in Finansowanie

6 Zasad Kreatywnego Finansowania Nieruchomości

W poprzednich artykułach przedstawiłam tradycyjne metody finansowania nieruchomości :  gotówka  oraz kredyt hipoteczny. Nie zawsze, nie dla każdego  te metody są dostępne. Przy inwestowaniu często ważniejsza od kapitału czy zdolności kredytowej jest zdolność kreatywnego myślenia. Dziś opowiem o kreatywnych metodach finansowania.

Kiedy rozmawiam z innymi inwestorami,  zawsze mam  listę pytań, które  staram się im zadać. Jednym z nic jest :

Co cię zainspirowało do inwestowania w nieruchomości?  

Niesamowite jest to, że większość inwestorów ma na to pytanie jedną i taką samą odpowiedź :

Wszystko zaczęło się od tego, że przeczytałem/ przeczytałam książkę Roberta T. Kiyosaki ‘Bogaty ojciec, biedny ojciec.’

To niezwykłe, jak wielu osób życie zmieniło się po przeczytaniu tej książki.  Ja także  jestem pośród nich. I powiem Ci jedną rzecz. Nie znajdziesz tam żadnej magicznej formuły ani schematu, według którego postępując zostaniesz bogaty w ciągu roku. Nie. Ta książka oferuje coś więcej. Ona całkowicie zmienia sposób myślenia o pieniądzach. Otwiera nie tylko umysł, ale jak się okazuje otwiera drzwi do wolności finansowej dla bardzo wielu osób.

Jeśli czytałeś książkę, być może pamiętasz fragment, kiedy w trakcie edukacji Roberta, Bogaty Ojciec zabrania mu używać zwrotu : Nie stać mnie na to!

Bogaty Ojciec twierdził, że to stwierdzenie zamyka umysł. Zamiast tego kazał Robertowi zadawać sobie pytanie : Jak mogę sobie na to pozwolić? Takie podejście otwiera umysł. Budzi kreatywność i stymuluje do szukania sposobów.

Muszę przyznać, że jest to fragment książki, który najbardziej utkwił w mojej pamięci. Wychowywałam się w domu, w którym codziennie słyszałam : Nie stać na to, nie stać nas na tamto. Moja Mama dokonywała ciągłych wyborów, pomiędzy kupnem jednego albo drugiego. Kupić i to i to nigdy nie wchodziło w rachubę. Jako dzieciak bardzo chciałam mieć nowe rzeczy, ubrania, zabawki.  Jak inne dzieci. Wiedziałam jednak, że lepiej o tym nawet nie wspominać, bo przecież i tak zawsze usłyszę TO jedno zdanie.

Od momentu kiedy przeczytałam książkę  Bogaty ojciec, biedny ojciec’ zdecydowałam zawsze tylko myśleć : Jak mogę sobie na to pozwolić? To kreatywny sposób myślenia, który otwiera wiele możliwości.

Większość inwestorów wie, że kiedy znajdzie się dobrą  okazję,  to pieniądze na jej sfinansowanie znajdą się same. Włącza się wówczas kreatywność i zaangażowanie. Kreatywne finansowanie pomaga nakierować myślenie na : Jak mogę sobie na to pozwolić? zamiast znienawidzonego Nie stać mnie to!

Zanim jednak opowiem więcej o kreatywnym finansowaniu przedstawię 6 WAŻNYCH ZASAD. Nazywam je zasadami kreatywnego inwestowania. Ich zrozumienie może mieć kluczowe znaczenie dla twoich przyszłych inwestycji.

750x100

Sześć zasad kreatywnego finansowania
I.   Nie ma czegoś takiego jak nieruchomości za darmo!

Nieruchomości kosztują. Zwykle kosztują dość dużo.  Nie ma nieruchomości za darmo.

Mam pewien problem z osobami, które obiecują nauczyć cię Jak kupować nieruchomościach za darmo. W ten sposób starają się wywrzeć wrażenie, iż znają jakąś magiczną metodę, która jeśli tylko będziesz postępować zgodnie z jej zaleceniami, pozwoli ci bez wysiłku, bez pieniędzy i w krótkim czasie osiągnąć wielkie bogactwo. Osobiście nie jestem zwolenniczką mitu łatwego i błyskawicznego bogacenia się. Wiem, że dochodzenie do pieniędzy zajmuje czas i  potrzeba do tego sporo wysiłku.

Dlatego, jeśli ktoś proponuje ci szkolenie Jak kupować nieruchomościach za darmo, albo Jak kupować nieruchomości bez pieniędzy, to pamiętaj, że dotyczy to kupowania nieruchomości bez udziału  twoich pieniędzy!

Kreatywne metody finansowania nieruchomości pokazują jak wykorzystywać pieniądze innych ludzi!

