznaczonych do remontu jest zbliżona do ceny nieruchomości w dobrym stanie. W tym przypadku na flippie raczej nie zarobisz albo zarobisz niewiele. UWAGA : W tym przypadku porównujemy tylko średnie ceny za m2, podobnych nieruchomości w dość bliskim sąsiedztwie. Na przykład porównaj cenę za m2 zdewastowanego mieszkania (59m2) w starej kamienicy na warszawskim Dolnym Mokotowie do ceny mieszkania ‘świeżo po remoncie’ (62m2) w starej kamienicy na warszawskim Dolnym Mokotowie.

III.  Sprawdź popyt na nieruchomości w danej lokalizacji.

Kolejnym wskaźnikiem, który pomoże ci odpowiedzieć na pytanie, czy dana lokalizacja jest atrakcyjna, będzie wskaźnik popytu na nieruchomości w danej lokalizacji. Jednym słowem  musisz poznać odpowiedź na pytanie czy nieruchomości się dobrze sprzedają w tej okolicy czy nie. W każdym mieście są dzielnice bardzo popularne, w których chętnie się kupuje mieszkania oraz takie, gdzie zdecydowanie więcej jest ofert sprzedaży nieruchomości niż osób zainteresowanych ich kupnem. W tym ostatnim przypadku, to nawet jeśli różnica w cenach będzie wyjątkowo atrakcyjna, to z pewnością nie będzie to lokalizacja w której będzie warto zainwestować.

IV.  Sprawdź średni czas sprzedaży nieruchomości w lokalizacji

Być może spotkałeś się już z tym, że agent nieruchomości mówi coś takiego: W tej dzielnicy mieszkania sprzedają się/ wynajmują  średnio w ‘X miesięcy’.  X oznacza  średni czas sprzedaży/ wynajmu  nieruchomości w danej lokalizacji po cenie rynkowej. Jeśli X jest wysokie, oznacza to, że nie będzie łatwo szybko sprzedać/ wynająć  nieruchomości w tej okolicy po cenie rynkowej. W przypadku sprzedaży mówimy, że mamy do czynienia z rynkiem kupującego. Im niższa wartość  ‘X’ tym łatwiej sprzedaje się/ wynajmuje  nieruchomość w konkretnej okolicy, co oznacza, że mamy do czynienia z rynkiem sprzedającego.

750x100

V. Sprawdź aktywność innych inwestorów w okolicy

Informacja na temat sukcesów odnoszonych przez innych inwestorów w danej okolicy może nie jest najbardziej typowym benchmarkingiem, ale z pewnością pomoże w podjęciu decyzji o wyborze lokalizacji. Jeśli inni sobie dobrze radzą w danej lokalizacji to znaczy, że okolica ma potencjał i że ty również możesz odnieść  sukces.

VI. Przeprowadź analizę wskaźników i trendów rynkowych

Analiza wskaźników i trendów pomoże ci ujrzeć długoterminową perspektywę rozwoju danej okolicy. Dane te są szczególnie istotne dla inwestorów kupujących pod wynajem, gdyż dotyczą one  potencjalnego popytu na mieszkania w przyszłości. Dla inwestorów, którzy kupują z zamiarem szybkiej odsprzedaży informacje te są o tyle istotne, o ile planują oni na dłużej związać się z biznesem i z daną okolicą.

Istotne wskaźniki dotyczą wielkości zaludnienia, zatrudnienia, zabudowy i rozwoju infrastruktury. Jeśli mamy wzrost populacji na danym terenie, to będzie się z tym ściśle wiązać wzrost zapotrzebowania na mieszkania. I na odwrót, kiedy jest coraz mniej ludzi to zapotrzebowanie na mieszkania będzie malało. Kiedy na danym terenie planuje się pojawienie jakiegoś dużego pracodawcy (np. budowa dużego zakładu, strefy ekonomicznej, etc. ) to będzie miało ogromny wpływ na okolicę. Nowe miejsca pracy przyciągają nowe talenty. Często też w takich przypadkach kadra kierownicza przenosi się do nowej lokalizacji i potrzebuje mieszkań. Rozwój infrastruktury również ma duży wpływ na lokalizację, gdyż uatrakcyjniają okolicę dla potencjalnych nabywców.