Co prowadzi do drugiej ważnej zasady :

II.   Nie ma jednej magicznej formuły

Już za chwilę podsunę ci pomysły na kreatywne finansowanie oraz alternatywne sposoby zarabiania na wynajmie mieszkań. Chcę jednak abyś zrozumiał, że nie ma jednej magicznej formuły na sfinansowanie zakupu nieruchomości bez własnych pieniędzy. Każda inwestycja jest inna! Każda sytuacja jest inna. Każdy inwestor jest inny. Każdy sprzedający jest inny. Nikt nie poda ci na tacy jednej, gotowej metody, którą zawsze i w każdej sytuacji będziesz mógł wykorzystać. A jeśli ktoś twierdzi inaczej to zwyczajnie nie mówi prawdy.

Potraktuj  kreatywne podejście do finasowania jedynie jako pewną wskazówkę, jako kierunek, zachętę do kreatywnego myślenia.  Nie wierz w schematy, które sprawdzają się w każdej sytuacji.

III.   Wymieniaj kreatywności na pieniądze

 

Są trzy szkoły co do udziału kapitału własnego w finansowaniu zakupu nieruchomości. Są tacy, którzy dopuszczają zakup tylko w przypadku jeśli dysponuje się 100% kapitału.  Druga szkoła mówi, że potrzeba co najmniej 30 % kapitału własnego, aby wejść bezpiecznie w inwestycję. Są także  inwestorzy, którzy na początku nie dysponowali żadnym ani kapitałem własnym, ani zdolnością kredytową. Zamiast tego użyli swojej kreatywność i dziś są w posiadaniu dochodowego portfela nieruchomości. To właśnie ludzie, którzy nie myślą schematami. To ludzie, którzy zadają sobie pytanie : jak mogę sobie na to pozwolić? I znajdują na to pytanie odpowiedź. To ludzie, którzy jeśli natrafią na dobrą okazję to nie ustaną w poszukiwaniach aby ją sfinansować. O takich ludziach można powiedzieć, że potrafią wymienić kreatywność na pieniądze. Czy ty potrafiłbyś dokonać czegoś takiego? Jeśli nie, to możesz po prostu pominąć ten wpis.

750x100

IV.    Kreatywne finansowanie wymaga poświeceń

Brak kapitału prawie zawsze oznacza konieczność większego zaangażowania osobistego oraz wykazania ogromnej kreatywności ze strony inwestora.

Brak/ niewielka ilość kapitału = dużo więcej wysiłku przy finansowaniu nieruchomości

To ciągłe poszukanie pieniędzy, ciągłe rozmowy z inwestorami, proszenie o pieniądze, negocjacje ze sprzedającymi. To naprawdę jest coś co … po prostu trzeba umieć. I wiesz co, to jest coś co trzeba lubić. Bo musisz to robić z przekonaniem i z wielką pasją, aby faktycznie odnieść sukces. Jeśli nie czujesz się zbyt dobrze w kontaktach z innymi ludźmi, jeśli negocjacje cię stresują a szukanie kapitału wydaje ci się zbyt uciążliwe, to być może inwestowanie w nieruchomości nie jest właściwym zajęciem dla ciebie.  Lepiej, żebyś zrozumiał, że nieruchomości to bardzo wymagający biznes. Inwestor ma na co dzień do czynienia z różnymi grupami ludzi. To sprzedający, najemcy, pośrednicy, doradcy, podwykonawcy, administratorzy, zarządcy, inni inwestorzy, itp, itd.  Dlatego inwestor musi potrafić szybko nawiązywać relacje, mieć intuicję i wiedzę, słuchać ludzi, prowadzić rozmowy, wykazywać się empatią, znajdować rozwiązania problemów, negocjować, wymagać.

V.    Przy ocenie inwestycji bądź konserwatywny

 

Kreatywny inwestor nie tylko powinien wyszukiwać jeszcze lepsze okazje niż inni inwestorzy, ale przy ich ocenie powinien być nad wyraz konserwatywny. Nie mam tu na myśli żadnej opcji politycznej, chodzi mi o konserwatywne podejście do oceny  opłacalności inwestycji. Przyjmij, że mieszkanie będzie wynajęte przez krótszy okres w ciągu roku niż przyjmujesz w standardowej kalkulacji  (w standardowej kalkulacji opłacalności inwestycji przyjmuje się, że mieszkanie będzie wynajęte przez 10,5 miesiąca w roku), przyjmij dużo większą rezerwę na remonty i naprawy, przyjmij nawet, że podatki pójdą do góry. Jeśli pomimo tych założeń estymacja nadal wygląda dobrze, to można zaryzykować.

VI.   Zabezpiecz nieprzewidziane wydatki

Kreatywne finansowanie nie oznacza inwestowania bez żadnego zabezpieczenia finansowego. Pewien mądry człowiek powiedział kiedyś : Nawet kupując najlepsze okazje możesz zbankrutować. Jeśli znajdziesz super okazję i uda ci się w pełni sfinansować ją pieniędzmi innych ludzi to nierozsądne będzie wejście, bez zabezpieczenia nieprzewidzianych wydatków. Nawet jeśli masz bardzo dużo szczęścia,  to nigdy nie wiesz kiedy do twoich drzwi zastuka Pan Murphy. Ba, może nawet zjawi się z całą swoją rodziną. Jeśli nie wiesz o czym tu mówię, to proponuję wpisz w wyszukiwarkę Google hasło : Prawa Murphego. Co jeśli najemca zdewastuje mieszkanie i będziesz musiał go wyrzucić i  dodatkowo zainwestować w remont i wyposażenie? Czy będzie cię stać na kilka miesięcy pustostanu? Różne rzeczy mogą się przydarzyć i lepiej być na nie przygotowanym.  Trudno określić jaką dokładnie kwotą musisz dysponować. Ponieważ zależy to od wielu czynników. Od rodzaju i  wielkości twojej nieruchomości, od tego jak efektywnie zarządzasz nieruchomością, od twoich umiejętności samodzielnej naprawy drobnych usterek, od tego jaką masz linię kredytową, jaki generujesz cash flow oraz wiele innych.

A zatem bądź konserwatywny i zabezpiecz nieprzewidziane wydatki. Nawet jeśli miałoby to oznaczać podjęcie dodatkowej pracy na kilka miesięcy aby odłożyć 10 000 zł. A może czas poprosić szefa o  podwyżkę, albo obniżyć na jakiś czas swoje wydatki. Pamiętaj – zasada numer 4 – kreatywne inwestowanie wymaga poświęceń!

Znam kilka metod kreatywnego finansowania nieruchomości. Wszystkie te metody szczegółowo opisuje w mojej nowej książce : Jak kupować nieruchomości pod wynajem, której premiera już niebawem. Dla wszystkich czytelników mojego bloga przygotowałam specjalną ofertę, która będzie   dostępna tylko w dniu premiery. Aby tego nie przegapić zapisz się do newslettera!

PODOBAŁ CI SIĘ TEN ARTYKUŁ ?

Jeśli tak to zarejestruj się do newslettera. Otrzymasz darmowe e-booki, webinary, szkolenia, zniżki na publikacje. Dbam o prywatność, nigdy nie spamuję.

Przeczytaj też : Finansowanie nieruchomości kredytem hipotecznym

Skomentuj artykuł

Comment

  1. Niezwykle ciekawy wpis. Sam miałem okazję spotkać kilku cudotwórców, którzy zarzekali się, że mają nieruchomość za darmo. Imponujące, ale coś mi mówiło, że jak świat światem, nigdy niczego nie dostawało się za darmo, więc i tu musi być jakiś haczyk. Chętnie kupię i przeczytam Pani książkę, bo może wreszcie wniesie ona coś nowego do mojej wiedzy o rynku nieruchomości i inwestycje. Widzę, że nie opowiada pani bajek, że coś mi spadnie z nieba, jeśli tylko przeczytam książkę.
    A co do książki „Bogaty ojciec, biedny ojciec” to już ją zamawiam w księgarni, bo chyba naprawdę jest fascynująca. Też cale życie słyszałem „nie stać nas na to” i obecnie sam to powtarzam.

    • Ci, którzy zajmuje si kreatywnymi metodami finansowania i realizują takie transakcje w Polsce są jak na razie nieliczni – choć na Zachodzie takie metody są obecne już od dawna. Sam zajmuję się tym od kilku lat ( i uczę tego innych ).
      To ciekawa niewykorzystana nisza – dla tych którzy wiedzą co robią to zyskowna i bezpieczna forma inwestycyjna. A jeśli chodzi o słowa ” za darmo ” to każdy inaczej to rozumie. Ważne, że można w Polsce nabywać nieruchomości nie mając na nie kapitału.

      • Witaj Robert, faktem jest, że pozyskiwanie nieruchomości bez zaangażowania kapitału własnego to jest nisza w naszym kraju. Żebyśmy dobrze się zrozumieli, ja popieram wszelkiego rodzaju kreatywność w pozyskiwaniu kapitału. O ile tylko jest to legalne i nie narusza niczyich dóbr. Jestem natomiast przeciwna manipulacjom słownym, które są mylące i wprowadzają ludzi w błąd. Piszesz, że ‚słowa ” za darmo ” to każdy inaczej to rozumie’. Nie zgadzam się z tym. Za darmo to nie jest jakaś przenośnia, albo metafora. Zgodnie z definicją słownika języka polskiego : „jeśli ktoś robi coś za darmo, to nie dostaje ani daje za to żadnych pieniędzy; jeśli ktoś dostaje coś za darmo, to nie musi za to płacić.”