VII. Wybierz grupę docelową

Czy kupowanie pod wynajem różni się czymś od kupowania na własny użytek? Odpowiedź brzmi: tak. Dlatego zanim zdecydujesz się na zakup warto abyś zastanowił się nad  grupą docelową. Kto obecnie wynajmuje mieszkania w Polsce oraz jaka jest charakterystyka lokalizacji dla twojej grupy docelowej? Mieszkania w centrum zawsze cieszyły się największym zainteresowaniem wynajmujących i to w najbliższym czasie raczej się nie zmieni. Mieszkania w centrum to oferta  dla młodych singli, studentów, menadżerów. Mieszkania w dzielnicach bliskich centrum, dobrze skomunikowanych, najlepiej na nowoczesnych, zamkniętych osiedlach. To mieszkania wybierane przez młode rodziny, firmy oraz bardziej zamożnych pracowników. Mieszkania w pobliżu uczelni to duża gratka dla studentów. Mieszkania w bardziej odległych, ale dobrze skomunikowanych z centrum dzielnicach to oferta dla mniej zamożnych grup.

VIII. Posłuchaj swojego ‘feelingu’

Czasem zdarza mi się wejść do mieszkania i nawet nie muszę go oglądać, żeby po prostu wiedzieć, że to jest to. Czasem oglądam mieszkanie, które spełnia wszystkie ustalone kryteria, ale po prostu go nie czuję. Możesz to nazwać intuicją, siódmym zmysłem, wyczuciem, jak tylko chcesz. Ja to nazywam z angielska ‘feelingiem’. Jeśli nie ma feelingu nie ma transakcji. Podobnie jest lokalizacją. Niektórych okolic po prostu nie rozumiem. I wtedy nie ma możliwości, żeby na taką lokalizację się zdecydować. Nie jest to może jakieś naukowe podejście, ale ‘feeling’  jak do tej pory mnie nie zawiódł. Jeżeli nie czujesz danej okolicy, to niezależnie od zgodności pozostałych parametrów, po prostu  nie decyduj się na nią. Gwarantuję, że będziesz o wiele szczęśliwszy, a co za tym idzie odniesiesz większy sukces, w okolicy co do której masz zgodność parametrów oraz dobry ‘feeling’.

PODOBAŁ CI SIĘ TEN ARTYKUŁ ?

Jeśli tak to zarejestruj się do newslettera. Otrzymasz darmowe e-booki, webinary, szkolenia, zniżki na publikacje. Dbam o prywatność, nigdy nie spamuję.

Skomentuj artykuł

Comment

  1. Fajne porady, dziękuję za wartościowy wpis 🙂 Swoją kawalerkę pod wynajem zakupiłam w biurze nieruchomości **** – agent z tego biura również polecił mi zakup mieszkania w okolicy, którą bardzo dobrze znam i do której mam dobry dojazd. To przy wynajmie bardzo się sprawdza – oszczędza wielu uciążliwości, zwłaszcza w okresie, kiedy to się szuka nowego najemcy – przy dopinaniu terminów oględzin czas jest bardzo cenny.

  2. Dodałbym jeszcze, żeby sprawdzić plany rozwoju danej lokalizacji. Fajnie jeśli w niedługim czasie powstanie tam nowa linia metra 🙂 lub tramwajowa, zaplanowany został remont dróg dojazdowych, wybudują nowy basen itp. dlatego, że już po przeprowadzeniu tych inwestycji dzielnica stanie się bardziej atrakcyjna, a mieszkania zdrożeją.